“未来”业务重塑龙湖估值

　　“就房企中期业绩来看，行业整体毛利、核心净利润率下滑趋势显现，对此，您怎么看？”

　　在2021年中期业绩会上，面对记者的提问，龙湖管理层表达了一种观点：利润及毛利下滑将是未来行业的趋势，在房价可控、地价合理的大背景下，这有利于毛利率回归合理区间。“未来保持20-25%的毛利率或是行业趋势。龙湖的毛利率在20%到30%，比较合理。”

　　利润被摊薄、行业加速分化，企业的健康程度被“三条红线”“40%投销比”等指标所限定。面对全新的市场逻辑，龙湖集团的选择是，在保持财务持续“全绿”的基础上，专注传统开发红海的同时，掘金存量市场蓝海，做传统行业的“未来”企业，以降低行业周期性风险和系统性风险。

　　2021年，龙湖将房屋租售、房屋装修升级为主航道业务，与地产开发、商业运营、租赁住房、智慧服务，形成六大主航道并驾齐驱。此外，今年7月龙湖组织升级，集团业务被分为开发与经营两大部分，地产开发一如既往是基本盘面，同时经营类业务被寄予更高的期望。

　　区别于此前房企平铺多元化的浪潮，龙湖集团CEO邵明晓表示，龙湖围绕空间，并不是做多元化，而是围绕着空间即服务的大战略，基于用户围栏、用户池、产品服务的供应能力，力争做得更好，龙湖有信心完成全年3100亿元的销售目标。

　　租赁、新基建等政策东风袭来，用户围栏在拓展，龙湖的业务围栏也在不断拓展，半给出了应有的市场反馈是，服务引擎确实给龙湖的业绩带来了增量。

　　2021年上半年龙湖集团合同销售额1426.3亿元，同比增长28.4%；营业额606.2亿元，同比增长18.5%至；归属于股东的净利润74.2亿元，其中，物业投资业务租金收入47.8亿元，同比增长42.4%；经营性收入超过87.8亿元，保持快速增长。毛利167.8亿元，同比增长6.5%；毛利率27.7%。核心税后利润率为13.6%，核心权益后利润率为10.2%。

　　典型房企非典型“造血”

　　在整场业绩会上，龙湖集团董事长吴亚军鲜有直接回答记者的问题，而专注于问题分配的控场，她仅对绿色公益、房屋装修、轻资产战略三个问题做了补充性回答。

　　在房屋装修方面，据吴亚军透露，因为用户害怕装修有甲醛和其他有害物质。龙湖自建工厂，所有的板是龙湖专利及研发，使用零醛装配式建筑材料，确保大宗主要材料绿色环保，减少碳排放。

　　对于房屋租售，吴亚军则补充称：“塘鹅租售的一些店以靠近社区为主，原因就是就近服务好客户，这也是一个低碳的消费动作。”

　　向制造业学习，向互联网学习，这是很多房企的共识，而龙湖则是将其实现最为彻底的一家。贝壳、国美等行业巨头加持家居市场，龙湖同样选择房屋租售、房屋装修作为补充业务的拓延。

　　毫无疑问，龙湖正在加注“未来”，希望借此增厚利润。“如果开发引擎代表当下，服务引擎则代表公司未来。这是龙湖认定的关联逻辑。

　　根据披露数据显示，在2021年上半年，龙湖集团实现经营性收入87.8亿元，较去年同期增长49.1%。具体来看，物业投资业务不含税租金收入47.8亿元，同比增长42.2%；物业管理及其他业务收入40.0亿元，同比增长58%。

　　今年年初，代表房屋租售与房屋装修的全新生活服务品牌——“塘鹅”，应势升级为主航道业务，围绕居住需求的衍生正在激发新的增长动能。

　　对于新设立两个航道，是否意在分散风险，邵明晓则表示：“分散风险的功能是有的，更重要的是关注机会。C4智慧服务的业务围栏是比较宽的，合约管理面积全年会超过5亿平方。用户有这样的诉求，所以我们围绕着客户做了租售服务（塘鹅租售），还有产品化的服务。”

