观点直击 | 万科反思利润与新业务 祝九胜直言难判断毛利率触底（实录）
观点地产网 一直追求好学生定位的万科，在2021年中期成绩单同样受制于市场行业大势。在当下不少房企已经出现经营颓势，需要设定增收保利目标之际，万科这份难言满意的答卷也反映出利润率下跌，利润总额下降的行业趋势。
受业绩影响，万科8月30日开盘大跌，截至收盘报每股19.43元，跌幅7.03%。
而当日早上，万科在线上举办2021年度上半年业绩发布会，董事、总裁、首席执行官祝九胜，执行副总裁、首席运营官刘肖，执行副总裁、财务负责人韩慧华，董事会秘书朱旭出席现场。
利润率下滑是万科中期业绩成绩单反映出的最大行业问题。据了解，上半年万科实现营收1671.1亿元，同比增长14.2%，但同期实现归属于上市公司股东的净利润110.5亿元，同比下降11.7%。
简而言之，万科这份中报增收不增利，没有办法以量换价有效对冲，在行业利润率下滑已是既定事实的背景下，没有办法保证利润的总量增长。
“面对这样的问题，我老是想起读书时候的感觉，就像期中考试成绩出来复盘的时候，怎么回答老师没考好的问题。”祝九胜在面对投资者针对利润下滑提问时称：“心情很忐忑。忐忑之余，也不会忘掉还是要立志长期成为好学生的定位和志向。”
利润率再下滑
利润率下滑其实已经是行业不争的事实，而万科成为了财务健康企业中，增收却不增利的突出企业。实际上，这也是万科时隔十九年，再次出现中期净利润下降的情况。
据观点地产新媒体了解，目前行业多数企业毛利率都在下滑，但仍有部分财务健康的企业，通过营业收入的大幅增长，补平了因为毛利率下滑所带来的影响，让归母净利润能保持增长。
譬如保利，上半年毛利率为32.5%，同比下降3.22个百分点，但通过同比增长22.07%的营业总收入，保证了归母净利同比增长1.72%；华润置地综合毛利率为31.3%，同比下降2.2个百分点，但其开发物业营业额为609.3亿元，按年增长69.4%，投资物业更是增长63.4%，使其核心股东应占溢利99.1亿元，同比增长18.3%……
在业绩会上，祝九胜将净利润的下滑归结为三方面原因：第一是销售规模增长有限，第二是毛利率的下降稍快，第三是转型业务带来的相关的影响。他直言：“万科的销售增长对毛利下降的对冲是有限的，甚至是不足以对冲利润率的下滑。”
数据显示，在2021年上半年，万科房地产及相关业务的毛利率为18.0%，较2020年同期下降6.02个百分点。同期的营业收入1671.1亿元，同比增长14.2%，归母净利110.5亿元，同比下降11.7%。
有投资者测算，当万科的净利润率下降1%时，营收就需要增长11.2%；净利润率下降3%时，营收就需要增长43.5%才能保证其净利润总额的维持现状。而上述数据可见，万科的规模增长属实有限，而经营利润率却有着大幅下滑。
据观点地产新媒体查看，利润率的下滑主要还是在于成本的快速提升，以及缓慢上升的销售收入之间的矛盾。
数据显示，在2021年上半年，万科营业成本1283.01亿元，竣工面积1115.4万平方米，换算成单位面积成本，每平方米达到1.09万元，而去年同期是0.89万元，涨幅达到了0.2万元/平方米。
而在营业收入方面，万科实现开发业务的结算均价为每平方米1.29万元，而去年同期为1.23万元；结转均价基本持平的情况下，成本占比上升最终侵蚀了毛利。
祝九胜对此也坦承，近年来公司所销售的产品中，地价占售价的比例明显上升，从2017年到2020年，地售比提高了17个点左右，这会逐渐体现在以后的结算收入和结算利润上。
韩慧华同时表示，“过去几年特别是2017年以来，地售比一直在上升，所以开发业务的毛利率会呈现一个下降的趋势。从销售端到逐渐地体现在结算端，所以可以看到从一季度、中期乃至到全年可能也是这样一个逻辑。而万科未来这两年还是有一定的毛利率的压力。”
她认为，万科今年的压力依旧。有投资者感慨，“暂时看不到好转的情形”成为万科管理层传达给外界的唯一信息。
祝九胜对此就直言，短期很难判断毛利率是否触底。其认为：“如果从更长远的角度做一些符合逻辑、原理的推断，整个行业一定要回到平均的回报水平。”
同时，祝九胜还是强调，行业的平均回报水平不等于企业的回报水平。“因为个体的差异，可以推断的是，谁的精细管理做得好、产品好、服务好，谁更能赢得客户、赢得投资人青睐，回报水平就会显得高一点。”
拿地层面，万科上半年新增拿地的总地价为1126.3亿元，权益地价总额886.5亿元，而去年权益地价总额仅为321.3亿元。
大量增加突出土储背后，万科在介入泰禾之余，陆续传出与其它陷入债务问题的蓝光、华夏幸福及恒大洽谈收购项目。观点地产新媒体了解，万科收购蓝光的项目分布于江阴、常州、南宁、重庆、石家庄等城市；7月底市场消息称，该公司还受让华夏幸福南京、北京项目的股权。
祝九胜为此回应，恒大最近这几个月与万科有过接触和探讨，但目前没有实质性的更多合作。至于蓝光，项目层面仅收购了蓝光3个项目，但他否认过去一年多有和华夏幸福总对总接触的项目层面合作和谈判。
商业模式破围
立足当下，或许万科还不是管理层眼中更好的企业。
对此，万科在业绩会上坦承，目前确实在商业模式上已经比不上同行。“跟优秀同行相比，确实人比人气死人。”祝九胜称，“同行的对比有时候比规模，有时候比创利能力、结利能力，有时候比转型发展能力，甚至比的是面向未来的能力。”
过去房地产快周转的模式已经成为过去，单一业务抱着不放显然已经不符合行业的发展逻辑，万科上述业绩便是一种侧面的佐证。面向未来，不管是房企们还是投资者们，看中的更多是资产管理运营能力等多元化的能力。
万科在这些方面显然还需要继续探索。“转型业务的效果还没有真正体现出来，或者说还需要时间。”祝九胜表示，万科从2014年逐步从房地产开发转向了房地产开发、经营、服务并重。
以商业地产运营为例，从数据对比上，万科与同行之间还是有着不小的差距。截至2021年上半年末，万科（含印力集团）累计开业的商业项目建筑面积为988.8万平方米，同比增长18.3%。报告期内，新开业商业面积30.8万平方米。此外，规划中和在建商业建筑面积为549.3万平方米。
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