以空间为始，以服务为终
大约一周前，“三线四档”即“三道红线”迎来了周年之日。
一年前的8月20日，针对房地产企业的“三道红线”试点启动，这让曾因杠杆而创造无数规模神话的房地产行业驶入新的篇章。无疑，一年时间，金融红利时代正式宣告结束，过往的商业模式也因为“三道红线”的出现而快速纠偏。
或许有不舍或不甘，踩线房企还是纷纷被迫改变了过往的行进轨迹，而以往自律的房企则凭借绿档稳步前行，继续将主动权握在自己手中。
可以看到，过去数年被视为“保守”的财务盘面，如今成为企业交出稳健答卷的底气。这其中，龙湖集团算是一位“模范生”。过去5年间，这家企业始终保持“三道红线”的绿档水平。
业绩报可见一斑。上半年，龙湖集团在各主要航道维持既定投资节奏的背景下，其整体财务指标依然稳居“三道红线”绿档。截至上半年末，净负债率较去年同期进一步下降至46.0%；现金短债比达到5.48倍（剔除预售监管资金及受限资金后现金短债比为3.91），剔除预收款后，资产负债率为68.3%，借贷成本为4.21%，再创新低。
在进入“他律”的新市场环境下，曾经的“自律”为企业在竞逐中赢得一定先机，正如龙湖所言，“不好过当中，比谁能活下去；把不好日子当成机会过起来，反而是我们的机会。”
（秉持空间即服务战略，从传统行业走向未来企业）
持续稳健，各航道营收持续上行
从“黄金十年”到“白银十年”，一路走来，近年来零星房企的业绩暴雷，已经让投资者们“少增即亏”的印象开始淡化，而在今年上半年，固有的印象迎来颠覆性的改变——在沪深A股披露业绩预告的房企中，四成均预计在上半年出现亏损。
随着房地产市场从“野蛮生长”到平稳发展，行业红利的消失挤掉了原本房企业绩中的“运气成分”，个体间战略方向、管理能力的积淀，开始左右行业分化的进程。
8月25日，龙湖集团交出了上半年的成绩单。相较于行业内多数企业，龙湖这份延续过往稳健风格的答卷，尤显可圈可点。2021年1-6月，龙湖集团实现营业收入606.2亿元，同比增长18.5%；归属于股东的净利润为74.2亿元，剔除公平值变动影响后之股东应占核心溢利61.8亿元，同比增长17.1%；毛利率27.7%，结合行业整体毛利率向“制造业”看齐的大环境下，这一水平依然位于行业中上游位置。拆分来看，龙湖集团地产开发业务实现营业收入518.4亿元，同比增长14.6%，过往数年销售额的提升以及项目的顺利交付结转，为收入提供保障。
从经营性业务来看，过去几年，龙湖集团经营性收入均保持着可观的增速，在2017年约45亿元左右的基础上，行至2020年已超过了150亿元。在今年上半年，疫情等外部影响减弱，龙湖集团经营性业务加速升级，实现收入87.8亿元，同比增长49%。
其中，物业投资业务不含税租金收入47.8亿元，较上年同期增长42.4%，物业管理及其他收入40.0亿元，同比增长58%。
在龙湖的字典中，经营性业务又被称之为“服务引擎”，并被寄予了极高的期待。对于龙湖而言，“如果开发引擎代表当下，服务引擎则代表未来。”
无疑，稳定的经营性收入，可以为房地产企业提供了跨越周期的能力，不仅仅是龙湖，同样是多数房企所孜孜以求的方向。
根据国际通用经验，城镇化率达到70%地产行业便将结束高速增长，取而代之的是存量市场为主导的新市场格局，而60%-70%则被普遍认为是一个增量与存量并行的过渡阶段。2020年，我国常住人口城镇化率已经达到60.6%，显然，一个围绕需求端变化的全新竞争环境，正缓缓拉开帷幕。
如今，龙湖丰富的经营性业务已筑起宽业务围栏，在龙湖看来，“分散风险的功能是有的，更重要的是关注机会。”