　　数据显示，在房屋租售方面，截至一季度末，上半年塘鹅租售为28万+客户提供服务，客户满意度高达96%，已覆盖成都、重庆、北京、上海、杭州、广州等国内30余座城市。塘鹅美装修，则采用国内首家将装配式装修技术，大批量应用在多业态装修服务的企业，由塘鹅美装修全面负责的龙湖集团智慧总部，装配率接近75%。

　　此外，在龙湖“传统行业、未来企业”的愿景之中，丰富服务引擎是其重要的组成部分，而面对未来，龙湖集团亦同步孵化诸多例如医养、产城、物流、IP乐园等“点心”业务。据了解，跟随城市更新浪潮，龙湖集团旗下有“蓝海引擎”产业园品牌，目前产城业务已布局北京、上海、杭州、武汉、苏州、海口等一二线优质城市。

　　多业务释放经营红利 智慧服务仍有收购计划

　　除房屋租售、房屋装修及点心业务新增铺排之外，龙湖在商业运营、租赁住房、智慧服务的拓展已经渐成趋势，并释放新的空间想象。

　　正如腾讯是做人和人的连接，阿里、京东是人和货的连接。而龙湖选择要做的则是人和空间的连接，在有生命的空间，提供有温度的服务。因为龙湖深知，不论是商业、物业，还是存量交易、装修业务，赛道均极为广阔，一旦真正撬动市场，房企的估值将不再仅是地产逻辑。

　　半年报显示，龙湖商业运营上半年实现租金收入37.1亿元，新开5座天街；租赁住房方面，龙湖租金收入10.7亿元，同比增长45%，正式开启盈利元年；物业管理及其他业务收入40.0亿元，同比增长58%，智慧服务实际管理面积达到2.05亿平方米。

　　就收入构成来看，2021年上半年实现物业投资业务不含税租金收入47.8亿元，同比增长42.4%。商场、租赁住房、其他收入的占比分别为76.6%、22.3%和1.1%。

　　与开发行业比肩，商业业务的拓围往往能够体现一家房企的实力。

　　半年报显示，截至2021年6月，龙湖商业已进入全国28座城市，累计开业商场达54座，已开业商场建筑面积为524万平方米（含车位总建筑面积为672万平方米），整体出租率97.8%。相较于去年同期，商业租金增长39%至37.1亿元，商场销售额增长100%至222亿元，平均日客流201万人次。已开业商场的同店销售额同比去年实现60%增幅，客流也逐步恢复至疫情前水平，助力城市消费升级。

　　商业之外，随着“租售并举”等举措的完善，龙湖租赁业务也在发挥应有效能。

　　半年报显示，冠寓布局全国30余个高量级城市，已开业房间数约9.4万间，已开业房源规模稳居行业前三；期末整体出租率达94.1%，大于6个月房源出租率达95.5%。截至2021年上半年，龙湖冠寓累计服务在租租户近35万人，累计服务用户超120万人，用户满意度高达95%。截至目前，龙湖冠寓已与全国10余个重点城市，合作落地40余个项目，提供超2万套人才住房。

　　今年上半年龙湖包括商业、冠寓等航道均提出轻资产战略，对此，管理层表示，租赁住房的能力输出以及C2商业的能力输出是一个轻资产项目，不是刻意为之，而是一个自然的复制。

　　“目前在手的轻资产项目大概有五个商业，下半年会在武汉开第一个。现在市场上有很多低效闲置的资产，通过我们的能力输出运营，也可以盘活这些资产，我们自己也能在这里获得一些增值的收益。”吴亚军称。

　　此外，作为近年来的资本市场“新宠”，物业服务在规模增长与提效增利之间寻求平衡，也在与龙湖各业务发展的协同中增加底色。

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