观点直击丨世茂拿地收缩 许世坛称要谨慎投资（实录）
观点地产网 在参加了A股平台世茂股份，物业平台世茂服务的业绩会后，“劳模”许世坛终于出现在了世茂集团的业绩会上，他应该是这个半年报周期中最忙碌的领导者，对旗下的每个板块都给予了足够的重视。
除了董事会副主席许世坛以外，世茂集团的出席名单依旧是几位稳定的管理层，分别是财务管理中心负责人汤沸，世茂集团助理总裁、营销管理中心负责人邵亮，世茂集团首席财务官丘钧山。
虽然依旧是一群老面孔，但世茂显然与过去两年的活法有所不同。
在过去，无论是销售规模增速，还是土地市场的大手笔并购，亦或是投资各城各地的地标式建筑，总能见到世茂的身影。
然而，在这个充满变化的上半年，市场发现世茂“消失了”，在土地市场、并购市场、发债市场，世茂显得十分谨慎与克制。
今年，世茂的战略发生了180度转变，由过去较为进取的攻势转入阵地防守，在“调拿地”“保现金”“严考核”等指导下，实现转轨周期跨越，完成“大飞机战略”的成长。
拿地收缩
据半年报数据显示，世茂实现营业收入734.01亿元，同比增长13.71%；核心利润93.8亿元，同比上升13.6%；归属母公司净利润62.83亿元，同比增长19.32%。
销售方面，世茂上半年实现合约销售额1528亿元，较去年同期上升38.3%，完成全年销售目标3300亿元的46.3%。累计合约销售总面积861万平方米，较去年同期上升36.7%；平均销售价格为每平方米17746元。
财务方面，世茂保持在“三条红线”的绿档，扣除预收款后的资产负债率为68%，净负债率50.9%，现金短债比为1.9倍。
世茂的各项数据都维持在行业前列，销售增速和归母净利润的增长幅度在TOP15房企也属于头部，这份成绩单也足以让投资者满意。
世茂的最大关注点仍然聚焦在投资拿地上，不过焦点从过去的 “并购王”转变成了战略收缩。
许世坛表示，世茂今年会采取一个比较谨慎的防守型策略，多销售、多回款，严控公司投资，不拿贵地，引进更多合作。
今年上半年，世茂合共拿地19宗，增加土地储备301万平方米，土地成本6659元/平方米，土地总价201亿元，权益地价118.15亿元，新增货值571亿元。
如果与销售规模级别相近的房企比较，华润置地以总地价915.2亿元（权益地价742.9亿元）增持了33宗地，新增土地总计容建筑面积达838万平方米；龙湖新增收购土地储备总建筑面积1292万平方米，权益面积723万平方米。
谨慎的世茂展现了一个完全不同的画风，上半年301万平方米的新增土地储备，仅仅是同级别对手的一半不到，与上半年去化的861万平方米销售面积更是相去甚远。
世茂在公告中解释称，受“两集中”供地政策影响，全国住宅用地供需规模下降，热点城市土地竞争激烈，地价居高不下。
世茂不拿地的原因并非不参与，而是地价太贵，难以匹配公司的投资模型，“基本上22城集中供地土拍都特别贵，甚至60%可能要亏本的，我觉得就没有必要去拍一块地要亏本或者是不赚钱。”许世坛谈到。
以杭州土地市场为例，世茂参拍了首批集中供地超过20个地块，但是土地成本超出了预期，世茂也因此放弃了竞拍。
除了招拍挂市场，世茂在土地收购端也有所斩获，今年新获取的19宗项目中，有超过一半的项目都是通过合作收购获取，世茂更多采取的是入股合作的方式，大多数对象为中小型开发商。
在多元化拿地上，除了传统强势的收并购，在产业勾地方面，世茂也在想办法加大投入。
一位参加了分析师会议的投资者透露，世茂在今年获取了3个TOD项目，位于杭州、宁波等地。在过去，世茂的大型综合体地标会较多，这类型项目去化往往较慢，但TOD项目周转会快很多。
目前，世茂拥有10个TOD项目，只有两三个超大型项目。许世坛透露，世茂也在调整，未来会在TOD地块加大投入。
另一方面，世茂还拥有超过千亿货值的旧改，由于确权和转化需要时间，世茂并没有统计在土地储备内。
截止目前，世茂拥有424个项目，全口径土地储备7283万平方米，合计货值约11800亿元。
据透露，过去两年通过较大规模的投资和收并购，世茂在土地储备中积累了一定的资本，在上半年少拿地的情况下依然能够维持公司3-4年的销售。在市场充满不确定性时，世茂可以主动选择避让，等待一个更好的窗口期。
对于下半年的投资计划，许世坛认为公司会主动积极参与，但是理性地参与，做一些理性投资。“如果下半年有好的机会，公司的现金表现不错，可以谨慎投资。但是肯定不可能去拍贵地，有机会拿到便宜的项目，我们也会加大力度。”
非房业务
值得注意的是，上半年，世茂实现回款1161亿元，较去年同期增加30.4%，目前集团账面现金823.8亿元，比去年末增加了139亿元，公司过去积累的财务优势会是世茂寻找投资窗口的重要依仗。
这种严格的投资纪律让世茂保持了行业中等偏上的毛利率，上半年综合毛利率约为28%。
从此次半年报来看，毛利率下行已经成为了普遍的共识，大多数公司表现都处于20%-25%的区间内，且有进一步下滑的迹象。
“整体的毛利率下行是一个行业趋势，我觉得毛利率未来可能有四五个点的下降。”许世坛表示，世茂毛利率还是有优势。如果全行业在下降，世茂不可能不下降，但世茂会维持平均以上的毛利率水平。
当然，世茂毛利率表现离不开非房开业务收入的快速增长。
上半年，世茂非房开业务实现收入66亿元，同比增长129%，占总收入占比达到9%。其中酒店收入增长141%至11.9亿元，商娱收入提升43%至11.6亿元，服务收入提升171%至42.3亿元。
据观点地产新媒体了解，这部分业务的普遍毛利率都高于30%，且有不少毛利率达到60%，随着这部分收入的增加会对世茂的毛利率实现一个缓冲。
2021年，世茂把非房开业务的全年收入目标提升至150亿元，相较去年86亿元的全年收入增长幅度为74%，上半年实现了其中的44%。同时，世茂希望未来三年，非房开业务收入可以占总收入超过20%以上。
许世坛表示，多元化“大飞机战略”是世茂抵抗未来不确定性其中一个特别好的手段。未来，世茂会更有效地整合地产上下游做一个产业链，也希望慢慢多孵化一些轻资产的公司。
轻资产是世茂扩张持续性收入的重点，而在一些传统的自持型物业重资产上，世茂主动选择了优化。
在分析师会议上，许世坛透露公司正在优先处理非核心资产，上半年处理了一批接近10亿元，全年可能会在20亿元左右。
如果可以成功处置部分资产，世茂对于每年10%的利润增长目标会是一个比较好的保底，毕竟卖项目的利润远比在一些非核心地段的物业收入来的更为直接。
以下为世茂集团控股有限公司2021年中期业绩发布会问答实录：
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