观点直击 | 远洋服务：增值服务涨265%与探索商写业务增长极（实录）
观点地产网 喧闹的长安街，熙熙攘攘的人群略过，为这炙热的夏又多添了些许燥热，远洋大厦坐落在这哗然的街畔，这也是远洋服务管理的第一个商写项目。
2021年是远洋服务的商写元年。
这一年，通过母公司资产注入、市场收并购、成立商业资管平台等，商写资管成为远洋服务新的增长极。
受此影响，上半年，远洋服务的营收、利润以及在管面积实现了明显的提升。
8月16日，远洋服务公布2021年上半年财报。期内，该公司实现收入约13.85亿元，同比增长53%，期内溢利约为2.64亿元，同比增长71%，毛利率和净利率分别较去年同期提升4个和2个百分点，毛利率达到32%，净利率达到19%。
次日上午，远洋服务召开了半年度业绩发布会，董事局主席兼总裁杨德勇，携董事局副主席朱晓星、副总裁万洁，以及刚刚上任的首席财务官刘旭等一众管理层通过互联网向投资者、媒体报告这一阶段的成绩。
“上半年，远洋集团将商业、写字楼等轻资产资管业务直接注入远洋服务，直接带来了利润提升，同时极大丰富和强化远洋服务的业务布局。”
对于这张成绩单，远洋服务管理层似乎还算满意，在业绩会上，杨德勇频频夸赞。
与此同时，该公司的商写布局、第三方拓展、收并购计划……成为这场业绩会的关注焦点。
增值服务涨265%
“公司上半年的毛利率达到了32%，创下历史新高，比去年同期提高了4%。”
从半年报来看，远洋服务的表现还算亮眼，数据显示，上半年，该公司实现收入约13.85亿元，同比增长53%。
其中，物业管理服务收入7.45亿元，上升15%，占总收入的53.79%；社区增值服务收入约为人民币3.72亿元，增长265%，占比26.86%；而非业主增值服务收入约为人民币2.68亿元，同比增74%，占比19.35%。
从收入结构分析，物业管理服务仍旧是其业绩贡献的“主力军”，但不可否认的是，远洋服务的社区增值业务在上半年实现了较大的提升。
具体来看，上半年，该公司社区增值服务收入上涨265%，其中，以停车场管理服务、能源管理服务及社区空间运营服务为主的社区资产增值服务实现了1.83亿元的收入，同比增长118.08%；
社区生活服务包括家政清洁服务、家用电器设备维修保养服务、商品零售、美居服务及其他定制服务等，上半年录得收入8377.4万元，增长726%；
而车位的销售交易、代理业主物业及停车位的转售或租赁交易等物业经纪服务收入1.05亿元，上涨1294.18%。
按照远洋服务资本市场部总经理周莹的介绍，增长主要原因来自两个方面：其一，该公司的社区增值业务分清了主航道，会重点聚焦在经纪业务、租售服务、美居服务、空间资源服务四个板块。
其二，该公司持续将重心定位在经济发达地区，在管面积中一二线城市占比是高达91.7%，而这类城市的人口密度高、消费能力强，对多元化物业服务的需求也是逐年提高，这就为公司增值业务提供了非常优质的客户基础。
无论这一系列跳动的数字，足以证明这家来自京城的物管企业的前瞻性。随着物管企业初步实现规模突破，社区增值服务的战略重要性显著提升，而增值服务也将成为物管企业未来发展的主要驱动力。
远洋服务的副总裁万洁同样表示，未来会加大增值业务的拓展。“在增值业务的规模化和多元化方面，我们也在尝试和相关领域纵深的优秀企业建立形式多样、深入和密切的合作，以达到优势互补、互利共盈的目的。”
事实上，高毛利的社区增值业务占比提升，同样成为远洋服务利润大幅增长的助推器。
期内，该公司实现溢利约为2.64亿元，同比增长71%，公司拥有人应占溢利约2.61亿元，同比增长73%，核心净利润实现了2.7亿，同比大幅增长109.7%，毛利率和净利率分别较去年同期提升4个和2个百分点，毛利率达到32%，净利率达到19%。
刘旭提到，上半年，远洋服务进一步优化收入结构、通过人员配置和专业化标准提升基础物业的精细化管理水平、通过集约化采购等方式降低外包成本等，实现利润水平的提升。
一般来说，对物管公司而言，下半年通常会有比较多的工程维保等保养支出、员工调薪、年终奖计提等，在一定程度会影响利润水平。
但刘旭却认为，随着今年下半年的商管业务开展，以及收入结构的持续优化、降本增效措施效果的进一步显现，预计未来净利率仍然能够保持在相对较高的水平上。
“上半年实现了2.64亿的净利润，已经完成了全年的4.4亿净利润目标的60%，对于全年的目标还是非常有信心能够实现的。”
商写业务增长极
物企跑马圈地之下，行业马太效应凸显，“得规模者得天下”依然是这个行业信奉的黄金法则。
回看上半年的成绩单，远洋服务的合约建筑面积为8260万平方米，在管建筑面积5780万平方米，分别较2020年12月31日增长约16%及27%。其中，来自第三方的合约建筑面积累计达3220万平方米，第三方合约建筑面积占比由2020年年底的33%提升至39%。
在规模方面，远洋则通过单体拓展和收并购的方式来为自己添砖加瓦。外拓方面，该公司新增外拓1091万平方米，实现4倍的增长。
收并购方面，2021年7月份，母公司远洋集团和兄弟公司远洋资本完成了红星企发的70%的股份收购，借此后续与红星物业实现深度合作。
“整个红星物业的合约面积达到了2220万平方米，如果在包括整个红星物业的体量下，公司已经提前完成了全年超过1亿平方米的合约面积的目标。”周莹提到。
事实上，在今年3月份的业绩会上，杨德勇曾说道：“2021年单盘拓展和收并购是五五开，2022年起，我们希望单盘拓展为主，收并购为辅，第三方项目面积的占比超过50%。”
而本次会议当中，他再度强调，半年完成了1100万平方米的外拓，未来继续保持全年2000万平方米的收并购目标不变。
除了住宅物业服务，该公司还通过收购、合并商写物业管理业务以及公共物业管理业务，实现规模的发展，其中，商写运营作为发展另一重心。
在杨德勇看来，行业内的物管企业要么是住宅占比很高，要么是商写占比很高，住宅和商写同时占比比较高的企业，目前来看为数不是很多。而远洋服务的住宅和商写业务是两翼齐飞，业务结构良好，这是远洋服务最大的特点。
据了解，今年4月份，该公司与远洋资本达成合作意向，为其投资组合中近200万平方米的物流园及RDC提供定制化的服务。同时，该公司上半年签约完成3个物流园和1个数据中心的项目。
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