清流|拆解蓝光发展表外融资：神秘资金方背后隐现多位房企大佬
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除了报表里看得见的负债，市场更担心的是蓝光发展（SH600466）的表外融资。
近期，蓝光发展大股东部分股权、重要子公司部分股权被冻结，以及信托兑付延期的消息，令公司股债双杀。在此背景下，多家机构下调蓝光发展评级，蓝光发展可能存在的明股实债等表外融资，已成为市场最担心的问题。
除了房企常见的非标融资——信托战略融资外，蓝光发展还引入了不少私募基金公司。其中，蓝光发展两个拿地价高于5亿元的项目，在2020年引入了同一个管理人旗下的7只基金。
清流工作室独家发现，这家私募管理人来头不小，其股东列表出现蓝光发展实控人杨铿的身影，更有祥生实业集团陈国祥、星河控股黄楚龙等房企大佬参股。
几家房企通过这个私募平台，实现了资金的相互腾挪。而该私募管理人与蓝光发展联系最为紧密，除参股蓝光旗下项目外，其还宣称，曾参与蓝光发展旗下物业公司——蓝光嘉宝服务（HK02606）的IPO项目。
参股基金背后闪现多位房企大佬
2020年4月，蓝光发展的子公司南京三石和骏置业有限公司（下称“和骏置业”），竞得南京市NO.2020G08地块，成交价5.8亿元。拿下地块后，和骏置业引入五位新股东，注册资本从2000万元迅速增加至7.82亿元。
清流工作室发现，入股和骏置业的5位股东，是上海谙泰投资管理有限公司（下称“谙泰投资”）设立的5只基金。而这家谙泰投资背后，出现多家房企的实控人，蓝光发展的实控人杨铿也出现在穿透后的股东列表中。
公开资料显示，谙泰投资是一家2016年成立的私募股权、创业投资基金管理人，管理规模20-50亿元。2019年9月，谙泰投资一次引入多位房企背景的股东。
这些股东并不是以房企集团名义参股，而是由实控人个人亲自上阵。蓝光发展实控人杨铿，通过其控制的西藏锦瑞投资有限公司（下称“锦瑞投资”）入股谙泰投资，持有其6.4%股权。锦瑞投资由杨铿持有40%股权，蓝光投资控股集团有限公司（下称“蓝光投资”）持有剩余60%，蓝光投资则由杨铿和妻子张焕秀全资持有。
同样地，星河控股黄楚龙及祥生实业集团的陈国祥，均以个人名义层层持股，分别持有谙泰投资6.4%股权。
通过股权层面的利益绑定，几家房企实控人以基金形式参与了蓝光发展的项目。前述5个参股和骏置业的基金中，杭州桉石投资管理合伙企业（有限合伙）和杭州桉茂投资管理合伙企业（有限合伙）两个基金，穿透后的出资方包括祥生实业集团陈国祥、蓝光投资杨铿和星河集团黄楚龙。另外，青岛诚基置业有限公司和盛泰置业有限公司，也参与了上述两只基金的出资。
杭州桉茂投资管理合伙企业（有限合伙）基金，还参与了蓝光发展在四川的项目。
公开资料显示，蓝光发展去年3月斥资7.13亿元拍下四川天府新区一块3.35公顷的地，并由成都俊逸置业有限公司（下称“俊逸置业”）注册项目公司。俊逸置业也在项目公司拿地后引入了谙泰投资的三只基金，其中一只入股的基金正是杭州桉茂投资管理合伙企业（有限合伙）。
接受基金入股后，俊逸置业的注册资本从2000万增加至7.52亿元。蓝光发展还将俊逸置业的部分股权质押给这些基金，合计质押金额为4.51亿元。
此外，谙泰投资旗下基金上海枫恒企业管理合伙企业（有限合伙），还入股了蓝光发展原子公司无锡澎垚房地产有限公司。目前，蓝光发展所持该子公司51%股权，已被万科A（000002）接手。
入股房地产项目并不是谙泰投资和蓝光发展唯一的交易形式。谙泰投资的官网宣称，公司参与了蓝光嘉宝物业IPO项目，具体形式是“获配股份，成为蓝光嘉宝物业的锚定投资人”。蓝光嘉宝是蓝光发展控股的物业子公司，于2019年10月18日在香港联交所上市，股票简称蓝光嘉宝服务。近期，蓝光发展将蓝光嘉宝服务控制权作价48.5亿元转让给碧桂园服务。
显然，自杨铿2019年参股谙泰投资后，谙泰投资频频向蓝光发展“输血”。而作为一个合伙成立的资金平台，谙泰投资的输血对象并不止蓝光发展一家。
谙泰投资旗下的多只基金，还参股了祥生集团旗下三家公司。同时，上市房企宋都股份（600077），也通过谙泰投资参股了祥生集团的两家公司。
此外，谙泰投资还设立基金入股了红星美凯龙旗下两家公司，及世茂集团旗下的一家公司。除房企项目外，谙泰投资的基金还参与了上海汽车旗下的车享家项目。
非标融资高企
清流工作室发现，除了参股项目公司，多家私募基金也向蓝光发展提供借款，单笔金额可达两、三亿元。不过，私募提供的借款只是蓝光发展非标融资的冰山一角，公司更多的非标融资，仍然来自信托。
据蓝光发展2021年票据募集公告，截至2021年3月，蓝光发展非传统融资余额达226亿元，其中大部分是向信托机构的借款。
这只是明面上的借款，还有更多信托机构以参股合作的形式为蓝光发展提供资金。
2020年，蓝光发展少数股东权益为278.64亿元，但最终获得的少数股东损益仅3.74亿元。同时，公司2020年度收购子公司少数股东股权支付款项45.46亿元，同比增长355.51%，蓝光发展因此被质疑明股实债比例较高。
据清流工作室梳理，仅2020年，就有多家信托机构参股蓝光发展旗下重要项目。
蓝光发展旗下子公司温州新蓝置业有限公司（下称“新蓝置业”），于2020年竟得海曙区一地块，总价20.65亿元。随后，中融信托以战略融资入股，持有新蓝置业49%股权。今年6月，蓝光发展和中融信托双双退股，万科A旗下的宁波景佑房地产信息咨询有限公司接手了新蓝置业。
蓝光发展子公司昆明城铭房地产开发有限公司（下称“昆明城铭”）竞得昆明市五华区地块，成交价13.52亿元。拿地后，昆明城铭引入中铁信托；子公司天津蓝光津轩房地产开发有限公司（下称“蓝光津轩”），也在2020年引入中铁信托，后者持有前者49%股权。蓝光津轩旗下项目公司于2020年竟得天津河北区一地块，总价5.5亿元。
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