龙光危机详解：表外负债成谜，受监管资金超180亿元
3月17日，据财联社报道，龙光集团召开了一次恳谈会。
龙光集团行政总裁赖卓斌在会上称，截至目前，龙光集团预售监管和银行贷款监管资金共超180亿元，另外还有120亿元已出售未回笼的资金，银行端超100亿元的已审批贷款无法正常发放。
2021年末以来，龙光因为一系列事件陷入了舆论漩涡：大规模裁员、私募债、被评级机构下调评级、股债双杀。
数据显示，包括永续债在内，龙光目前的存量海外债约为36.6亿美元，再加上近期发行的19.5亿港币的可转债，合计近40亿美元海外债。
看上去，龙光集团的负债指标优于不少民营房企，其“三道红线”均未踩中，位于绿档。且此前房企暴雷重灾区的商票和理财产品，龙光截至目前均未被曝出存在问题。
对于龙光为何会暴雷，有分析认为其“罪魁祸首”是以城市更新为主的经营模式。
瑞银的报告中认为，城市更新业务是龙光危机的原因，因为它是一项资产周转缓慢的业务。自2016年以来，该公司可能在城市更新项目上至少投资了530亿元。
亦有分析称，龙光集团有大量表外负债。通过股权穿透，可发现大量非龙光实控的企业出现在龙光系版图中。
而对于未来的资产处置计划，赖卓斌称，争取在3月份至6月份做到不低于40亿元的资产盘活。“公司也在积极与国有企业和市场买家对接，但进度没有预期那么快，争取在今年完成120亿元的资产盘活。”
最近一则股权出售发生在3月11日，龙光控股公告称，间接持股51%的子公司汕头市龙光博皓投资咨询有限公司与中海宏洋签订协议，同意出售汕头市龙光景耀房地产有限公司51%股权及股东贷款，总对价10.24亿元，出售折价超27%。
合作平台之谜
如果仔细观察这次股权转让，一家看似与龙光无关的企业进入视野。
此次对龙光景耀的处置，龙光地产仅间接持有该公司51%的股权，其余49%的股权由深圳禹德盈间接持有。
值得注意的是，这是一次“割肉”处置，但深圳禹德盈仍然选择与龙光地产一起从龙光景耀退出。
根据天眼查，间接持有龙光景耀49%股权的深圳禹德盈，是一家注册资本只有50万元、实缴资本仅有20万元的企业。
经过股权穿透，深圳禹德盈由一位名叫张学斌的自然人持有绝大多数股权。而张学斌所拥有的深圳禹德盈，除了间接持有龙光景耀49%的股权外，还间接持有汕头市龙光骏沣房地产有限公司49%的股权。
根据公开信息，龙光骏沣是龙光地产位于汕头的另一个住宅项目的开发主体。
张学斌何以凭借仅20万元的实缴资本，就参与到了龙光地产名下两个总投资高达数十亿元的住宅项目开发？该答案目前尚未可知。
而与张学斌密切关联的，还有高华彬、纪锦坤等几位自然人。
其中，高华彬、纪锦坤共同设立了深圳市宜丰投资有限公司，深圳宜丰又设立了数十间子公司，均与龙光地产及其关联企业开展投资。
2016年，龙光地产通过深圳市凯丰实业有限公司以140.6亿元代价，拿下了位于深圳市光明新区的一宗商住用地，成为当时的全国总价地王。
天眼查显示，2021年11月之前，深圳宜丰的监事是姚锦纵。姚锦纵还担任了多间龙光地产子公司及其关联企业的监事。
财务报表之外，龙光地产的资产体量和债务规模，外界可能难以窥探清楚。
一些与龙光地产有潜在关联的自然人及其设立的企业，可能形成了不为人知的隐性资产、债务和担保。
龙光系另一个重要的投资平台是顺悦投资，该投资公司曾持有13家龙光系项目公司部分股权，早期大部分不并入龙光集团的合并报表。但项目开发后期，由龙光集团收回全部股权，并入报表。
深圳市顺悦投资成立于2017年7月14日，法定代表人为陈璜。顺悦投资由自然人陈璜和林东山各持股95%和5%，宏诚投资由顺悦投资100%持股，法定代表人为陈璜，注册资本为1000万元。
穿透股权关系后，出现了数十家龙光系公司的身影，包括南宁市龙光骏鑫房地产开发有限公司、苏州市龙光骏盈房地产有限公司等。
银行端百亿贷款未正常发放
2月28日，龙光集团旗下债券“20龙控04”跌53.61%。
