商业地产千万不能买，买了你就是韭菜

　　随着楼市新一轮的限制，越来越多的同学开始询问我商业地产相关投资项目。

　　所以今天我准备从开发商的角度，来谈一谈为什么不建议大家购买商业地产。

　　1.

　　首先大家要明白，虽然同样是地产行业，但是住宅和商业地产完全就是两种逻辑！

　　住宅的本质是商品，价格理论依据是供求关系。 而商业地产的本质是有长期收益权的金融工具，它的定位更类似股票，投资依据是金融理论。

　　换句话说，从一开始商业地产让你赚的钱就是租金，而不是资产本身增值的钱。

　　这一点，我们从住宅和商业地产所收的税费也可以看出来，商业地产的二次买卖往往伴随着高额的转让费用，能极大的抵消掉资产增值的收益。

　　讲到这里你可能会问：那是不是租金收益高的商业地产就能买？

　　答案是肯定的，但现在的问题是，在国内这些年，因为房地产发展得太快了，这就导致开发商在建设商业地产时，过于侧重地产升值，忽略了商业开发。

　　这就会给商业地产投资带来非常多的问题，其中最突出的一点就体现在房地产的资金端。

　　2.

　　房地产行业大多都是高负债企业，现金流比较紧张。

　　所以房企无论是在项目建造周期，还是在项目销售上，追求的只有一个字快，希望迅速地回笼资金。

　　而快速变现回笼资金，恰恰是与商业地产的经营发展模式不符合的。

　　第一，项目周期不符合。

　　如果想要达到比较优秀的盈利效果，商业地产需要根据各行各业商家的需求，周围的客群画像，投资者侧重点等条件，共同协调去开发建设。

　　相对于住宅，开发周期绝对会长上很多，但现在大部分的商业地产，要么是为了给住宅配套配合房价增长，要么同样是为了快速出售回笼资金，自然不可能延长开发时间。

　　这就导致大部分商业地产，在项目初期就有着先天不足的风险，属于样子货。

　　第二，经营策略不符合。

　　商业地产最重要的价值组成部分，就是市场和消费群体认可后带来的稳定租金收益，以及商业地产的物业维护运营费用。

　　但房地产强调的是快速回笼资金，一锤子买卖，对于绝大部分地产商来说，商业地产的租金回报是远远比不上住宅销售的利润回报的。

　　所以对于他们来说如何快速销售房产才是重点，很少有开发商会在后续维护上下功夫，赚这点辛苦钱。

　　而对于商业地产来说，最重要的无非就是先天规划和后天维护，这两点不开发商不上心，商业地产的投资回报自然很难涨起来。

　　3.

　　所以说商业地产能不能买？

　　当然可以，只要你找得到租金回报率足够高的项目。

　　但是开发商大量开发此类项目的前提是，建设住宅的利润低于或者持平于商业地产运营的利润。

　　所以现在商业地产只有少部分优质的项目，我们作为普通投资者在市场上是很难买到这部分资产的。

　　所以除非是住宅涨幅停滞，否则你投资商业地产就要有踩雷的思想准备。

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