观点直击 | 收并购换增长 合景悠活称投后管理至关重要（实录）
观点地产网 8月24日，合景悠活线上召开2021年中期业绩会，执行董事兼行政总裁孔健楠带领执行董事兼首席财务官杨静波、投资部总经理及高级顾问徐锦添、投资者关系及资本市场部负责人李明明参会。
据了解，董事会主席孔健岷虽也出席现场，但并未发声。
半年报数据显示，合景悠活期内实现收入12.29亿元，同比增长83.1%；毛利5.43亿元，同比增长107.6%；毛利率较2020年同期提升5.2个百分点至44.2%；归属股东净利润3.15亿元，同比增长154.18%；净利润率为26%。
规模上，在经过一系列收并购动作后，合景悠活快速跻身亿平阵营。截至期末，其在管面积增至1.66亿平方米，而去年上市时仅有2210万平方米。
上市至今未满一年，合景悠活在众多物业股中显得激进。
孔健楠于会上做战略定调，表示：“公司经过20多年的成长，现在处于发展的关键时期”。
年初定下的“年底在管面积达到2亿平米”及“全年收入1.5倍以上增长”的目标再被强调，管理层多次表示“有信心完成”。
2亿平米在管目标不变
去年10月在港交所上市后，合景悠活便显现出规模扩张的想法。
IPO新闻发布会上，管理层称目前的重点放在提升发展速度上，拟通过收并购合作等增大市占率；后续更表示其在商管方面的目标是要“晋升或者靠近第一梯队庞大的商业运营团队里面去”。
上市前，合景悠活公布其截至2020年4月30日总在管建面2210万平方米，2020年末增加至1.27亿平米。同时年内，合景悠活实现营业收入约为人民币15.2亿元，同比增长34.9%。
半年报显示，合景悠活的合约面积由上年末约5340万平方米增长315.2%至约2.22亿平方米；与此同时，在管面积亦由4160万平方米增长296.9%至约1.66亿平方米。
从住宅与商业、公建的业务配比看，截至2021年6月30日，合景悠活的住宅物业管理服务在管面积达到约9740万平米，较上年末增长234.7%；非住宅物业的累计在管建筑面积约为6770万平方米，其中商业物业在管建筑面积约为1600万平方米，公建物业在管面积约为5170万平方米。
住宅与商业、公建比例为59：41，商业部分比例有所增加。截至去年4月的数据显示，其住宅与商业的占比为68：32。
可以发现，合景悠活的规模拓展绝大部分依靠收并购，且更多侧重于拓展公建项目。
据管理层介绍，上半年公司主要完成对雪松智联和上海申勤的收并购，新增约1.1亿平米在管面积；另外通过外拓新增约1665万平米在管面积，其中住宅、商业、公建的占比分别为55%、13%、32%。
观点地产新媒体了解，2020年12月，合景悠活以2.144亿收购广州润通物管80%股权，获在管面积1800万平方米，并拓展至公共服务领域；今年1月，合景悠活宣布以13.16亿元收购雪松智联80%股权，涉及在管面积超8600万平方米；6月底，合景悠活4.98亿收购上海申勤物业80%股权，获在管面积1800万平方米。
其中收购上海申勤主要为拓展长三角业务及公建领域的渗透度，获取高准入门槛的牌照及资质；包括此前收购的广州润通、广州庆德、北京高腾等标的，也多涉及公建领域。
孔健楠称：“上半年的收并购已经大致顺利落地了”。而上述收购完成后，合景悠活在管面积中来自于第三方的比例可达到86.2%。
至于“年底在管面积达到2亿平米”的目标则维持不变，下半年还需要再拓展3500万平方左右。
增长依旧主要依靠收并购和外拓。据管理层透露，收并购方面目前在谈项目大概有4-5个，面积6000万平方米左右，业务基本覆盖全国，整体在成都的工作推进较大。外拓方面则有3000万平米在谈，其中住宅占60-70%，公建占20%左右，商业占10-20%。
不过值得注意的是，收并购虽然拥有快速扩大规模和丰富管理业态等优势，但需耗用大量资金。
去年10月上市，合景悠活全球发售所得款项净额约29亿港元。今年6月底，合景悠活进一步修订所得款项净额的分配，为进一步拓展集团的业务规模并增加市场份额，计划将原定用于“寻求战略性收购及投资机会”的17.48亿港元修订至24.53亿港元。
根据半年报披露，截至2021年6月30日，其目前未动用及未计划的所得款项净额中，用于收并购及投资拓展约7.057亿元。此外管理层披露，截止期末公司现金以及等价物共计30.8亿元。
不过如若要支撑年初定下的“三年10倍在管面积增长”目标，合景悠活或许还要为后续的收并购储备资金。
全年预期收入增长150%
不过在“鲸吞”了体量庞大的收购项目后，能否较好消化并应对投后管理，为合景悠活提出不小的要求。
“如何与成员企业达成共生共赢，这对我们集团来说至关重要，因此我们将投后管理提升到公司战略的高度”。对于这些成员企业，孔健楠将重点放在了财务业绩优化和盈利水平提升上，包括数字化转型、科技赋能、设置利润共享机制等措施。
其中收购的雪松智联，管理层表示：“过去三年它的复合增长率在50%以上，净利润率增长在80%以上，这给我们带来跨越式增长的机会。”
李明明表示：我们对于年初提的150%的收入增长业绩是保持信心的。“信心”来自于运营效率的提升之外，也包括收购项目入表带来的利润增长和商业轻资产的拓展。
半年报数据显示，合景悠活的收入主要来自两个业务分部，即住宅物业管理服务和非住宅物业管理及商业运营服务，该两大业务收入分别为8.45亿元和3.84亿元，整体收入的占比分别约68.75%和31.25%。
杨静波介绍：“上半年住宅物管实现毛利率42.6%，同比增长7.2个百分点，主要得益于项目密度提高带来的规模效益和标准化、数字化的运营提升了服务效率。”
此外，社区增值业务收入占比提升，带动了住宅板块的利润率增长。期内社区增值业务收入达3.22亿元，同比增长191.7%。
非住宅物业管理及商业运营服务收入约3.84亿元，同比增长84.9%，则主要由于广州润通并表带来1.29亿元的公建收入，此外部分购物中心进入三年及以上的运营成熟期，购物中心的销售总额同比呈现82.0%的增长，整体写字楼的出租率维持在90.0%以上。
商业运营方面，根据半年报，合景悠活除已经运营的20个商业项目外，全国筹备项目超36个，将在未来3到5年内迅速释放。
轻资产运营方面，杨静波表示，通过运营打造成都交子金融大道项目，公司获得了政府交子大道26个盒子轻资产，并在一、两个月内完成90%以上的招商，8月20日已经开业。这些招商需求会反哺到附近的自有项目。
拓展新的赛道，孔健楠表示：“我们留意到现在城市的公共空间服务市场还是比较大的，需求比较旺盛，因此计划在现有业务范围延伸到城市服务领域，抓住这个万亿级的市场发展机遇。”
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