3月7日，龙光集团旗下的全资附属公司深圳市龙光控股发布公告称：“自2022年1月中旬开始，受行业整体变化以及境外评级机构下调龙光集团评级等突发事件影响，银行等金融机构放款停滞，公司现金资源受限比例较高，加之遇到还款高峰期，公司短期存在一定偿债压力。”
事实上，去年12月份，龙光集团还成功获准发行一笔公司债，募资规模约35亿元，通过配股融资11.7亿港元。
资料显示，龙光集团的前身是龙光建安，成立于1996年3月。
不过彼时的龙光是由纪海鹏妻子姚美端家族创设的。1999年，经过几次股权腾挪后，纪海鹏受让妻子手中龙光建安的股权，自此成为该公司的实际控制人。
2000年，龙光在汕头因城中村改造项目发家。到2001年，龙光地产已是汕头的地产龙头，占了汕头房地产市场的1/3份额。2003年，龙光地产转战深圳，直至后来将总部搬迁至深圳。
2008年，纪海鹏设立深圳市龙光控股有限公司，并在2013年推动该公司上市。
龙光地产在2013年上市后，在大湾区等地高价抢地，造就多个地王项目。其中2014年，龙光地产斥资46.8亿元拿下龙华单价地王，楼面地价超过25000元每平方米。
2015年9月，龙光地产以112.5亿元竞得龙华红山地块，成为总价地王，楼面价1.3万每平米。
2016年，深圳公开出让光明新区一宗建筑面积50.9万平方米的商住地块，龙光以总价140.6亿元竞得地块，溢价率159.79%，折合楼面价27620元每平方米，刷新2016年全国总价地王纪录。
对于为何突然面临着流动性问题，龙光集团表示：“1月7日是转折点，之前公司整体还是比较正常，但之后私募美元债金额受到评级影响，进而影响到银行抽贷、断贷。”
据龙光集团称，银行端有超过100亿元的已审批贷款无法正常发放。
1月7日，龙光集团一笔2022年到期的美元债开始出现暴跌。评级机构标普将龙光集团“BB”长期主体信用评级及其未到期优先无抵押债券的“BB-”长期债项评级列入负面信用观察名单。
从无表外负债到10亿美元再到790亿元
龙光集团遭受质疑，源于其大量私募债面临到期。
此前，市场已有龙光集团存在20亿美元到30亿美元不等美元或有私募债即将到期的传闻，这些未在审计财报中披露的或有债务，引起了投资者的广泛担忧。彼时龙光集团澄清称，公司并没有任何美元私募债。
不过在2022年1月21日召开的投资者电话会议中，龙光称其担保的私募债不超过10亿美元。
如果算上40亿美元海外债。龙光集团表内表外负债合计达50亿美元。
关于龙光集团的表外负债，其内部和外部流传着多个版本。
3月1日，瑞银发表报告指出，龙光集团表外债务可能达580亿元至790亿元，即2021年6月底报告净负债的1.23倍至1.67倍，将其评级由“中性”降至“沽售”，目标价由5.8港元下调至1.8港元。
与此同时，龙光集团也陷入大裁员传闻中。
3月7日，龙光控股发布的公告中进行了正面澄清，“网传的有关公司存在大规模裁员、管理层变动等的新闻，无事实依据。”龙光控股表示，“公司对组织架构进行了一定的精简及调整。”
今年3月，龙光有52.99亿元的债券到期，龙光控股表示，后续将通过加快销售回款、缩减运营开支、资产盘活等方式筹措资金。
在公告中，龙光控股表示将采取开源节流的措施筹措资金，履行偿债义务。加快销售回款是首要保障，目前该公司已取证项目有650亿元的货值，未来将取证可售货值约2000亿元。
2021年，龙光实现权益销售额1402亿元，同比增长16.2%，但没有完成全年20%增长的目标。而去年下半年销售总额为765.9亿元，同比下滑了10.47%。
龙光集团2022年1月实现合约销售额约为90.1亿元，去年同期销售额为160.1亿元，几近腰斩。
此外，项目出售也被纳入计划之中。
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