观点直击 | 林中：房地产暴利时代已经过去 毛利率降低明年见底（实录）
观点地产网 8月26日，旭辉在线上举行中期业绩发布会。
每一场旭辉的发布会都备受媒体与投资者的关注，不仅仅是聚焦于旭辉的成绩单，他们也希望听到房地产战略家林中在业绩发布会中对市场未来走向的看法与分析。
旭辉主要的出场阵容依旧是几位老熟人，董事局主席林中、CEO林峰、执行总裁陈东彪以及CFO杨欣，从中南刚刚加入不久的商管总裁韩石也出现在了名单中。
去年，旭辉高管们往往都会携带一位区域集团负责人出现，过去两年从上海区域的方轶群，到山东旭辉银盛泰合作平台的李扬，今年也不例外。出现在今年业绩会上的是总裁助理兼武汉、湖南事业部总经理金明杰。
今年上半年，旭辉已确认收入约为364亿元，按年增长58.0%，毛利约为75.25亿元，增加27.5%；公司股东应占期内利润微升至36.03亿元；核心净利润按年增长4.8%至约33.46亿元。
销售方面，旭辉录得合同销售金额1361.5亿元，按年上升68.6%，完成全年2650亿元目标的51%；合同销售面积上升至797万平方米，平均销售单价17100元/平方米，签约回款率91%。
三条红线依旧保持“黄档”，扣除预售账款以后的资产负债率72.1%，净负债率60.4%，现金短债比2.7，有息负债增长5.8%，融资成本5.4%。
旭辉预计，在年内可以达到三道红线的监管要求，回到绿档，同时力争在年内有机会降到5%以内的综合融资成本。
林中说：“旭辉历来谨慎乐观，在市场不好的时候积极、乐观；在市场好的时候，反而我们会相对谨慎，小心。”在上半年形势较为严峻的情况下，“好学生”旭辉依然交出了一份没有太大瑕疵的答卷。
对于未来，林中表示依然保持着看多房地产的心态，而旭辉的可持续发展，一定会立足于聚焦主业，做强、做实、做久。
在主业之外，旭辉在大力促进和支持房地产+业务的发展，围绕打造的同心圆，未来会有旭辉商业、旭辉永升物业、旭辉租赁、旭辉绿色建筑产业绿建科技、旭辉建筑管理、旭辉产业投资、旭辉健康、旭辉教育。
集中供地是房企们在今年面临的第一大新考题，如果没有面粉了，要怎么造面包？
上半年，旭辉拿下了43个新项目，新增可售货值1279亿元。总规划建筑面积约为770万平方米，其中旭辉权益占440万平方米，合同总代价约为539亿元，权益应付277亿元，平均土地收购成本约为每平方米6982元。
从整体数量上来看，旭辉在top20的房企里属于较为平稳的一类，并没有因为集中供地政策的出台而选择观望，也没有因为市场的谨慎而选择冒进。
虽然集中供地的出台与旭辉选择深耕的城市有部分重合，但旭辉表示并不害怕在这部分城市拿地，上半年新增土储中，一二线城市占比达到了81%，主要核心还是围绕长三角城市圈展开。
旭辉上半年新进入了8个城市，林中认为，旭辉全国化的布局已经初步完成，所以新的城市进入会减少和放慢。接下来会深耕聚焦，提高项目产能和组织效能。
在多元化拿地上，随着商业和产业投资的增加，旭辉指继续在多元化拿地上发力。然而，2020年旭辉51%的土储是通过多元化拿地，能够带来超过3倍的销投比，而今年上半年整体仅为27%，与公司计划的招拍挂多元化50:50的计划相去较远。
不过，林中说这依旧会是旭辉接下来的重点破局方式，这种多元化拿地可以用较低的成本获取土储，一方面可以高利润平衡较低的开发毛利率，而多元化收入也能改善整体毛利率表现。他补充道，今年的多元化拿地会集中在下半年体现。
以此次出席现场的湖南、湖北区域为例，其土地储备中70%以上都是通过多元化获取。
在收并购上，旭辉在今年年初与彰泰的故事已然耳熟能详，林中表示，“企业级的收并购可遇不可求。未来，旭辉的收并购会更多通过优质项目展开。”
另外一方面，旭辉继续透过合营企业的策略，共同开发新收购项目。如在佛山、天津、重庆集中供地拍下的项目都先后引入了恒基作为合作伙伴。
“从上半年的第一次集中供地以后，行业合作的紧密度是有所加强的。”杨欣表示，随着第二批集中供地政策优化后，旭辉会持续提升并表和权益比例，未来三四年，旭辉希望把并表比和权益比都提升到70%。
截止上半年，旭辉总土地储备的建筑面积约为6857万平方米，其中已确权的5840万平方米，而应占土地储备建筑面积约为3230万平方米，权益比约55%
在区域选择上，旭辉华东区域占比35%，华北区域占了23%，华南占了12%。在一二线城市的占比达到85%，货值前三的城市分别为北京505亿元，长沙467亿元，武汉436亿元。
对于下半年的土地市场，林中认为有更多的投资机会，因为“钱少地多”。公司会继续深耕一二线城市，聚焦在有市场沉淀的城市，希望未来有30个百亿城市的规模。
林中表示，旭辉也在跟随市场调整，想在市场好的城市拿更多周转快、去化快的中型项目，放弃一些较慢的大型项目。
对旭辉来说，上半年成绩单上较为失望的或许就是毛利率，这也与公司过去的投资拿地息息相关。
上半年，旭辉的项目结转毛利率仅为20.7%，去年同期为25.6%，而2019年的毛利率达到30.0%。换言之，在短短一年半时间里，旭辉的毛利率下降了近10个百分点，这显然不是一个理想的数字。
林峰认为，毛利率下降的主要原因是市场限价，该批结转项目主要是在2017、2018年拿的项目，在获取项目之前并没有限价政策，随后便有了一些限价和市场下行的问题。
“未来，行业的毛利率可能还会进一步下降。行业中的优秀企业，毛利率可能会做到20%左右，差一点的可能是15%左右，而净利率在8%到10%，可能是行业未来的优秀水平。”
林中表示，行业利润率降低是一个行业发展的必然阶段，行业已经过了暴利时代，未来不可能还有暴利。行业已经过了暴利时代，房地产行业经历了土地红利时代、高杠杆盈利时代，未来正在逐步迈进管理红利、品牌红利的时代。
无论是林峰还是林中都对行业毛利率不再乐观，这一轮房企低毛利率的现象预计将会在明年见底，随着2017、2018年项目的结转，在那之后公司的毛利率会重新企稳或是提升。
以下为旭辉控股集团2021年中期业绩发布会问答实录节选:
现场提问：看到今年上半年旭辉的少数股东权益超过了50%，想问管理层是怎么看待这个问题的？
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