观点直击 | 佳兆业回归绿档 郭英成看中利润和资金安全（实录）
观点地产网 因为房地产行业的大势所趋，“旧改之王”佳兆业也不可避免出现毛利率下滑的状况。但在2021年上半年，其成功实现降档，成为“绿档”房企，与此同时所持有的大量旧改项目也进入了收成期。
8月25日下午，佳兆业集团在线上举行2021年半年度业绩会，主席兼执行董事郭英成、联席首席财务官孙暐健在香港出席会议现场，副主席、总裁兼执行董事麦帆、联席总裁兼执行董事李海鸣、联席总裁兼执行董事郭晓群、独立非执行董事饶永、首席财务官吴建新通过电话接入。
这份业绩并不差，在报告期内，佳兆业总收益同比增加34.8%至约300.65亿元，毛利增加23.1%至约92.78亿元，毛利率为30.9%。溢利约30.79亿元，同比增加30.5%；核心净溢利为39.32亿元，同比增加28.9%；公司拥有人应占溢利及每股基本盈利分别达30.03亿元及46.8分，同比分别增长约8.5%及5.2%。
有意思的是，随着二代们陆续走向台前，郭英成也罕见地在业绩会上谈起对子女们的期待。“潮汕人的传统，传宗接代，培养年轻一代是理所当然的事情。当然也要为社会发展、为企业发展，为股东创造价值。”
“房地产企业也不需要参与太多，因为房地产确实不是那么复杂，但是也是一门复杂的功课，我觉得在多元发展这一块，年轻一代更适合，希望孩子们能够继续努力。”郭英成如是称。
降为绿档
对于房地产行业而言，最大的影响无非就是“三道红线”、“银行两道红线”、“土地两集中”等政策的出台，其中已经满一周岁的“三道红线”政策，是行业最大的紧箍咒，非绿档企业都在忙于降档。
佳兆业也是其中一员，而在2021年上半年，其终于成功迈入绿档的行列。截至6月末，佳兆业的净资产负债比率下降至93.7%，现金短债比为1.53以及剔除预收账款的资产负债率下降至69.9%。
据吴建新在会上介绍：“降负债一直是集团的重点工作，从2017年开始我们就主动、积极地进行了债务管理，净负债率指标已经实现了八连降。”
吴建新表示，公司仍将主动地控制有息负债的规模，调整长短期负债的结构，审慎地稳健投资，必须拿有现金流且有利润的项目，引入战略投资者，优化债务结构，充分利用PMO大运营的管理体系狠抓精细化管理，降本增效，提升产品的溢价能力，加快供货、销售以及回款。
事实上，从2017年到2020年，佳兆业实现净负债率从300%至96.1%；持续降低剔除预收款后的资产负债率从83.7%降至70.1%。
“近年来由于房地产的调控，融资政策是不断在收紧的，一方面符合国家调控的要求，另一方面也倒逼房企主动降杠杆，反而使我们更加有系统地去防范风险，这让我们会更健康、更理性、更平稳地发展。”
吴建新称，这样的经济形势，也能更好地检验出房企的应对能力和抗风险能力。他表示佳兆业高度重视现金流安全，通过抓回款、促投融结合，截至2021年6月30号，公司拥有在手现金488亿。
据观点地产新媒体了解，在今年年初，佳兆业便表示2021年会继续拓展多元融资渠道，积极抓住融资窗口期，争取把平均融资成本降到7.8%左右。而当时综合融资成本为8.7%。但来到2021年中期，佳兆业的资金成本并没有明显下降，依然保持在8.7%的水平，其中境内7.3%，境外9.6%。
吴建新对此解释为，“行业监管加强及境内外融资成本急剧上升，佳兆业凭借着良好的财务状况、合理的债务结构，以及多元化的融资渠道，依然保持着综合融资成本与上年末基本持平。”
言下之意，保持同等水平已属不易。“下半年还将主动地进行融资规模的管理，积极开拓境内外的创新融资渠道，不断地降低融资成本，保障集团的偿债能力。”吴建新称。
值得一提的是，在2021年半年度，佳兆业通过对融资成本的财报调整，保持住溢利与收益的同步增长。
数据显示，佳兆业在2021年半年度融资成本净额为7.92亿元，较去年同期3.81亿元增长超4亿元。佳兆业表示，这是因为减少了利息资本化率。
而通过将利息费用化，佳兆业亦成功将利息计入当期成本，增加了所得税前抵扣，这让其所得税开支减少近5亿元，从而实现在除所得税前溢利近增长不到3亿元的情况下，使得期内溢利增长超7亿元。
经营利润提升其实也是佳兆业对下半年的展望之一。其提出，通过投融结合谋利润、高效运营增利润、降本增效提利润、资产运营赚利润以及资本运作创利润等要求，分别对应举措如量入为出、以销定产，快速供货、快速回款，降低费率，优化成本，盘活资产、增加收入，多元板块分拆上市等。
“我们在适度的情况下会更看重健康发展，包括更精准看待未来的可持续发展，特别是在利润提升这一块，在资金安全系数这方面，看得更重一些。”郭英成称。
加快城更转化
而除经营利润提升之外，佳兆业还表示下半年要聚焦城市更新转化，加速项目差异化突破，以及聚焦新兴事业发展，持续建设协同化平台。
在城市更新板块，佳兆业拥有项目213个，占地面积超5370万平方米，大湾区项目储备占比逾99%，其中深圳、广州两地货值占比高达73%。具体项目布局方面，佳兆业在深圳拥有储备项目129个，可售面积3209万平方米；在广州拥有24个项目，可售面积4550万平方米。
据了解，在拓展方面，上半年佳兆业新拓城市更新项目15个，占地面积363万平方米，包括东莞南城项目、深圳坂田五和枢纽等新项目。在转化方面，上半年转化面积112.5万平方米，可售货值达727亿元，转化货值金额已超2020年全年。
据麦帆介绍，佳兆业下半年城市更新项目将转化可售面积约155.2万平方米，对应货值超过742亿元，预计全年转化货值增长约130%，未来一到两年内还将转化可售面积382.8万平方米，可售货值约1200亿元。
不过，近期出台政策要求城市更新不得大拆大建，这是否会影响到佳兆业此类具有大量城市更新项目储备的企业的经营计划成为最大的疑问。
麦帆对此并没有太过担忧，他表示：“城市更新纳入了国家的十四五规划，我们认为这个新政的出台正当时，预计下一步还会有更多科学合理的实施细则。城市更新必须走高质量发展之路，新政有助于行业规范和健康发展。”
郭英成表示，城市更新最核心的问题在于价格观和理念有所不同，特别是在城市规划，包括村民、拆迁户等等，包括怎么让这些拆迁户和村民增收创收等拆迁后的贡献是非常重要的。
按佳兆业的表述，集团的城市更新理念不是简单的拆除重建，而是城市综合运营服务商，核心逻辑就是经济社会、生态、文化、科技五位一体的更新和进步，在此方面由超前的预见性额外投入。
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