观点直击 | 地产业务占比减少 豫园股份的疫后复苏之路（实录）
观点地产网 8月24日，豫园股份召开2021上半年度业绩会。
报告期内，豫园股份总营收为227.24亿元，同比增长12.68%；归属于上市公司股东的净利润14.09亿元，同比增加31.10%；基本每股收益0.36，同比增长30.58%。
整体营收数据持续增长，归母净利增长较为显著。管理层表示，本半年度是公司成立以来利润贡献最高的周期。
上半年整体毛利率扣税后，从去年同期的19.3%下降至17.5%。CFO邹超回应称，下跌是因为上半年项目结转周期的差异而导致收入有所下降，预计由于地产项目结转周期造成同期毛利率下降的短期情况，会在全年财务业绩上有所改善。
从现金流来看，经营性现金流量净额-11.14亿元，较上年增加40.11%。现金的流入流出均大幅增加，流入增幅更多，“造血”表现较去年同期更为突出。在债务结构方面，减少短期借款，更多发行公司债和中期票据，资产负债率为67.06%，与去年同期基本持平。
值得注意的是，从各项业务的营收来看，珠宝时尚业务收入152.88亿元，同比增47.2%，以压倒性优势占营收大头；其次为物业开发与销售，收入为42.04亿元，同比降48.3%。
数据显示，新收购的金徽酒与其他白酒业务贡献上半年业务收入9.71亿元，成为豫园第三大营收业务板块。
地产业务收入减少
地产业务收入减少，物业开发与销售业务收入同比降48.3%，在营收中贡献占比不到20%。据2020年年报，豫园股份物业开发与销售板块业务171.75亿元，贡献公司房地产收入占比38.99%，毛利率30.06%，是重要利润来源。
地产业务此前一度是拉动豫园股份珠宝零售等板块的强增收业务。
2017年前后，豫园股份利用开发和股权投资不断加码房地产业务，将主攻方向放在房地产上。2017年数据显示，豫园股份净利润同比大幅提升46.24%，主要原因之一是参股30%的武汉中北房地产开发有限公司贡献利润总额的27.85%。
此外，投资性房地产的经营租赁业务营业收入毛利率高达92%，很大程度上拉升了豫园股份“百货”等业务的整体毛利率。
2018年，豫园股份重组启动，成为复星旗下地产业务平台。重组预案中，复星承诺2018-2020年注入豫园股份的资产净利润不低于70亿元。如果这一目标实现，房地产将取代黄金珠宝而成为豫园股份的主营业务。
但商业项目开发周期长、沉淀资金大，不确定性大。随着时间流逝，据了解，2011年沈阳豫珑城项目开启，中间经历停业改造，后在2020年重启。类似的，豫园股份早在2015年拟投资的豫园商城二期至今仍未开工。
关于豫园商城二期，副总裁兼文化商业集团董事长倪强在业绩会上回应目前进展称，已经完成了政府拆迁工作，进入规划和设计阶段，预计9月底将进行首次的设计成果评选，豫园区域的整体规划也在逐步落地。
持续布局
尽管地产业务营收有所减少，但豫园股份在地产方面的行动有增无减。
今年4月，豫园股份以“股+债”方式收购佛山禅曦房地产开发有限公司100%股权获得佛山禅城项目；6月前后分别以底价37.29亿获苏州吴中区商住地块，开发太湖新城项目；以57.1亿竞得上海徐汇区地块，开发滨江兆丰项目。
所拿地块均位于核心城市与核心区域，从公司的发展模式来看，主要经济圈核心城市的中心区域，具有较强的区位优势，能支撑成为公司构建家庭消费快乐产业集群、线下城市产业地标的业务。
执行总裁兼CFO邹超提到，未来项目将会在现有已经布局的一线和强二线城市基础上，重点关注核心经济圈，包括长三角、华中、京津冀、粤港澳大湾区和中西部的城市集群。
这一点在去年拿地动作中亦有所体现。过去一年，豫园股份投入土地价款合计143.18亿元，在上海、苏州、长沙、南京、昆明、杭州、西安及天津等地拿下8宗土地，新增有待开发土地面积260.73万平方米。
“因为公司这一块业务的核心模式，是通过‘一城、一产、一基金、一蜂巢’的方式实现蜂巢产品在各个核心城市的落位。具体而言，是在整个国家新型城镇化顶层设计和双循环经济大环境下，通过深入挖掘当地的产业诉求，打通公司各方拥有的产业资源，定制并落位契合储备项目，能够在此基础上保持未来持续的开发，后续也会持续通过这个模式开发新的优质项目。”邹超表示。
以下为豫园股份有限公司2021年中期业绩会问答实录节选：
现场提问：今年在苏州太湖新城和上海徐汇滨江这两个核心城市、核心区域拿地，后续规划以及未来大概重点会布局在哪些区域？
邹超：今年公司持续在有长期核心深耕布局城市取得了优质多个地产项目，上半年通过土地竞买新获得苏州太湖新城和徐汇滨江的项目，同时通过收购获得了佛山禅城项目，持续推进业务的稳步前进。
公司的业务基于现有模式，毛利率继续保持行业较高水平。因为这一块业务的核心模式是通过“一城、一产、一基金、一蜂巢”的方式实现蜂巢产品在各个核心城市的落位，主要针对健康、金融、智慧、文化、旅游蜂巢五个方面开展产品力的建设。
具体而言，是在整个国家新型城镇化顶层设计和双循环经济大环境下，通过深入挖掘当地的产业诉求，打通整体公司各方拥有的产业资源，能够在此基础上保持未来持续的开发。
后续也会通过这个模式，在现有一些高品质、好口碑、好服务、高利润的复合工程项目基础上，持续关注新的优质项目。重点在现有已经布局的一线和强二线城市的基础上关注核心经济圈，包括长三角、华中、京津冀、粤港澳大湾区和中西部的城市集群。
现场提问：疫情冲击后，豫园商城恢复情况是怎么样？二期项目最新进展情况能否介绍一下？
倪强：上半年商圈累计客流已达到1210万人次，同比上升80%，较去年同期有了明显的提升，五一长假期间单日客流更是超过24万人次，成为疫情后的日客流新高。整个上半年商圈整体销售额达到8个亿，同比上升118%。
文化商业活动“豫里廿肆”是今年商城活动的重点IP，贯穿了全年。上半年重头戏是“515”复星家庭季的系列营销活动，包括联合bilibili举办的520大喜之夜，赴爱之约的中式婚礼盛典；联合小红书举办的六六夜生活节主题活动，客流回升明显，销售提升了185%。
下半年，商城将重点结合520国潮节，将秋分节、中秋节、国庆黄金周串联在一起，凸显文化底色，奉献商旅文融合的消费盛宴。
关于二期，目前已经完成了政府拆迁工作，进入规划和设计阶段，二期建设将进一步夯实豫园的物理空间。
2018年公司还收购了毗邻一期、二期金豫阁、金豫置业项目，豫园商圈形成了区域联动开发，扩大商业布局具备了条件。建成以后人流量和豫园IP的影响力，相信都会有进一步的扩大。
二期的设计预计9月底将进行首次设计成果评选，豫园区域的整体规划也在逐步落地，会更有利于整体商圈的统一规划运作，力争打造崭新的、富含中国国潮文化底蕴、世界级的新都市商圈。
现场提问：公司半年业绩总体收入上升，但毛利率是下滑，具体原因是什么？
邹超：上半年整体毛利率扣税后比去年同期从19.3%下降至17.5%，主要因为在今年总体收入结构上产业运营收入提升，以及地产项目结转节点的排期差异所造成。
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