7个月破产249家房企，酒店能否成多元化救命春药？

根据人民法院公告网信息，今年1-7月，递交破产文书的房地产企业累计已达249家，绝大多数为地方性小房企。众所周知，近三年来，房企的多元化正在如火如荼的进行中，转型路中，第二曲线有的放在物业，有的放在酒店，有的放在公寓，甚至还有的正在造车或者进军医美。哪条路才是最正确的？

7个月申请破产房企达到249家

根据人民法院公告网信息，亚洲旅宿大数据研究院统计发现，近三年申请破产的房企呈上升趋势，2019年377家房企宣告破产、2020年470家房企宣告破产，2021年，虽然刚刚过了7个月，但破产的房企已经达到249家。

亚洲旅宿大数据研究院首席分析师高松元表示，申请破产的绝大多数为地方性小房企。经统计，249家申请破产的房企中，广东数量最多，达到了46家，排名第二的是江苏21家、浙江20家。按照常规，下半年破产的房企会更多，进入8月的第一天，就有新的3家房产公司申请破产，分别是云南新立邦房地产开发有限公司、天津松江兴业房地产开发有限公司、天津松江恒泰房地产开发有限公司。

虽然倒闭的大部分都是中小房企这样的“小虾米”，但随着上市房企半年报的逐步出炉，A股50家已披露半年业绩预报的上市房企中，情况也并不乐观，近半中小型房企预告亏损。

一些中型房企的日子并不好过，比如*ST银亿2021年上半年归属上市公司股东的净利润预计为-3.7亿元~-3亿元。曾经的“宁波首富”熊续强从事房地产开发20多年，他执掌的银亿一度是浙江知名中型房企，现在已经进入破产重整程序中。今年以来，由于重整债权人多次严重违约，加上半年度业绩亏损，也是一直各种官司不断，业界认为银亿离破产清算及退市的日子并不遥远。

调查发现，三道红线对中国房地产市场“管控”越来越严，大房企最担心的还是现金金融风险，百强房企中，很多都存在较为严重的“借新还旧”问题，当新的借不到，旧的必须还，就会出现金融风险。

对于中小房企来说，则面临拿地、经营、融资多方面的压力。“加杠杆拿地、冲千亿、谋上市”，曾是很多中小房企扩张的标准模式。2017年至今，至少有超过20家房企从全国各地奔赴上海建立新总部，全国化拿地。其中不乏成功者，有房企仅用3年时间把销售额从100多亿元做到了1000多亿元。但不得不承认，这一发展模式现在已经失效了。

物业、文旅、长租公寓多元化第二曲线在何方

面对不可逆转的大势，中国大中小房企出路何在？其实只有一条路，就是战略转型，找到新的增长点，发展多元化产业。但是房企多元化已经不是什么新鲜话题，但迄今为止，似乎还没有一家房企真正找到多元化的“第二曲线”。

研究发现，目前我国房企的多元化曲线主要集中在三大产业，分别是物业、文旅（酒店、主题乐园、景区、体育产业等）、长租公寓。

我们先看下最火的物业板块。2019-2021年，许多房企争相转向物管行业圈地融资。据空间秘探不完全统计，截至2021年6月30日，已有46家物业服务企业已上市，其中香港主板42家，总市值突破万亿元。2021年以来，物业企业的上市潮仍在继续，今年已有12家物企成功上市，而排队上市的物企仍有25家。

在股价整体表现上，根据中指院统计，2021年上半年，物业管理行业基于业绩增长的高确定性及可预见性，行业上半年上涨30.40%，延续了2019年与2020年的强势表现。不过，进入下半年以来，多只物业股呈现涨少跌多的局面，多只物业股跌幅超10%。以今年7月26日为例，港股物业股开盘集体重挫，当日收盘，融创服务跌13.87%、碧桂园服务跌16.60%、时代邻里跌11.11%、旭辉永升服务跌17.47%、远洋服务跌11.50%、金科服务跌18.15%、华润万象生活跌14.07%、中海物业跌14.44%。

可以预见，未来物业股，整体走强的可能性已经渐渐减弱。从年初至今，42家港股上市物业公司中，股价涨幅最高的超过120%，跌幅最大的则超过31%，市场对物业股的期望与估值正在趋于理性。

另外，不得不提醒的是，由于很多房企的物业上市，初心是融资反哺主业，所以物业板块即使上市，运营仍停留在传统物业服务的“草莽阶段”，后期很多运营问题解决不好，反而更容易触发危机。物业现在已经是激烈竞争的细分市场，物管企业们的压力也日益严峻，弯道超车的可能性正在湮灭，如何建立独特优势和竞争壁垒已成为它们无法回避的挑战。

其次，我们研究下正在摸索的文旅板块。据不完全统计，百强房企中已有70%的房企都已经布局了文旅产业。当然文旅产业是一个大板块，有的擅长主题乐园，有的擅长酒店，有的擅长景区，还有的擅长体育休闲等等。

以融创为例，财报显示，融创中国2020年全年实现收入约2305.9亿元， 同比增长约36.2%。在整体营收中，文旅城建设及运营收入为38.8亿元，营收数字同比增长了36%，而且2020年管理利润达约6.27亿元，同比大幅增长311%。

不过，我们也可以看出，即使像融创这样的头部房企，文旅板块的收入也是极其有限（占总营收的1.68%），主要在于文旅板块的重资产以及运营刚起步状态。而超过一半以上房企的文旅板块还处于“烧钱”亏损状态。

再次，我们看下正在重新洗牌的长租公寓板块。目前看来，长租公寓未来发展的重要领军者，依然是房企系，据空间秘探不完全统计，今年以来共有10家房企发了222.53亿元住房租赁专项公司债券。

以房企系长租公寓“头牌”万科为例，在万科2020年度股东大会上，官方宣布目前万科的集中式公寓规模全国第一，截止2020年累计开业14.24万间。收入方面，2020年万科泊寓实现收入25.4亿元，同比增长72.33%。不过，尽管成绩不可谓不卓越，但万科集团董事长郁亮也承认，泊寓现在还不能盈利，当然未来一定是好的。“虽然这个业务在发展过程中还有很多困难，但我们仍然长期、坚定地看好这条赛道，相信未来这块业务一定有很大的发展前景。”

除了以上这三大板块，房企一直在苦苦寻觅多元化“第二曲线”，有做物流的，有搞商管的，有造汽车的，有开发机器人的，甚至近期有房企一口气收购了三家医美医院。但总体看来，还没有寻觅到最佳板块，有的甚至因为多元化未做好，把企业带入深渊，如前文提到的银亿，曾经也是地产百强企业，2016年起通过收并购进入汽车零部件领域，试图构建“房地产+高端制造业”双主业发展格局，但转型未能如愿，业绩遭到拖累，2018年年末因为无法按时兑付一笔不足3亿元的债券而爆雷。

酒店，能否成为房企多元化的“春药”

在第二部分，简单讲了下房企多元化的三大板块，个人认为，最有希望的依然是文旅板块，而文旅板块中最有希望的是酒店板块，相对于景区正在经历传统转型，主题乐园的IP塑造相对缓慢，体育板块刚刚兴起，酒店板块是相对成熟的板块。

首先，高端旅游业正在反弹。

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