陈文静：中央经济工作会议首提房地产“探索新的发展模式”
12月8日至10日，中央经济工作会议在北京举行，总结2021年经济工作，分析当前经济形势，部署2022年经济工作。针对中央经济工作会议内容中与房地产相关的若干内容，我们进行了以下解读。
第一，中央经济工作会议的内容表示：“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。
从以上表述中，我们可以看出2021中央经济工作会议坚持“房住不炒”的基调不变，房地产调控的大方向没有改变。除此之外，会议提出要“加强预期引导，探索新的发展模式”，当前购房者、开发企业、金融机构等多方市场参与主体对市场预期均存在不稳定性，通过政策引导各方市场预期，有利于合理购房需求的正常释放，有利于住房建设、城市发展的稳步推进，“稳预期”的重要性更加凸显。
此次会议针对房地产行业，首次提出“探索新的发展模式”。经过房地产行业二十多年的发展，我国住房发展取得巨大成就。但随着城市化进程发展到一定阶段，行业增量市场规模逐步见顶，房地产需要从增量向存量运营时代转变，而房企过去依赖的“高杠杆、高周转”的发展模式亟待改变，地方政府过去依赖房价、地价上涨驱动的“土地财政”模式也亟需转变。因此，市场各个主体都需要顺势而为，开拓新的发展模式，最终实现高质量发展。
同时，会议中“坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设”的提法与以往表述一致。自2020年的经济工作会议中提出“高度重视保障性租赁住房建设”后，2021年，国内的租赁住房建设相关政策不断完善和落实，国家明确支持40个城市开展保障性租赁住房建设，各地也接连发布“十四五”期间相关规划，保障性住房建设力度不断加大。我们预计，保障性租赁住房的建设力度在2022年仍将持续加大。
除此之外，会议提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”的表述与12月6日中央政治局会议的提法一致。我们预计，房地产信贷政策对首套、改善型住房需求的支撑力度将不断扩大。
“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”的表述，首先是强调了“因城施策”，即各个城市当前市场表现各异，因此所面临的地产发展循环不畅通的问题也不尽相同，各地要分别采取针对性举措，促进房地产业的良性循环发展。其次，这一次房地产业“良性循环”的表述放在了“健康发展”之前，表明房地产行业只有先进入良性循环之后，才能实现更好地健康发展。当前，对政府而言，打通、实现房地产业各个链条的畅通循环是重中之重。因此，政府需要在资金端、政策端等集中发力，力促行业良性循环发展。
第二，中央经济工作会议的内容表示：“要正确认识和把握防范化解重大风险。要继续按照稳定大局、统筹协调、分类施策、精准拆弹的方针，抓好风险处置工作，加强金融法治建设，压实地方、金融监管、行业主管等各方责任，压实企业自救主体责任。要强化能力建设，加强金融监管干部队伍建设。化解风险要有充足资源，研究制定化解风险的政策，要广泛配合，完善金融风险处置机制。”
本次会议重点提出了“要正确认识和把握防范化解重大风险”。2021年，房地产行业的个别房企出现了债务违约，导致房地产金融风险加大，中央频繁提及防范化解系统性金融风险，守住系统性金融风险底线。
我们结合本月初相关部门针对个别房企风险处置工作的举措来看，政府的处置措施与“压实地方、金融监管、行业主管等各方责任，压实企业自救主体责任”的表述相一致。随着个别房企风险处置工作进入实质阶段，行业预期有望进一步改善。
房地产信贷政策的改善，将会促进更多的资金用于支持行业“保交楼、保民生、保稳定”诉求的实现。同样，伴随行业风险逐步释放，我们预计房企融资行为也会逐步恢复至正常状态。(中新经纬APP)
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