楼市“黑铁时代”，地产股何时回暖？
本周上半周，地产股集体遭遇“情人劫”。地产指数大跌3.6%，而上周该板块上涨4.2%。港股内房股周一大跌近5%，正荣地产跌超15%，融创中国跌近12%。15日内房股继续走低，截至收盘，指数跌1.13%，领跌的正荣地产跌超15%。
与此同时，万科主席郁亮关于行业进入“黑铁时代”的说法刷屏网络。郁亮坦言，万科已进入缩表出清生死战，“要么死、要么活，没有中间状态”。
事实上，当前众多房地产企业正处于自救阶段。虽有稳增长的暖风时时吹过，但于房企而言，还远谈不上岁月静好。
预亏超790亿后，房企春节躺平？
能让地产巨头万科喊出“背水一战”，可见楼市之惨淡，房企之艰难。
Wind数据显示，截至2月14日，A股房地产板块126家上市公司中，已有62家企业发布了2021年业绩预告，其中超六成净利润下滑。28家房企合计预亏为791亿元至950亿元，其中11家亏损额超10亿元。
排在亏损首位的是华夏幸福，预计2021年亏损331亿元至391亿元。另一个亏损超百亿元的房企是蓝光发展，预计2021年亏损120.37亿元。两家房企的亏损原因，都跟债务逾期有关。
自去年下半年，房地产进入下行区间。销量惨淡导致房企预亏也算合乎预期。不过，自去年年底开始，中央不断释放“稳增长”信号。而就在外界预期房地产拐点将至时，地产开门红却并未上演。
2月8日，万科公布1月份销售数据。2022年1月合同销售面积210.6万平方米，合同销售金额356亿元。资料显示，2021年1月份万科实现合同销售面积398.6万平方米，合同销售金额人民币714.7亿元。以此计算，万科2022年1月合同销售面积同比减少47.17%，合同销售金额同比减少50.19%。
需知，该数据是这是近年来除2020年3月外，万科录得最低单月销售额；同比降50.2%也是多年来最大的单月降幅，甚至超过了疫情影响最大的2020年3月。
万科单月销售情况 数据来源：万科公告
作为A股市值最高的房企，万科一直表现稳定，其资产负债率一直比较低。早在2018年，万科就喊出“活下去”的口号，并率先采取了降杠杆去库存和业务转型的保守路径。但即便稳如万科，依旧无法逃脱地产下行的魔咒，其它房企表现更难言乐观。
根据各大房企披露的1月份销售数据，保利月销售收入同比下降34.29%、融创降20.6%、碧桂园降9.8%、金茂降 50.25%、旭辉降47.9%、花样年降77.8%、富力地产下滑近60%……
春节楼市整体降温，更是给地产股回暖蒙上了阴影。
受疫情影响，居民收入减少，加上楼市下行期间购房者观望情绪上升，使得今年春节期间“返乡置业潮”并未出现。根据房地产研究机构克而瑞统计，春节期间，全国40个重点城市新房成交量环比下降84%，同比下降40%；除上海、佛山等少数热点城市出现增长外，全国30余城出现“零供应”。
无论从房企1月份销售数据，还是春节期间全国楼市表现来看，目前断言地产股回暖或许言之尚早。中指研究院企业事业部研究负责人刘水认为，2021年下半年以来，房地产销售剧烈下滑，尽管政策上在边际改善，但市场还没有出现明显回暖，还在深度调整。或许，今年二季度以后房地产销售会逐渐回升。
崩盘、甩卖背后，地产债集中到期
原以为央妈加速“开闸放水”会加速楼市回暖，没想到节后地产股大雷却接踵而至。
正荣地产上周遭遇“黑色星期五”。2月11日午后，正荣地产股价突然闪崩，2小时内从3.66港元最低跌至0.68港元，跌幅达到81.42%。截至2月15日收盘，正荣地产连续3日大跌，累计跌幅达75%，报收0.88港元。
来源：Wind
此前市场传言，由于资金链问题，正荣集团将不再按此前计划在今年3月赎回2亿美元永续债，且正荣集团的境外债也将重组。尽管正荣地产此后多次出面辟谣，但正荣地产股价仍然持续走低。
同样陷入危机的还有世茂。继甩卖93套浦东老破小之后，世茂再因出售网红深坑酒店引发热议。
近日有媒体爆出，上海知名地标深坑酒店被持有者世茂集团以22.5亿元的价格挂牌出售。据悉，该网红酒店号称斥资人民币20亿、花了12年心血打造，曾被美国国家地理频道评为“世界十大建筑奇迹”。自2018年底开业起，至今营业不过3年有余。
随后，世茂集团相关人士回应：“确实正在处置资产，但是并没有委托中介来进行出售，网传的报价更是不实的。”
事实上，这并非世茂集团首次爆出甩卖资产。去年11月初，陆家嘴信托贷款违约传言出现，世茂因此遭遇股债双杀。彼时的世茂表示，年内无公开市场债务偿付压力，但一系列资产变现活动早已悄然展开。2021年12月，世茂以20亿挥别香港西九龙地王项目；今年1月，世茂公告以45亿元的代价出售上海外滩茂悦大酒店。据媒体统计，通过出售香港、上海、广州等地的核心资产，世茂集团已变现超过94亿元。
如果说上述房企的债务危机只是小范围爆雷，那么即将到来的3月，或许才是房企偿债大考的开始。
据标普信评发布的研究报告，116家样本房企2022年国内债券到期金额约2300亿元，其中3月和7月是房企债务到期高峰。如果考虑到海外美元债，房企面临的债务重压将更大。2022-2025年是房企美元债兑付高峰期，房企海外债到期余额分别为273.25亿美元、182.8亿美元、190.32亿美元及179.94亿美元，2022年偿债压力集中于上半年。
自去行业出现流动性危机以来，多家房企陆续发生债务爆雷事件。目前部分房企对已到期的美元债、境内非标融资等进行了展期。但展期只是给房企提供一个更长的时间窗口，算上展期阶段的利息，后续还款压力仍未减少。是否侧面印证万科郁亮的论断：行业进入缩表出清阶段，“要么死、要么活”？
稳楼市前提仍是房住不炒
在疫情尚未结束，出口下降、消费萎缩的情况下，稳增长、尤其是稳定房地产这个支柱产业具有重要意义。自去年12月以来，央行陆续实施一系列货币宽松政策，包括从降准、mlf降息lpr降息，力求充分释放货币流动性。
央行日前公布的金融数据显示，1月社融增量6.17 万亿，创下历史新高，表明国内新一轮宽信用已经在落地。金融监管部门也预计，1月房地产贷款新增约6000亿元，较去年四季度月均水平多增约3000亿元，表明金融机构对房地产企业的融资行为持续改善。
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