万科祝九胜：与恒大有接触，无落地

8月29日，万科A发布2021年上半年财报。上半年，万科实现营业收入1671.1亿元，同比增长14.2%；归属于上市公司股东的净利润110.5亿元，同比下降11.7%。房地产开发及相关资产经营业务的结算毛利率为18.0%，较2020年同期下降6.02个百分点。

业务构成看，上半年万科的营业收入中，来自房地产开发及相关资产经营业务的收入（含长租公寓、物流、商业等经营性业务）为1575.3亿元，占比94.3%；来自物业服务的营业收入为85.7亿元，占比5.1%。

受上半年净利润同比下滑的影响，8月30日早上开盘，万科股价跌超6%。截至上午收盘，万科股价报19.55元，跌6.46%。

祝九胜回应净利润下滑三个原因

8月30日，万科举办的业绩发布会上，净利润及毛利率下滑问题成为现场投资人及媒体最关心的问题。万科总裁及首席执行官祝九胜回应表示，净利润下滑主要有三方面的原因：一是销售规模增长有限，二是毛利率的下降稍快，三是万科转型业务的效果还需要时间。

祝九胜称，在毛利率下降方面主要是地价占比在不断提升，从2017年到2020年，地价占售价比例大概上涨了17个点。而销售增长对毛利率下降的对冲是有限甚至是不足的，转型业务对传统销售规模和利润的贡献还是有限的。

目前，房地产毛利率下滑趋势已经成为行业共识。在近日举办的房企业绩发布会上，龙湖方面表示，未来保持20%-25%的毛利率将成为行业趋势。旭辉高层认为，行业的毛利率可能还会进一步下降。行业中的优秀企业，毛利率可能会做到20%左右，差一点的可能是15%左右，并表示这一轮房企低毛利率的现象预计将会在明年见底。

关于毛利率是否触底，祝九胜认为，短期来看很难预测准，万科全年的压力还在，如果从更长远的角度做一些符合逻辑、符合原理的推断来说，整个行业处于毛利率下降的趋势。对于何时回升，祝九胜称，整个行业一定要回到平均的回报水平。当然行业的平均回报水平不等于企业的回报水平，因为个体的差异，可以推断的是，谁的精细管理做得好、产品好、服务好，谁更能够赢得客户、赢得投资人的青睐，回报水平可能就会显得高一点。

回应恒大、泰禾等收购消息

此前，有消息称万科、金茂收购恒大项目资产包。对此，祝九胜表示，跟恒大最近几个月有接触和一些探讨，但没有实质性动作的落地。

自万科宣布将与泰禾合作以来，市场一直较为关注。不过，一年时间过去，万科入股泰禾并未有实质性消息传出。在今年年初举行的万科业绩会上，祝九胜表示，只有泰禾在达成全面的债务重组方案的情况下，万科才考虑正式入股，并透露万科与泰禾正在酝酿成立操盘公司，主要负责操盘泰禾部分项目，但不会接盘，也不会承债。

对于入股泰禾一事是否不了了之，祝九胜在今日业绩会上表示，“目前，对泰禾，我们一直有一个小组密切地联系，在帮泰禾把关一些专业问题，也给他们一些建议，符合条件的仍然会履约。”

在被问及万科收购的蓝光和华夏幸福项目是否开始操盘时，祝九胜表示，在蓝光收并购的三个项目，处于一个正常的开发节奏当中，蓝光并没保留项目股权；关于华夏幸福，最近一年多，在项目层面的合作和谈判都没有。

回应土地政策调控

土储方面，上半年，万科获取新项目95个，总规划建筑面积1505.9万平方米，权益规划建筑面积1101.4万平方米。项目总地价1126.3亿元，均价为7480元/平方米，权益地价总额约886.5亿元。

针对当前土地市场的政策调控，祝九胜表示，从2017年以来，房住不炒、租购并举的政策主基调很明确，而目前这些政策的基调表现更明确、更一致，对于企业而言更利于拿地的安排。而万科优先考虑“不突破红线，长期处于绿档，保持良好的评级、流动性”。

业绩会上，祝九胜反复强调万科是“农民”，不去预测天气，老老实实地种地，“作为农民有时候是摆脱不了看天收的局限性的，我们尽可能在同样的政策、同样的市场环境下，让自己的收成能够越来越好”。

今年以来，全国住宅用地采取“双集中”方式供应，即住宅用地采用集中交易平台，集中交易时间供应，每年集中供应次数不超过3次。

对于“双集中供地”模式，万科执行副总裁和首席运营官刘肖回应称，双集中对市场来说确实是新事物，大规模的集中出让对大家都有挑战，实际上万科也处在适应和磨合的过程中。

对于即将到来的第二轮集中供地，刘肖表示，万科还是一如既往去坚持稳健的投资策略，在量入为出的前提下，坚持好战略导向，坚持投资标准。（王文华）

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