二手房量价齐跌 打新暴利受限 "炒房第二城"也凉了

（理财鱼小提示：二手房量价齐跌：打新暴利受限 “炒房第二城”也凉了）

杭州楼市长达5年只涨不跌的神话终于破灭了。

虚火旺盛的杭州二手楼市，进入了量价齐跌的下行通道，预计8月成交量相比4个月前腰斩，不少大户型业主开始降价百万出货，有热门小区房价跌了三成。

在2015年触底后，从2016年开始至今杭州楼市已经度过5年“慢牛期”，杭州牛市周期之长，已经远远超越了北上广深。

根据安居客数据，杭州房价均价从2016年1月份的17271元/平方米，一路涨至今年8月份的31667元/平方米。根据中国房价行情网，杭州住宅平均单价从2017年时的两万出头达到了现在的接近38000元/平方米。受到城市规划概念利好，部分热点板块涨幅更是惊人。

疯狂抢人、天量卖地，一二手严重倒挂导致“打新”谋求暴利的风气充斥全城，曾经的电商网红之城被贴上如同深圳一样的“炒房之城”标签。

“8·5调控新政”出台后，“万人摇”消失了，二手房价格下行，杭州楼市正在重回正轨。

二手房“逃顶”时刻提前来临

“很多杭州人都认为亚运会是楼市‘逃顶’最后机会，没想到这个时刻提前来了。”去年“打新”了杭州一套房子的新杭州人牛薇对第一财经说。

在“8·5楼市新政”出台后，杭州大约30%的房票被废，随即2万多套新房集中入市，让虚高的二手房市场雪上加霜，终于有业主按捺不住开始降价。

新政颁布首日，杭州就有多达711套二手房降价，是涨价房源的4倍多。降价也卖不动，成了杭州二手楼市的常态。

在杭州价值最高、最热门板块钱江新城，近一个月不少豪宅房源开始降价。

“我这边一套总价3150万的房子，上周业主降价100万；还有一套1550万的房子，在调控出台5天以后降了50万。这几套房子近一个月都只有个位数的带看，基本没有成交意向。”杭州钱江新城一家中介门店的经纪人告诉第一财经。

大热板块钱江世纪城有亚运会概念加持，红盘不断，但二手房也进入下行通道。“有一套900多万的房子，业主一直在纠结要不要降价，降10万、涨5万这样反复操作，但是新政以后还是一下子降了20万。最近一个月很多带看是0的房源，我们也会打电话劝业主把价格再下调些。”钱江世纪城板块一位中介表示。

从杭州二手房过往成交历史看，月成交量达到12000套，是历史较高水平，而6000套则是成交低位。这样大的起伏在不到半年间已在杭州市场上演。

今年3月，由于大批购房者在1月-2月的一轮楼市“打新”中铩羽而归，杭州二手房市场迎来一波高潮，当月成交超过11500套，4月为10029套，但之后就在不断下滑。

5月份，杭州二手房成交量跌破一万套，为9013套；6月份成交量仅剩8000多套；7月实现四连降，只有6314套。8月前三周颓势加剧，全月预计大概率跌倒6000套以下，同比也大降约40%。

从4月到8月，杭州二手房市场成交量“腰斩”，上一次月成交量跌破6000套还是三年前。

一开始多数业主还抱持惜售心态，市面上降价房源非常少，到了7月份，由于对调控政策有预判，杭州所有区域内的降价小区数量均已超过涨价小区，降价趋势十分明显。

根据中国房价行情网，今年7月杭州13个区县中，只有四个区的平均单价是环比上涨的，还有9个区均下跌，最高环比跌幅接近7%。

根据杭州当地媒体报道，跌幅最大的小区是滨江区缤纷西苑，跌幅为30.71%，杭州主城区大户型二手房降价百万也不是个案，城西的文鼎苑、拱墅的合景天銮等小区都有降价超过100万的二手房。

“房子是这几年来杭城最热话题，但大家肯定不认为房价能一直涨，从过去的经验来看，很多城市在办完大型运动会以后，房价就会下跌。”牛薇说。

在一些市民眼里，部分热点板块过去几年涨幅尤其惊人。钱江新城，从五年前单价约4万多元，涨至现在挂牌价普遍超过10万元/平方米；钱江世纪城，借着亚运会的东风，从2016年是两三万的价格，涨至如今二手挂牌价达八九万；未来科技城从2.5万元涨至6万元；不限购的临安近5年从7000元/平方米的均价涨到现在的两万均价,房价翻了3倍。

“我希望杭州的房价能跌一跌，现在很多板块的二手房价是虚高的，根本不合理。这次楼市调控新政终于没有玩虚的，确实让杭州楼市降火了。”在一家国企工作十多年的杨蔓已经在杭州买了两套房，手中没有了房票，她认为二手房价虚高对有意置换的市民来说并无好处。

红盘“打新”信念正在动摇

杭州楼市有个热门词汇——红盘。

不是区位好、质量好或者开发商品牌响，就能被称为“红盘”。在杭州买房，要学会区分红盘、伪红盘、粉盘、鸡肋盘。红，代表着热度，即参与打新的人数是否远远超过预期，如果出现上万人报名登记，楼盘就稳居红盘范畴之内。

杭州第一个“万人摇”红盘是良渚的融信澜天，当时冻资刚开始实行，浩浩荡荡的摇号大军挤满了杭州各大银行，后来，杭州人对这种现象已见怪不怪。

红盘背后，往往是板块内一二手房的严重倒挂。严重到什么程度？很多杭州人认为，只要打新到一套红盘的房子，纸面财富就能增加几百万乃至几千万，相比上班挣钱来说这才是真正的“躺赢”。还有不少外地人把户口迁到杭州，就是为了挣一次楼市打新红利。

比如核心板块钱江新城，一二手房的最高价差达到了6万元/平方米，新房限价7万元/平方米，板块内部分次新二手房单价高达十二三万。对于购房者来说，“买一套、赚一套”的心理预期强烈。

因此，虽然北上广深、苏州、南京都经历了楼市周期波动，从2018年4月起实施购房摇号的杭州，其楼市热度却经久不绝。

而动辄5%以下甚至1%以下的中签率，也让很多急着买房的购房者流向了二手房市场，板块内二手房又因为新房的难买程度而继续抬价，新房因二手房房价上涨而更加火爆、去化更快。

如今，随着二手房市场量价齐跌，红盘的倒挂神话也在破灭。

原本市场期待度超高的“亚运村三兄弟”，在“8·5新政”后，4300多套房源一次性集中入市。按照杭州奥体板块的一二手倒挂价差来算，无论摇中哪一套，都能“赚”个三五百万。结果，红盘“褪色”，最终登记情况略冷，已结束登记的绿城桂冠东方首批房源整体中签率高达15.2%，既不触发限售，也不触发拼社保。

“我幸运地摇中绿城亚运村第一批的大户型，但是最终放弃了。”在一个杭州本地购房群中，网友“晓艾”对第一财经说。

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