中报观察 | 高质量增长 合生创展步入多元化转型收获期
观点地产网 合生创展又交出了一份优秀的成绩单。
8月25日中午，合生创展对外公布上半年业绩情况，在快速增长势头得以维系的同时，合生创展保持着良好的财务状况，创造出多个稳健持续的增长点。
根据公告中的数据，2021年上半年，合生创展的盈利水平持续提升，录得收入160.74亿港元，同比增长49.71%；股权持有人应占溢利56.32亿港元，同比增长10.4%。
同时，合生创展“三道红线”全部达标，继续保持“零踩线”：剔除预收款后的资产负债率为63.2%，净负债率为66.0%，现金短债比为1.45，借贷实际年利率保持在6.6%的行业低位。
业绩保持高速增长的同时，保证债务结构的健康，可以说是对“高质量增长”理念的有力诠释。
上半年，合生创展抓紧“新产业、新业态、新模式”的“三新”机会，聚焦科技赋能、创新多元发展，将集团成功转型为科技赋能及产业驱动的综合性投资控股平台企业，地产、商业、合生活、基建、投资五大板块并驱发展，科技、养老、文旅、教育、健康、金融、汽车等多元化业态优化布局。
基于此，合生创展也成为了资本市场认可的优质标的。
上半年，合生创展股价屡破新高，并于6月最高触及38.5港元/股。公布业绩当日，合生创展股价大涨8.33%，收报每股29.25港元，最新市值为637.27亿港元。
在公布中期业绩的同时，合生创展宣布，在未来六个月，将根据股份购回计划动用不超过5亿元购回股份，这也体现出合生对自身经营状况的信心。
地产业务压舱石
地产板块仍旧是为合生创展集团贡献现金流和利润增长的压舱石。
期内，得益于物业发展收益及投资收入上升，合生创展录得收入160.74亿港元，同比增长49.71%。
物业发展业务方面，合生创展于期内交付总建筑面积为29.9万平米，于上年同期29.11万平米相比有所提升，主要交付的项目包括广州的合生君景湾、北京的合生霄云路8号、上海的合生杭州湾国际新城以及山西的合生帝景，有关交付及落成物业的整体平均售价为每平方米17776元，较去年同期相比升8%。
上半年，合生创展的地产业务表现亮眼，累计实现212.27亿的销售额，同比增长63%。
并且，随着整体产品线的品质和定位不断提升，物业合约销售平均售价为每平方米人民币35072元，较2020年同期每平方米人民币15909元同比上升约120.5%。
其中，北京及天津区域销售贡献占比最大，共17个在售项目，其中合生霄云路8号、合生缦云及金茂府二期为主要销售额来源，共实现合约销售额102.96亿元，占比达到48%；广州及惠州上半年共15个在售项目，共实现合约销售额78.15亿元，占比达到37%；上海包括昆山合樾兰亭及合生广富汇在内的11个在售项目则贡献销售额31.16亿元，占比为15%。
从产品类别看，在上半年的销售业绩中，刚改占比60%，同比增长52%，满足置业人群购房需求的同时，也确保了去化率和资金快速回笼，高端项目占比38%，同比大涨313%，这部分项目则大大提升了品牌溢价、形成口碑效应，并确保了地产板块的利润。
多年来，合生创展坚持走“中高端精品发展战略”，不断进行产品迭代创新，根据客户的居住需求和购买偏好打造产品IP和细化标准，搭建并升级了“顶级豪宅、中高端品质住宅、写字楼及公寓”三大住宅产品线，打造了合生·缦系、帝景系、骏景系、国际城等一系列精品项目，满足业主不断升级的居住需求。
上半年，合生创展推出全新产品系列精品“悦系”，并推出新一代生活方式品牌:ME悦，作为悦系首发产品，位于大兴旧宫的合生·ME悦一经入市便受到市场热捧。
长期稳健的高速增长，基于合生创展大量优质且低价的土地储备。
观点地产新媒体了解到，聚焦一线城市及核心经济区域是合生创展的投资策略，其持有大规模高质量的土地储备，深耕大湾区、长三角及环渤海经济区三大经济圈核心位置及重点城市。
截至2021年中期，合生创展土地储备约3048万平方米，其中地产板块一线城市（北京、上海、广州、深圳和惠州）土储占比75%。
一位接近合生创展的投资者透露，在中期投资者电话会上，合生创展管理层透露，未来的拿地重点区域依旧聚焦在北上广深等一线城市，且更倾向于通过城市更新以及在一线城市的旧城改造、旧厂改造、旧村改造获得新土储。
非房业务并进
从房地产开发、商业地产运营商转型为“科技赋能及产业驱动的综合性投资控股平台公司”，在地产稳步增长的同时，合生的商业、合生活、基建、投资板块也表现亮眼。
在2021年上半年营收构成中，地产占比34%，约为70亿港元。商业、合生活、基建、投资（非房板块）收入占比达到66%。
可见，合生创展的多元化策略已逐渐实现和成功落地。
上半年，合生商业逐渐形成双平台业务，商业运营能力逐步提高。
观点地产新媒体了解到，合生的商业板块目前已发展轻、重两大管理平台：逐渐形成商业不动产和合商科技板块双平台业务，为全产业链的创新运营商及管理商。
在不动产业务方面，合生创展的不动产持有业务包括投资性物业、酒店资产、餐饮业务三方面，共持有22个筹备及在营项目，3个建设期项目，商业地产的土储达到743万平米，其中一线和准一线的土储高达709万平米，占商业土储95%。
上半年，不动产业务的租赁收入持续为集团贡献现金流，录得19.25亿港元总营业收入，同比增长37%，刷新了合生集团历史半年期的租金新高。
合商科技也已成为国际最领先的商业及泛商业生态科技综合运营商，上半年收入约为4.69亿港元；净利润约为2.97亿港元，包括北京朝阳合生汇、上海五角场合生汇在内的多个项目已经成为著名商业地标。在传统的合生汇产品线之外，以科技化、现代化管理为依托，新拓了MOHO高端商业综合体、泛文娱产品线以及MAHA产品线，助力于租金价格的上扬。
合生活板块期内业绩同样瞩目，总收入迅速增长的基础下，社区科技收入占比高企，实现月活率65%，复购率68%、GMV的复合增长率139%、GMV的同比增长率650%的成绩，创造出多个增长亮点领先同业，其中尤以客户转换率达74%最为特出。期内录得总收入为15.94亿港元，同比增长78%；利润约为5.07亿港元，同比增长225%；在管面积达到1.49亿平方米，同比增长74%，平均客单价（ARPU）约为2,642港元/单,同比上升21%。合生活智慧社区科技平台以物业管理切入点，为业主提供线上线下互相结合的社区服务。平台截止二零二一年六月三十日，已服务超30座城市，超200个项目，经营管理面积过1亿平方米，为超100万户家庭提供服务。
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