在服务引擎驱动的黄金时代里，强化经营性收入无疑契合未来消费升级、服务升级的社会需求，当然这也符合龙湖长期主义的基因。在2020年经营性收入超过150亿元后，龙湖还有着更长远的规划，不久的未来，龙湖服务引擎收入将实现达到千亿量级。
盘面扎实，助力空间延伸
根据披露，在上半年，龙湖集团共获取土地53幅，权益地价389亿元，总建筑面积约1292万平方米，从城市能级来看，90%的销售货值集中在一二线高能级城市。截至6月末，龙湖集团总土地储备提升至7717万平方米，基本覆盖其未来三年的发展需要。
无疑，面对未来至少15年的增量与存量并行的城镇化过渡期，丰富的土地资源依然是最重要的生产资料，而这当然不仅仅指向地产开发业务，同时也是经营性业务的肥沃土壤。
例如，龙湖集团“空间即服务”战略下，丰富的资源无疑是其未来空间延展的重要基石，在地产开发之外，亦意味着其自持的商业运营、租赁住房以及智慧服务等业务半径的不断拓展。
可以看到，2021年上半年，龙湖集团的服务引擎正在加速衍生新的空间。
20余年笃信积淀，龙湖商业网格化布局初现，版图持续扩张。报告期内，在消费回暖的势头下，龙湖商业快速发力，上半年新开5座商场，累计开业商场总数达到54座。
5年砥砺前行，龙湖冠寓已开启盈利元年。报告期内，租赁住房品牌“冠寓”开业房间数已达9.4万间，租金收入实现10.7亿元，期末出租率达94.1%，更大范围内满足了城市新青年对品质租房的需求。迄今为止，龙湖冠寓已布局30余座高量级城市，并与北京、重庆、深圳、成都、武汉等多个重点城市政府及相关企事业单位合作，协助当地政府盘活存量资产，加速落地诸多住房租赁标杆项目。
24年善待如一，龙湖智慧服务持续创造“满意+惊喜”。沿着住宅与城市空间延伸，智慧服务已布局住宅、商业、文旅、办公、酒店、医院、学校、康养、案场、产业园、租赁住房、市政配套、智慧城市等13大业态。报告期内，上半年实际管理面积进一步提升至2.05亿平方米，在住宅之外，于总部业态、学校、图书馆等城市空间持续发力。
当然，无论是今年以来“双集中”新规带来的全新环境，还是开发与经营性业务的兼顾，均是企业资金链的极大挑战，意味着需要强有力的现金流。
公告显示，截至2021年6月30日，龙湖在手现金及银行存款共计994.7亿元，较年初增长27.8%，同时，受惠于绿档与全投资级评级，龙湖平均融资成本进一步降至4.21%，再创历史新低。
在业内人士看来，今年以来，整体宽松的货币环境，对于企业降低融资成本其实是个难得的机遇，然而随着房地产企业在信用层面的资质分化，注定仅有少数优质企业能够享受到红利。
一组数据显示，今年前7个月，被“三大国际评级机构”调至负面展望的房企超过10家，同时被下调评级、撤销评级的房企数量近20个，远高于去年的水平。
“随着行业去风险、降杠杆逻辑的深入，资源也有望进一步向此类企业倾斜。”有分析师如此表示。
航道协同，服务连接空间
在资金的支持之外，丰富的资源背后，亦是服务能力的体现。
无疑，“三道红线”、“两集中”供地策略倒逼之下，经营性物业时代正在到来，主动拥抱变化成为企业发展的最佳解，经营的价值终局则在于服务。
今年3月，面对航道业务是否分拆的问题，龙湖集团讲了一个“大财不进急口”的道理。“短期目标让位于长期目标”的准则下，龙湖更期待的是“多航道间的协同，而不是分拆”。
换句话说，龙湖始终追求的是整体服务体验的提升，而非单一业务的盈利最大化。
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