观点直击 | 绿城中国张亚东：未来三年努力实现营收和利润倍增（实录）
“2018年的时候给大家承诺绿城三年上一个台阶，我们现在也给大家承诺，在未来的三年，绿城也会再上一个台阶。”
8月25日下午，绿城中国在线上举行2021年中期业绩发布会。董事会主席及执行董事张亚东，执行董事兼行政总裁郭佳峰，执行董事兼执行总裁吴文德，执行董事兼执行总裁耿忠强，以及执行董事兼副总裁李骏出席现场。
和往年一样，依然是由耿忠强来介绍绿城2021年上半年的财务状况。但稍有不同的是，负责开场介绍经营情况和前景展望的却不再是张亚东、郭佳峰，话筒被递到了副总裁李骏的手上。
截止6月30日，绿城已完成全年销售目标的55%，实现合同销售面积约724万平方米，合同销售金额1717亿元，同比增长88%。其中，绿城集团自投项目的合同销售金额约人民币1369亿元，同比增长107%。而归属于绿城集团的权益金额713亿元，同比增长87%。
此外，轻资产代建管理项目实现了稳步增长，合约销售面积239万平方米，合约销售金额348亿元，同比增长39%。
据李骏预计，公司全年销售额将会以较大幅度超过年初制定的3100亿元销售目标。
2140亿新增货值
经营指标方面，期内，绿城中国取得收入人民币361.35亿元，较去年同期增长51.2%；公司股东应占利润24.18亿元，同比增长15.4%。毛利人民币79.35亿元，同比增长28.3%；毛利率为22%，下降3.9个百分点。
通过观察可以发现，上半年绿城销售额和营业收入均实现正向增长，但是归母净利润增幅却远低于营收增幅，依然未摆脱“增收不增利”的困境。
值得注意是，截至2021年6月30日，绿城中国的永续债余额为185.37亿元，其利息高达6.5亿元，占到归母净利润的比重达约27%。
业绩会上，执行总裁耿忠强表示，“随着可赎回日的到来，公司将逐步对现有存量的永续债进行赎回。在所有的永续债没有赎回之前，公司也暂不考虑新的发行。”
根据其透露，7月份绿城已经赎回了10亿元人民币的永续债，下半年还将赎回31亿元人民币，以及5亿美金的永续债，预计到今年年底，永续债的余额会是108亿元。
至于明年，绿城还将赎回境外5亿美金的永续债以及境内的56亿元人民币永续债，到2023年赎回最后的15亿元境内永续中票。
对于上述的业绩表现，董事会主席张亚东表示，“经过2019年到2021年这三年的发展，公司销售和投资实现了倍增。未来三年，我们要把发展和关注点更加集中在营收和利润上，努力做到营收和利润实现倍增。”
相较于过去因拿地节奏不规律而导致没货可卖，近两年随着郭佳峰的回归，绿城在拿地投拓方面大为改观，接连交出了一份份不俗的成绩单。
根据中报显示，今年上半年绿城加快投拓，于31个城市新增项目67个，总建筑面积约1186万平方米，预计新增货值2140亿元，较2020年同期提升了22%。其中，绿城所占权益货值约1450亿元，对应承担的成本约740亿元，新增土地平均楼面价9126 元/平方米。
从布局城市来看，一二城市的新增货值占比达78%。其中，杭州新拓展货值260亿元，占12%；宁波新拓展278亿元，占比13%；北京新拓展208亿元，占比10%。
从区域分布来看，长三角依旧是绿城重仓的区位，新拓展货值1065亿元，占比达到50%，环渤海新增货值489亿元，占比达到23%；长江中游及成渝新拓展282亿元货值，占比13%。
截止2021年6月底，绿城共有土地储备项目251个，总建筑面积6034万平方米，权益面积3495万平方米，总可售面积4048万平方米，权益可售面积2336万平方米。
下半年，绿城预计整体可售货源约1411万平方米，整体可售金额约为3090亿元。其中，自投项目可售货值2312亿元，代建板块778亿元。一、二线自投可售货值占比为76%，新增货值占比为63%，达1450亿元。
针对近期多城调整第二轮集中供地出让方式，郭佳峰表示：“以天津的调整为例，最高溢价率从50%下调到15%，封顶后又竞自持改为摇号，提高了参拍门槛，并严格资金监管，对资金合规性强、杠杆率低的国企、央企存在一定的利好。”
他进一步指出，下半年在布局方面，绿城坚持布局35个核心城市；在项目选择上，绿城坚持布局城市的核心板块；同时，还将拓宽收并购、产城融合、城市更新等多元化拓展渠道。
三道红线与拿地销售比
随着绿城加快拿地投拓，公司的融资和负债情况也成为了本场业绩会关注的另一大方面。
截至期末，绿城有息负债达到1279亿元，较2020年底增长了7.3%。
不过，虽然总负债上升了，但从债务结构上看却有向好的趋势。数据显示，公司一年内到期的借款由2020年底的325亿元减少至301亿元，一年内到期的借款占总有息负债比重为23.5%，较2020年底的27.3%下降了3.8个百分点。
融资方面，虽然地产融资的形势日趋严峻，但是期内绿城的总借贷加权平均利息成本进一步降至4.6%，较2020年上半年的5.2%下降60个基点。
而三条红线方面，绿城的短债比为2、净负债率为76%均达标，只有剔除预售帐款的资产负债率为72.6%踩线，处于“黄档”房企。
不过，值得注意的是，绿城净负债率和剔除预收帐款的资产负债率均较去年底出现了上升。其中，公司净负债率提升较为明显，上涨了11个百分点。
对此，耿忠强坦言，“公司在发展过程当中，一直在发展的速度和净负债率之间寻找一个最优的平衡，这是我们把控的原则。总的来说，三个指标还是比较可控的，我们争取在2023年前进入绿档。”
此外，针对近来被誉为“第四条红线”即拿地销售比不超过40%的监管，管理层也给予了回应。
郭佳峰表示，“早在去年三道红线出台的时候，该指标便已被提及，并非是最近的要求，目前该指标为关注指标。”
为了在政策的框架下面实现战略2025目标，他指出，绿城下半年将重点抓销售与回款，争取早开盘、多推货，进一步做大销售额。而在投资端，公司将积极挖掘投资机会、获取优质土地，同时积极拓展非公开市场的业务，用小资金来拓展大货值，降低整体的地货比。
以下为绿城中国2021年中期业绩发布会问答实录摘选：
现场提问：近期多城土地集中出让方式有所调整，请问绿城是如何看待这种调整？是否会影响绿城拿地的节奏？接下来有何应对的措施？
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