首度递表失效、营收高度依赖母公司 鲁商生活服务“二战”港股IPO

理财鱼小提示：首度递表失效、营收高度依赖母公司 鲁商生活服务“二战”港股IPO

首次递交招股书失效后，1月18日，鲁商生活服务股份有限公司（以下简称“鲁商生活服务”）再度在港交所递交招股书。从招股书内容来看，该公司此次的独家保荐人同为农银国际，经过一段时间的业绩梳理及补充，在最新更新的招股材料中，该公司的在管规模明显提升，不过营收高度依赖母公司的情况仍然存在。

近九成签约面积位于山东

招股书显示，鲁商生活服务是扎根于山东省的综合物业管理服务提供商，为房企鲁商发展旗下物业公司。其总部位于山东省济南市，2006年成立至今，业务范围已覆盖山东省几乎所有地级市，以及北京和哈尔滨部分区域。

股权方面，鲁商生活服务由鲁商发展直接控股。具体来看，鲁商发展和鲁商创新分别持有该公司股份的95.1%、4.9%，而鲁商创新为鲁商发展公司的全资子公司。据悉，目前鲁商发展52%的股权由山东商业所拥有，而山东商业由山东省国资委及一家大型国有企业山东国惠持股90%。天眼查股权穿透显示，山东省国资委为鲁商生活服务的疑似实际控制人。

记者了解到，2021年7月2日，鲁商生活服务于港交所首次递交招股书，在港交所“排队”六个月后，上市申请转为“失效”。根据彼时披露的招股书内容，截至2021年3月31日，鲁商生活服务管理着65个物业，在管总建筑面积约1790万平方米。

最新招股书显示，截至2021年10月31日，鲁商生活服务已签约管理81个物业，覆盖中国的12个城市，已签约总建筑面积超过2280万平方米，在管总建筑面积约积1950万平方米。

从招股书来看，鲁商生活服务74个已签约物业（已签约建筑面积2050万平方米）及74个在管物业（在管总建筑面积约1690万平方米）均位于山东省。按此计算，该公司近九成签约面积都位于山东。

营收高度依赖母公司

根据招股书，鲁商生活服务的物业组合涵盖：购物中心、商业步行街、住宅楼、写字楼和酒店。开展业务方面，物业管理服务、非业主增值服务以及社区增值服务，是鲁商生活服务的三条主要业务线，也是其收入的主要构成部分。

具体来看，2018年、2019年与2020年三个年度，鲁商服务分别实现收入2.82亿元、3. 21亿元与4.03亿元；期内相应的毛利率分别为16.4%、17.4%、19.8%。截至2021年10月31日止十个月，该公司实现收入约4.58亿元、毛利率约25.7%。

值得一提的是，同绝大多数拆分上市的物业公司类似，鲁商生活服务不管是在管规模还是物管收入方面，对母公司鲁商发展的依赖程度都较高。

据招股书，截至2021年10月31日，在鲁商生活服务已签约管理的81个物业中，有45个在管物业由鲁商发展开发，在管总建筑面积达1240万平方米，占同期该公司在管总建筑面积的63.6%；从收入占比来看，截至2021年10月31日，由鲁商发展贡献的收入占鲁商生活服务整体营收的比例远超八成。

中小物企上市难度增加

中指研究院物业事业部副总经理牛晓娟向北京商报记者表示，中小物企上市的目的主要包含三个方面：一是通过上市募集资金，以并购、战略合作等方式快速扩张规模、发展增值服务、打造科技平台；二是提升品牌实力和知名度，信息披露和股票交易等本身具备较强的广告效应，增加公众关注度；三是促进企业资本运作灵活性增加（增发、配股、股份支付等），实施股权激励，促进人才发展。

“可以看到，多数中小物企虽然在全国范围内规模不大，但在属地区域有着较强的竞争力。通过上市有助于企业进入发展的快车道，同时也有助于企业规范经营，完善治理结构，降低企业经营、财务风险。”谈及鲁商生活服务首度递表失效后、迅速“二战”港股IPO的原因，牛晓娟如是分析道。

对于部分物业企业二次递表的现象，牛晓娟分析指出，一方面是因为2021年上游房地产行业调控政策频发，联交所及香港证监会问询次数、难度增加；另一方面随着物管行业上市企业数量增加，联交所问询复杂程度、细化程度均提升。

据了解，2021年共有36家物企递表，不过最终顺利上市的只有10家。从IPO进展来看，中南服务及中梁百悦智佳均是二次递表，方最终过会；管理面积超1亿平米的长城物业虽是独立第三方物企中的典型代表，但其招股书也在2021年12月16日失效，至今仍未更新。

“中小物企相对于大企业而言，上市难度更大，在核心竞争优势、合规经营、公司治理等方面存在一定差距。”谈及现阶段中小物企的上市难度，牛晓娟说道。

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