周忻的“折叠”实验
理财鱼小提示：周忻的“折叠”实验
编者按：中国房地产处于大开发和大资管两个折叠的不动产时代，在新经济下，互联网、高科技、大数据如同水银落地，无孔不入。乐居财经推出《重构2022》对话，与不动产行业链条中的决策者，一起思考新时代下的新课题。本期对话嘉宾：易居中国董事局主席周忻。
撰文｜林振兴
访谈｜陈海保
出品｜乐居财经
春节前夕，周忻做了一个物理小实验。
他找来两个木桩，搁上一张A4纸，然后把一叠钞票平放，纸塌了；然后，他把纸反复折叠，再放上那叠钞票，纸稳稳地。
这个折纸试验，是他在回国隔离期的所悟所得，而“折叠”在他看来就是“挫折”，“过去一年，行业折叠，企业折叠，我们面临的危机，比过去任何一次都要大。我们必须敢于直面折叠，这是每家企业成长跨越的必经之路。”两年前，周忻还提过一个“折叠”判断：未来10年，将是大开发和不动产两个时代折叠并行的过渡期。
长达21天，这是他难得“清闲”的日子，避开外界嘈杂，静下心去思考行业之变，复盘创业30年的点点滴滴。周忻坦言，“隔离是一次不错的经历，让我把公司的每个角落复盘了一遍，发现企业中有哪些病，该怎么治。”
在他看来，痛在外部环境“爆冷”，政策从严带来生存环境冲击，市场急转直下带来销售冲击，房企爆雷带来现金流冲击，新经济、新形势带来适应性冲击。更痛在，伴随着地产高速发展积压了很多未解决的问题，并发成了经营上的“陈疾”。
痛，是不可回避的，只有通过改变、转型、重塑，治好身上所有毛病，才能实现房地产业的良性循环。为此，每一个地产人，都需要重新认识这个行业。
周忻也不例外。在这位易居中国董事局主席的字典里，唯一不变的就是变。最近一年多来，他最大的动作是，易居联手阿里巴巴，打造天猫好房平台。
不到300天时间里，天猫好房基建初具雏形，覆盖近300座城市，日均泛DAU突破300万，线上商户数突破5000家。周忻的目标是，让房地产行业的各个机构到天猫好房上来开店做生意。
作为一个地产老兵，周忻密切关注地产行业的一举一动。连日来，国资地产商频频接盘民营企业旗下资产，各地陆续传出“松绑”预售金监管的声音等。这些信息，他会自己过滤一遍，然后分享给身边的朋友。
在他眼里，这些举措的目的在于，保持房地产行业健康稳定的发展，能够更好保交付、保交楼、保完工，同时按照市场行为来调节，避免过于激进，能够给开发商自我调节的时间。除了关注开发商，他还呼吁监管层面给予下游供应商更多的扶持，让他们能够同样有机会喘息、调整、发展。
1月26日上午，当被通知解封后，周忻想做的第一件事情是，“剃头！”。从头开始，又是新一年，他坚信把握折叠时代契机，经过这一轮阵痛期，整个市场、整个行业一定会变得越来越成熟，会迎来更健康的发展。
为了给易居3万员工注入信心，在春节放假当天，周忻连发三封家书——《天猫好房：开端》、《克尔瑞：纵深》和《易居营销：重启》。从信中，可以清晰窥见2022年易居中国的战略方向。
以下是乐居财经与易居（中国）控股有限公司董事局主席周忻先生的对话：
治好沉淀多年的“痛”
乐居财经：中国房地产从大开发模式到大资管模式的折叠时代，出现了哪些新现象和新挑战？
周忻：折纸实验可以类比地产行业，那张纸就好比我们的行业。以前中国房地产下面是块板或者石头，这张纸下面是有一个平坦的支撑，可以轻松承载很多财富重量；但是现在整个行业以及面临的环境都出现了裂缝与问题，它下面不再是一个实实在在的东西。只有在这个过程中，折叠我们这张纸，就好比经历挫折，需要战胜很多的变化、挑战、困难，才能继续成长，创造和承载更多。
从大开发时代过渡到大资管时代的过程中，肯定会出现很多变化，只是这次硬了点、急了点，大家会感到痛苦。但经历了风雨、挫折、痛苦，更加坚定了我们必须转型和变形，才有新的发展机会，才能迎接新时代的到来。
大开发时代并没有结束。未来十年，大开发时代的建设繁荣和大资管时代的守护繁荣依然是会共存。换言之，中国的城市化建设和大开发规模还是存在的，我们不用追求特定的十几万亿数字，这个数字放在任何其它国家都是无法想象的天文数字。
乐居财经：在折叠时代中，为什么会出现“阵痛”？
周忻：打个比方，一个人大鱼大肉几十年，慢慢的就会三高（高血糖、高血压、高血脂），生病之后就会很痛苦。行业的“痛”，是点点滴滴、多年不好的问题沉淀到一定程度后并发出来的，这里面包括了金融的问题，开发节奏的问题，企业经营模式的问题，企业经营指导思想的问题，以及适不适合市场供需关系的问题。
行业和企业都不应该去回避“痛”，而是要通过改变和应对，让它变得不痛。这段时间，易居也在反思，我们过去做了很多有价值的事情，但同时也沉淀了很多问题。
合适的金融产品会冒出来
乐居财经：前不久，中央经济工作会议首次提到房地产业良性循环。在你看来，什么是房地产业的良性循环？
周忻：把（企业、行业）身上毛病治好就是良性循环。眼下，在治病的过程中，行业里的每家企业都在努力，正如每一个细胞都在做贡献，希望整个行业能够走向健康稳定。
乐居财经：大开发时代，房企模式会发生怎样的变化？
周忻：在过去20年中国房地产发展中，“规模”二字是关键词，但问题恰恰出现在追求规模与高周转中，所以未来整个行业将不会支持高负债下的高周转模式。失去高杠杆，每家企业应该把经营做得更加扎实，将对规模的追求转变为对品质和对利润的追求。
乐居财经：近段时间，国资频频出手接盘民营房企旗下资产，您如何看待这个现象？
周忻：第一，保持房地产行业健康稳定的发展；第二，能够更好保交付、保交楼、保完工；第三，按照市场行为来调节，国资收并购的过程并不是盲目的。
乐居财经：金融行业对房地产支持的模式，未来将发生怎样的变化？
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