上房服务“带

（理财鱼小提示：上房服务“带病”冲刺主板IPO）

经济观察报 记者 黄一帆 2020年，物业管理企业在疫情的冲击下，凭借稳定的现金流逆势出圈，成为备受投资者青睐的板块。物企大多背靠房地产公司，凭借自身基因发展，但目前在内地房企“减负”，依靠母公司“输血”模式难以为继。

上海上房物业服务股份有限公司(以下简称“上房服务”)与有着强地产背景的同行并不相同，公司主攻公共物业和商业物业。此外，与大多数物业公司选择赴港上市不同，上房服务近期选择拟在主板上市，向A股发起冲击。

不过，与其信心相比，从营收和在管面积来看，踏着主板净利润“红线”的上房服务基数仍然较低，整体规模仍然较小，发展多年收入来源仍集中在上海地区且业务已出现下滑趋势。

因此，本次上房服务上市募集资金用途之一便是在全国24个城市建立区域营销中心与营销网点，完成其扩张意图。而在此前，上房服务的全国化布局并不顺利，实际上还有所萎缩。

此外，在上房服务IPO关键时刻，中民未来物业服务有限公司 (以下简称“中民物业”）对上房服务实际控制人发起连续诉讼，直指其侵占股东资产，此事也为上房服务的上市之路增加了变数。

记者将上述问题提纲发至上房服务邮箱，截至发稿，记者未获公司方面回复。

业绩下滑

上房服务成立于2001年，是以非住宅物业为主的独立第三方物业服务企业。2017年6月公司曾在新三板挂牌，2018年底在新三板摘牌。今年6月底，上房服务披露招股书，冲刺主板IPO。

据招股书数据，2018年至2020年，公司营业收入分别实现5.92亿元、7.22亿元和8.18亿元，同比增速为-3.99%、21.91%、13.37%。而同时，公司归母净利润分别为3563.41万元、4795.70万元和7222.17万元。从相关增速来看，公司营收已出现下滑趋势，且并不稳定，与净利润增幅也不匹配。

上述同期，公司在管面积分别为1228.85万平方米、1374.96万平方米和1799.56万平方米。

2018-2020年，公司的主要业务收入来源于医疗机构支援服务、商业地产物业服务、教育机构支援服务收入，占据总体营收约八成。

具体构成方面，上房服务医疗机构支援服务收入从1.69亿元上升至2.81亿元，占总收入分别为28.58%、31.15%和34.39%；来自商业地产物业服务的收入从1.49亿元上升至1.66亿元，占总收入的比例分别为25.17%、22.04%、20.36%；来自教育机构志愿服务的收入由0.71亿元上升至1.27亿元，占总收入的比例分别为11.96%、15.09%和15.52%。

不过，营收占比最高的医疗机构支援服务收入毛利率却并不高，2020年仅为11.09%。商业地产物业服务的毛利率最高，为31.49%。但相比医疗机构支援业务而言，商业地产物业的项目数量却并未增长。报告期内，上房服务的商业地产项目数量分别为44个、43个、46个。

募资项目必要性存疑

从营销区域来看，公司物业管理服务区域主要集中在上海。报告期内，公司上海地区主营收入分别实现4.52亿元、5.36亿元和5.90亿元，分别占公司主 营 收 入 的76.37%、74.23%和72.08%。报告期内，公司在华东地区的营收占比达到94%以上，上海地区的营收占比由76.37%下降至72.08%，但整体上仍是公司的主要收入来源。

近年来，上房服务试图摆脱对上海市场的依赖，展开全国性布局，但计划看起来并不理想。

启信宝数据显示，从2003年至今，上房服务注销了12家分支机构，自2014年起，公司注销了包括位于丽江、温岭、赣州、邯郸、武汉、北京、桂林、聊城的8家分公司，全国化布局实际上有所萎缩。

或正是基于此，公司在募资总额中拟计划拿出1.36亿元，计划4年内完成全国24座省级城市的业务开拓。该项开支占公司总募资额4.22亿元的32.23%。

上房服务本次IPO的募投项目除上述的全国性业务开拓外，还包括信息化建设、停车场技改和人力资源建设等项目，但其必要性存在疑问。

以停车场技改为例，本项目总投资9510.47万元，主要包括停车场技术改造及设备设施投入。项目建设期4年，在建设期内完成公司现有项目的部分停车场技术改造、设备更新、维护以及新经营停车场（包含物业管理配套停车项目以及专业停车场项目）的技术改造等工作。其中，工程费用为5919.67万元，占总投资额的62.24%。

值得注意的是，实际上，上房服务的停车场管理收入并不大，报告期内，年均营收稳定在7000多万元，2018年-2020年，其营业收入分别为7236.39万元、7727.41万元、7200.87万元，占总体营收比重逐年下降，从12.22%下降至8.8%。另一方面，该毛利率也逐年下降，由10.86%降至8.58%。“将募投资金投至毛利率仅为个位数的较边缘业务中，其必要性是存在一些疑问的。”一位浙江上市公司董秘告诉记者。

另一方面，募投项目中有相当部分均投向类似的“基础建设”中，但从公司情况来看，上房服务也上有能力进行如停车场技改、人力资源建设等项目等基础建设。据披露，报告期各期末，母公司资产负债率分别为62.26%、64.21%、57.23%，合并资产负债率为61.21%、62.03%、57.68%。与此同时，公司频繁进行分红，对利润分配并不吝惜。2018至2020年度，公司向全体股东股利分配分别为4050万元、5405万元、2415万元（均含税）。这三个年度，公司归母净利润合计15581.28万元。

值得注意的是，此前有不少物业公司在上市后不久就变更了资金募集用途。此前上市仅10个月的物业公司新大正（002968.SZ）就变更了募资用途，将原本用于停车场改造的大部分资金，用来收购同业公司——四川民兴物业100%股权。

而上述资金正是来自新大正的1.22亿元原募投项目“停车场改造及投资建设”，公司称系由于现有停车场的升级改造需要与产权方协调沟通，而新建停车场涉及政府政策的支持，因此目前该项目募集资金投入进度较慢，短期内暂未有大幅增加投入的契机。

实控人被诉侵占股东资产

上房服务实际控制人为李文洁、张圣哲、周超、赵磊、黄为国、肖玉康六人，此六人直接或间接合计可支配上房服务84.62%的表决权。

上房方征投资管理（上海）有限公司（以下简称，上房方征）直接持有公司3408万股股份，占公司股本总额的49.39%，为公司的控股股东。

招股书显示，公司实控人涉及2起重大诉讼。2020年12月，中民物业以侵占其股东权益为由，起诉锐翔上房董事张圣哲、锐翔上房股东上海德召企业管理合伙企业以及其他14个关联方。

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