南京多板块房荒，楼市下半年将会怎么走？

　　盘一盘最近南京要上市的新房，发现楼市下半场供应有些紧张了。

　　今年以来，南京楼市“内卷”越发严重。

　　限地价，限房价，利润有限的情况下，开发商不得不抢时间，踩准上市节奏，我们看到很多项目推盘节奏非常快，刚拿地就进场，拿地几个月就公开售楼处，甚至开盘2-3次就清盘。

　　目前，市面上很多楼盘已经收官，有一些预计在近期加推收官房源：

　　半山云邸收官、世茂璀璨睿湾收官、彰泰观南府收官、滨江嘉品收官，云望府、金隅紫京云筑、深业青珑上府、鼓悦蘭园、中海钟山印即将收官······

　　伴随着这些楼盘的收官，有一些新房供应本就不足的板块就彻彻底底进入了房荒，买房人的选择面就更狭窄了。

　　今天，笔者统计了6月底-7月份有可能会上市的新房共有39家，超过5000套房源，范围涉及河西、大校场、江北核心区、城北新玄武、燕子矶等板块。

　　从供应量来看，江北依旧是主力军，远远谈不上房荒，特别是江北核心区依然库存充足，纯新盘千江凌云府、天宸云筑、天宸江樾也要开了，不愁没有房卖。

　　有很多人觉得江北核心区新房库存太多，未来限售期一过会不会像桥北一样，出手困难，其实这一点江北核与桥北有着比较本质的区别。

　　江北核心区的高逼格规划，不输河西，未来也是与河西并肩的板块，大家看河西的二手房是否难卖？不仅好卖，还能卖出“暂无价格”。

　　当初唱衰河西，与如今唱衰江北核的人，难道不是同一拨？小心打脸。

　　试想一下，如果核心区真的缺货了，最佳“备胎”是谁？我想，城南中心可以顶上，城南中心的热度虽然不比核心区，但特殊的地理位置决定了它的宜居性与生活成熟度。

　　目前板块内新房卖得也不错，滨江嘉品已经卖完收官，星河时代三开三捷，还有正荣润棠府、望江悦府两家库存，未来还有银城、大悦城等宅地，很有看点。

　　与江北核心区对应的头部板块——河西，新房库存就显得捉襟见肘了。

　　我查询了一下，河西所有在售及未上市的住宅楼盘，只有16家，其中：

即将收官：长江尊邸、万科翡翠滨江；

今年未必上市：奥体新城丹若园、碧瑶花园三期、鱼嘴润府、香港嘉华G72；

房源不多的迷你盘：高力G02（60套）、深业龙湾上府（288套）；

新地块：下关城开G25，招商瑞城G26

　　今年下半年，河西新房主场是颐和源璟、河西金茂府二期、仁恒江湾世纪、璞境、长江华府、海玥花园。

　　其中，长江华府、海玥花园，小道传言将要上市时间已久，但迟迟不开，如果真的要在近期开盘，相信6、7月份河西要集体掀起河西史上最强豪宅入市潮。

　　从套数上来看，每个项目一两百套房源，真要开盘，全部卖光也就是分分钟的事儿。

　　河西的新房看着多，实际上真的能拿出来卖的不多，而且以现在形势来看，河西土地供应已然不足，在南京第二批、第三批集中式供地计划里，没有来自河西中部、南部的身影。

　　没有地，就没有房，像河西这样的头部板块，注定是要房荒的，今年或许是买房人买入河西的最佳时机。

　　问题来了，河西不出货，那谁是它的替代品？

　　或许有人会说是大校场，但笔者想说，大校场就是大校场，并非河西的替代品。

　　即便河西新房库存很多，想买大校场的人也是一抓一大把，毕竟大校场的下限太高，上限也是无法评估的。

　　只能说，考虑河西新房的人，也在同步考虑大校场。

　　去新玄武看看？星河国际已经领证，马上收官，紫金悦峯、玄武宝龙城、复地明日之城，还有招商G24，库存也很紧张。鼓楼滨江不提，新房更少。

　　去赛虹桥看看？那里待上市的只有上铁拿下的地块，目前已经动工，紧邻高架和宁芜铁路，存在不利因素。

　　去河西南岸看看？去年河西南岸突然火了起来，也是因为河西的投资客以及软件谷的自住客群涌入，把板块热度带起来，毕竟一河之隔，河西南岸的热度跟着河西走。

　　板块热度持续走高之下，尴尬的是，河西南岸陷入房荒了，都荟澜岸早已清盘，世茂璀璨睿湾已经收官，接下来能期待的就是电建洺悦华府，以及新沂阳光拿的宅地。

　　筛选下来，距离河西比较近的雨核、人居森林更适合河西外溢的客群，不仅热度高，也是土地出让的重点区域，新房也有供应。

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　　在南京，还有几个板块房荒特别明显：江宁核心区、紫核、仙林湖、城东紫金山-月牙湖、麒麟-马群。

　　江宁核心区已经房荒多年了，百家湖、九龙湖、杨家圩、上秦淮，这四大核心区域，几乎都没有新房供应。

　　百家湖存货只有阳光城一家，九龙湖的金隅马上收官，杨家圩只能期待今年的一波推地，上秦淮在售的芳原，一房难求。

　　江宁核心区是真的没有房了，改善客群都被逼到去买次新房，或者南部新城的新房。

　　仙林湖新房也比较紧张，目前半山云邸已经清盘，还剩少余底跃房源，水沐雍荣府所余体量也不多，接下来只能期待新城G43，项目已经开始动工。

　　仙林湖的隔壁邻居，也是仙林湖的最佳备胎板块——紫核，随着深业的收官加推也就高科·紫星荣院这一课独苗了，这个项目体量很小，预计开盘时将一次性推完298套房源，之后这个板块就又将面临阶段性房荒了。

　　整个城东，紫金山-月牙湖一带，麒麟-马群一带关度高虽高，但新房也少。

　　紫金山-月牙湖是主城比较稀贵的地段，一直以来新房供应都比较少，目前只有复地御钟山和钟山峰景在出货。

　　城东马群的中海钟山印已经领取了最后两栋楼销许，卖完即收官，下半年马群板块只有时代中国G05这一个盘，与正荣联合开发，目前开发商正在组建销售团队。

　　城东麒麟，卖得最好的仁恒城市星徽仅剩最后一批房源A4、A5、A10和B6，预计一次性清盘！金地商置操盘的G51只有5栋住宅，体量有限。至于高科G87，上市时间待定。

　　总的来看，南京头部板块，除了江北核心区，新房供应都比较紧张，出货就像“挤牙膏”，还经常被“鸽”，买房人等的心累。

　　而且你会发现头部板块的备胎们——热度较高的新一线板块，时不时陷入阶段性房荒的状态，供应跟不上需求，好不容易等到有房卖了，不好意思，门槛要提一提了。

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