启动分销，奉化的开发商也慌了吗？

　　昨天老司机接到两个电话，都是向我推销奉化宝龙TOD项目的。

　　几周以前我听说宝龙启动了分销，但我一直没去关注，奉化是个敏感的地方，宝龙TOD作为一个超级大盘，前面几期又消化了大量的投资客户，老司机的言论稍有不慎，可能会得罪一大帮“准业主”。我曾发誓三个月不谈奉化某热门板块，因为之前说得比较直率，导致这个板块的很多投资客对老司机很不满。老司机，你为什么要一直黑**板块？老司机从来没有故意黑过任何一个板块或者楼盘，但也从来没有因为商业利益刻意去吹捧过任何一个板块或楼盘。我说的只是个人的见解，它可能对也可能不对，但不会带有任何个人感情。
在老司机眼里，一个个板块（楼盘）就像一个个青楼女子，无论丰润肥臀还是长腿细腰，我都只是冷眼旁观。青楼之中，有人沉醉，有人轻薄；有人以身相许，有人朝秦暮楚。不同的际遇催生出不同的渴望，横生出不同的爱恨情仇来。楼市何尝不是如此。出于好奇，老司机去翻看了一下奉化宝龙项目的备案情况，原来去年12月底那个批次就开始转冷了，到现在为止，总共308套房子备案率刚刚过半。加上3月底第二批次的推量，目前还有407套住宅未备案，尤其是新一批次的推盘还没看到备案，看来启动分销也是迫不得已。两年来，宝龙TOD项目一直是奉化楼市的一面旗帜，开盘必抢、开盘必光早已成了一种信仰，没有谁会想到，这个楼盘几个月后会依靠分销。
当宝龙项目还在卖1.4-1.5万时，老司机认为买它的理由还是很充分的。当初许多人问我选金海路还是选某热点板块时，我说还是金海路的价格更有吸引力。当然，我还会加一句：奉化投资盘过大，要有长期持有的心理准备。之所以当时认为可以买，是因为横向对比宁波各区，奉化限价是最低的，再扩大一点对比各个郊县，奉化仍然是最便宜的。通高架通地铁，又有奉化区中心能级的配套，1.4-1.5万的价格没什么泡沫。
相比之下，乐观的投资客在问我余姚还有多少空间时，我会说你们看看奉化，奉化已经变区了，房价比你们余姚还低得多。
如果不是余姚被高估了，可能就是奉化被低估了。但奉化终究耐不住寂寞，地价房价节节攀升（注意是限价上升），宝龙TOD所在的金海路板块已经涨到了1.75万元，早期的投资客算盘打得啪啪响，一算每平方涨了3000块。
但1.75万的市场早已不是1.45万的那个市场，明显的价格优势没有了，再碰到调控覆盖，奉化楼市开始走下神坛。
对于奉化冲击最大的政策有两个：第一个是房贷收紧，限制了许多投资客的杠杆；第二个是奉化纳入房票计算范围，导致许多投资客不再轻易下手。
去年12月，宁波真正开始收紧房贷，提高了首套房认定标准，将之前十分宽松的“认贷不认房”调整为“认房又认贷”，普遍提高了二套房首付，并且停止了第三套房的贷款。投资奉化的投资客，相对资金实力不太强，他们高度依赖首套房资质，并且利用奉化不限购的优势以各种名义买入。
奉化到现在为止大部分地方也不限贷，但被列入了宁波的房票计算范围，在奉化买了房，就会影响到限购圈内的购买资格，让许多人停下了脚步。
房票珍贵，应该买更好的。许多人这样想。作为一个新区，用低价、大批量吸引投资客，这样的操作无可厚非，北仑这样干过，镇海也这样干过，规模更大的杭州湾，差不多一直干到现在。
但奉化的大干快上看上去似乎更为“功利”，老司机一直在观察奉化的操作，感觉隐忧有两点：
1、全面开花，但缺乏核心主体。北仑大开发时，核心是在黄山路-泰山路沿线，配套打造了区政府-体育馆-富邦-银泰等核心商圈，其间起起落落曾留下不少烂尾楼；镇海大开发时，核心在骆驼区府-箭湖广场-吾悦广场，尴尬的是保利耍大牌箭湖广场现在还是一片荒地；更早的时候，鄞州大开发时，核心是万达-区府-南商一线。所有的新区都有清晰的核心。
地卖了这么多，楼盖了这么多，奉化的新核心在哪里呢？
没有核心，何来自住客接盘？
所以，奉化这几轮“韭菜”割下来，风险最大的在乡镇，远离主城区，没什么配套，也没什么资源，变现将是一个久远的难题。2、提价过快，投资客难以为继。老司机之所以不看好奉化的某些板块，核心的原因是我认为价格空间短期内已经很小了。做生意的人都知道，你卖一样东西，要么追求规模，薄利多销；要么追求利润率，走高价低量路线。
奉化是想两头都抓住，地价要高，推量还要大。许多地方都羡慕杭州湾，一片滩涂上这些年卖了这么多地，收了那么多钱，但杭州湾一直便宜啊。镇海便宜了差不多十年，北仑便宜了十多年，奉化想五年就走完它们的路。
老司机曾经说过，小港卖2万，横街卖1.6万，慈城卖2.1万，九龙湖卖1.7万，奉化价格跟它们差不多，为什么一定要买奉化呢？
1.5万时你天下无敌，2万时你可能就四面楚歌了。
虽然五年前奉化撤市设区，成为了主城的一部分，但我们毕竟要看到现实：
在六个区中，奉化的人口是净流出的；在宁波所有的区县中，奉化的产业基础是最薄弱的。
奉化改区是一个历史机遇，但兄弟区县也不是吃素的，无论是老三区，还是北仑、镇海乃至余慈，大家都在你追我赶做大“蛋糕”。
人才，各地都在抢，资金，各地都在抢，项目，各地都在抢。
奉化显然远未到享受胜利果实的时候，放低身段、埋头苦干，应该是奉化今后一个时期仍需坚持的准则。
话说回来，投资奉化的人也需要有耐心，就像当年投资其他新区一样。严格来讲，类似奉化这种大规模开发的新区，在第一个十年，投资回报率跑输大市是很正常的。并不是奉化设区了，它的回报率就一定全市最高。新区的绝佳投资机会一般有两次，第一次是刚启动时，第二次是楼市陷入危机之后。稍后老司机会就这一点，针对杭州湾专门写一篇，题目都想好了。真的就像他们说的那样，杭州湾的机会来了吗？

　　其实不仅是启动分销，近来也有开发商开始放量推盘，是抢跑还是正常操作？老司机会在近期专题分析。

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