旭辉林峰：地产行业从规模导向彻底转为质量导向
理财鱼小提示：旭辉林峰：地产行业从规模导向彻底转为质量导向
——大趋势下的破与立、危与机
2022年，行业将迎来规模与规则的拐点，一个新时代开启，冰与火共存的青铜时代。新时代下，危与机并存，大破中有大立，顺势而为者，方得新生。
“能够生存下来的，不是那些最强壮的物种，也不是那些最聪明的物种，而是那些最能适应变化的物种。”
——达尔文
2022年的第一场雪
2022年上海的第一场场雪，不约而至，离“2002年的第一场雪”，转瞬已是二十年，中国地产业最黄金的二十年在风雪中永别了。比昨晚大雪更冷的，是房地产行业密集的预亏公告、各地房企办公室的围堵、以及香港资本市场的股债双杀。
31家A股房企昨深夜出公告，20家预亏，最高的预亏近390亿，超过百亿的也有好几家。这两周来的施工单位围攻开发商办公室，打砸已是常态，一家头部房企的总部被攻破，颇有六大门派围攻光明顶的架势。此外香港资本市场，受又几家房企评级被下调的影响，近日股债连续大幅下跌。
一月份的行业，就在这样的血雨腥风中收尾了，这应该是行业有史以来最惨的春节，没有之一。然而真正的勇士，要敢于直面惨淡的人生，众多的地产人没有选择躺平与放弃，而是奋起拼搏。
从来没有如此深刻地体会到海明威笔下的《老人与海》。
诸多房企如同一座座孤城，没有援军，退无可退。任何一段城楼被击破，整座城就都沦陷。唯有浴血奋战，兵来将挡，水来土掩，坚守到每个黎明。每天晚上西风烈烈、精疲力竭，次日清晨又须斗志昂扬，甲光向日。
这是一场火与铁的考验，不仅对企业，也是对团队，对意志的考验。是兵对兵、将对将、组织对组织的狭路相逢，坚持到最后的才有可能活下去。
如同尼采所说：
“如果这世界上真有奇迹，那只是努力的另一个名字。”
合肥 | 肥西旭辉Cmall
2022地产趋势猜想
2022地产的变化将是剧烈的，但在大动荡之后，仍会趋于新的稳定。对22年的政策、市场、行业、企业、城市等方方面面，可能有很多可能性的趋势变化，可以归纳成九个方面：
1. 三底: 政策底、资金底、市场底
政策托而不举，一月份见底，稳是主基调，支持行业良性循环和刚需置业。部分城市因城施策，可能会局部调整限购限贷等短期政策。后期可能推出长效机制，比如房地产税出台。也希望房地产税早点出台，否则一直悬着一把达摩克利斯之剑，合适的税率出台，取消短期政策，对行业的长期平稳发展反而是好事。
资金底最快三四月份。银根会放松些，但有滞后期，不会大水漫灌。政策的效果显现至少需要3个月的时间，金融机构的信心与行动需要进一步的提升，行业的流动性危机估计会持续到三、四月份，这期间房企还是有可能间断暴雷。
市场底乐观的话六七月份。市场信心与交易的完全恢复则可能要更久一些，乐观一点到六七月份，量价陆续修复。房价触底、暴雷平稳、政策支持，三者共同作用后回升。
2. 三潮: 并购潮、裁员潮、减薪潮
行业暴雷过后，出现大量收并购的机会。破产重组，资产出售，项目并购，都将是历史大年。优质的资产和合作的项目会是优先选项，获得银行收并购贷款支持的企业会成为主流并购主体。
随之而来的是行业大量的裁员。暴雷企业不说，哪怕正常企业，也要为了长期生存，思考开源节流。过去的顺境扩张改为逆境收缩，导致组织冗余，必然要精简提效。
地产的平均薪酬水平会回归。行业从业人员很多，但其实人才稀缺，不少人是顺时代而鸡犬升天，拿着与能力及贡献不相匹配的薪酬。
时代的红利正在消退，地产人也要回归平常心。要从高薪酬降到社会中位值；要凭能力赚钱，而不是凭简历；要立新功，而不是躺在功劳簿上。
3. 三少: 销售少、回款少、买地少
