龙湖业务增长空间封顶、增速放缓，或存在隐匿负债
理财鱼小提示：龙湖业务增长空间封顶、增速放缓，或存在隐匿负债
龙湖销售金额增速放缓，归母净利润不断走低，高溢价拿地速度不减的同时，急发长期债券，同年净负债却创了新低，据相关媒体报道或存在隐匿负债的情况。龙湖整体路线求稳，放弃规模欲望和冒险精神后，财务虽健康，但业务增长空间已达天花板。
业务增速放缓，急发长债、或隐匿负债
据报告显示，2020年龙湖集团营业额1845.5亿元，同比增长22.2%；股东应占溢利为人民币200.0亿元；毛利同比增长6.4%至人民币540.3亿元，毛利率为29.3%。核心税后利润率为14.7%，核心权益后利润率为10.1%。另外负债扣除预收款后的资产负债率超过66%，与70%的底线相距很近。
而这几年龙湖集团销售金额虽然在不断上涨，增速却在放缓。2017年-2019年，龙湖集团合同销售金额的增速分别为77.16%、28.50%、20.40%。归母净利润增速分别为37.65%、28.88%、12.39% 。
就在2020年3月5日，龙湖集团发布公告称，龙湖集团间接附属公司重庆龙湖企业拓展有限公司已于2020年3月3日及4日向合格投资者公开发行“2020年住房专项公司债券（第一期）”，发行规模为30亿元，债券票面利率为3.80%，年期为7年，附第5年末发行人有权调整票面利率及投资者有权回售债券。
同年1月7日，龙湖集团发布公告称，龙湖集团成功发行6.5亿美元投资级优先票据，其中2.50亿美元为7.25年期，票面利率为3.375%；4.00亿美元为12年期，票息3.85%。龙湖集团这一举动刷新了中国民营房企“最长年期”和“最低票息”的双纪录。
2021年龙湖集团还宣布，公司间接附属公司重庆龙湖企业拓展有限公司(发行人)已于1月6日及7日向合格投资者公开发行2021年公司债券(第一期)，五年期债券发行规模为人民币20亿元，票面利率为3.95%，以及七年期债券发行规模为人民币10亿元，票面利率为4.40%
据氢财经了解到，龙湖集团对“长债”的偏爱，不仅仅体现在2020和2021年。
数据显示，2016年、2018年，龙湖均发行过10年期长债，利率分别为3.75%和4.5%；2018年发行的四笔公司债期限全部为5年。
2019年，龙湖集团发债总额约102.1亿元。其中，包括42亿元公司债和8.5亿美元优先票据，平均利率4.24%。2019年，龙湖发行的公司债及海外债，两笔5年期，两笔7年期，及一笔10年期。截止2020年1月，龙湖集团已经用完15亿美元的债券发行额度。
但令人难以理解的是，大量发行长债的虽龙湖集团资产负债率在逐年上升，但其净负债率却始终保持低位。甚至，整体走低，由2015年的54.6%降至2020年的46.5%，其中2020年净负债率达近五年低点。
去年末，《每日财报》文章中有写到，如果层层深入分析就会发现，2015年后龙湖集团在运用非控股权益做大规模。同期内，上市公司非控股权益在权益总额中占比在持续上升，已由2015年的11.75%升至20120年的43.78%。
事实已经显现，龙湖集团在运用非控股权“隐藏”负债。
拿地速度不减，业绩增长空间封顶
近几年房屋频出问题，业主维权，业务增速放缓似乎并没有让龙湖集团放缓脚步，在2018年初提出3000亿元的销售目标后，在拿地策略上反而变得更加激进。
年报显示，龙湖集团2018年新增土储面积2189万平方米。2019年,新增土地储备1731万平方米 ,权益面积为 1273万平方米。2020年新增收购土地储备总建筑面积为2,567万平方米，权益面积为1,847万平方米。众所周知，2019年融资环境异常严峻，房企资金链面临严峻的考验，大多数房企放缓拿地节奏。而2020年的疫情，也依旧没有使龙湖拿地速度放缓，其中不乏高溢价拿地。2020年11月13日，江苏省南通市新挂出一宗商住用地，起始价约8.46亿元。重庆龙湖地产发展有限公司旗下公司以10.22亿元夺地，溢价率约20.78%。
在2020年，龙湖集团集团新增收购土地储备总建筑面积为2,567万平方米，权益面积为1,847万平方米，平均权益收购成本为每平方米人民币5,687元。
另外，今年4月28日，龙湖一口气拿下重庆3宗地块，其中两宗地块亦达到了40.79%及53.68%的溢价率。6月11日，是成都首场“双集中”土拍，龙湖以6050元/楼面价+自持7%拿下龙泉驿东安湖186亩地块。
值得注意的是，龙湖集团2018年曾出现多位高管离职。离职高管多数有“中海系”背景，而中海的风格一直是“稳扎稳打型”，所以上述离职状况也被业界解读为龙湖集团正在去“中海化”。此前也有媒体报道称这“与龙湖集团提出3000亿元销售目标之后变得更加激进有关”。对此，龙湖集团表示：“公司整体离职率始终处于正常水平。”
值得一提的是，据克尔瑞研究中心发布的《2020年中国房企销售榜TOP200》显示，龙湖集团排名13位，自2019年下降一位掉出top10后，今年又下降了两位。
虽然吴亚军称自己不在乎排名，但资本市场看重的不止财务健康，同样看更重业绩增长空间。
“热烈依旧的规模新高（全国房地产销售额16万亿），不改我们之前的表态——水大鱼大、蒙眼狂奔的时代注定一去不复返，回归、重塑成为共识。”吴亚军在2019财报中写道。
“但蒙眼狂奔不代表放弃规模欲望和冒险精神，与此形成的对比是融创和世茂这类房企，一直在通过并购扩张地产开发主业，同时深耕文旅、酒店等多元化业务。”一位地产基金投资机构人士表示。
以世茂为例，2019年以来，接连拿下泰禾、明发、万通、粤泰等房企的20多个项目。2020年初，以接管方式拿下福晟集团的几乎全部地产类资产。
资本市场看重的不只是财务健康，还看重业绩增长空间。而今的龙湖已经摸到天花板。
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