销售开局惨淡，下半年或有回暖机会。一月份销售同比回落超过40%，开局的日子就很艰难，一季度估计都会很惨淡，二季度有机会触底回升，看政策落地的情况，下半年会好于上半年。
回款少，自由现金流更少。年度回款的总量会随销售减少而同步降低，同时银行也不愿对暴雷的企业放按揭，此外回款大多在项目上被监管，难以形成自由现金流，无法集中还贷款和跨项目支付工程款项。
一批次供地会出现较多推迟和流标现象，全年土地出让也会少于21年。市场不好，房企缺钱，特别是能用于买地的自由现金流，加上库存比率高，没有补货的压力，能买的地自然就少，而且还有收并购的机会，一手买地会下滑较多。
4. 三多: 工抵多、烂尾多、客诉多
行业缺少现金，只能以非现方式支付。非现的方式最常见的就是工抵房和商票，监管机构对商票有新的明确总额和期限控制，而且施工单位也担心开票主体的信用问题，抵房可能是更容易接受的方式。
风险企业资金被锁死，项目烂尾风险增加。随暴雷企业的增多，旗下项目都面临交付风险。同时各地方政府为保交付，加大了所有项目的监管力度，资金在项目间无法腾挪，导致部分项目可能超额锁定，部分项目则资金不足，增加了交付风险。
客户群诉会大幅度上升。项目无法交付一定是客户群访群诉的最重要原因；其次是为获得现金流的项目大幅打折出售，交付时客户的损失心态会形成抱怨；再次是部分企业无心恋战，交付产品的质量下滑。
5. 三降: 开工降、供货降、投资降
开工总量会大幅下降。21年总买地量比20年少了很多，有些已买的地受市场影响也不一定开得了，还有一些已开工项目受资金影响可能会停工，三者叠加会导致开工量大幅下降。
新增供货的总量也会下降。22年市场的新增供货量会随着开工量下降而下降，这也有助于市场的自然调节，因为成交量下滑较多，供给回落会加快市场重新平衡。
行业总投资额回落较大。新开工和新买地都减少，同时行业融资总额会回落，总投资额必然整体回落，2020的购地，2021年的销售，很可能都是行业的峰值。
成都 | 新都旭辉Cmall
6. 三亏: 房企亏，供方亏，债主亏
21年行业大面积亏损已是事实。22年度受暴雷风险的持续影响，以及上半年市场的低迷，全年能扭转亏损的概率不大，预估有过半的民营房企可能仍会陷于亏损状态。
上下游供应链的企业连带亏损。比如受某大牵连的很多供方，收不到工程款，造成巨额亏损。其余的暴雷企业，每一个都会影响一批产业上下游的企业，亏损会随供应链传导。
>相关《 旭辉林峰：地产行业从规模导向彻底转为质量导向》内容：
1、 2021地产人｜十年地产从业者：痛并坚持，保持希望就好了
理财鱼小提示：2021地产人｜十年地产从业者：痛并坚持，保持希望就好了 在市场下行的大背景下，王宇仍然坚守在房地产行业。面对挑战与机遇，她仍然保持着一颗平常心。王宇说，“焦虑是没有必要的，保持希望就好了。” “如果用一个关键词来形容2021年，那就是kee...【继续阅读】
2、 德信地产联合铭成投资成立浙江德蓝装饰科技，注册资本1000万元
理财鱼小提示：德信地产联合铭成投资成立浙江德蓝装饰科技，注册资本1000万元 乐居财经讯 孙肃博 1月30日，德信地产集团有限公司联合杭州铭成家科技有限公司成立浙江德蓝装饰科技有限公司，注册资本为1000万元人民币，投资比例分别为51%、49%。 工商信息显示，浙...【继续阅读】
3、 独家︱科兴：注销房地产项目公司 专注生物医药领域
近期，北京科兴中维生物技术有限公司（下称“科兴中维”）设立全资子公司北京科兴益道置业有限公司（下称“益道置业”）引发了外界关注。第一财经记者获悉，科兴中维目前已决定注销这一房地产项目公司。 科兴中维称，2020年初启动新冠疫苗研发及产业化项目...【继续阅读】