狐说商道｜招商蛇口变谨慎：高价买地三年资产计提96亿，净利两连降至103.72亿
理财鱼小提示：狐说商道｜招商蛇口变谨慎：高价买地三年资产计提96亿，净利两连降至103.72亿
【编者按】 是谁建造了如今的商业世界？谁又将主导这个五彩斑斓的世界的未来？是企业和企业家们。
新时代的竞争法则也正发生着质的改变，这种变化不仅猛烈冲击着企业和竞争格局，更深刻改变着我们对商业世界的传统理解。没有一家企业能够长盛不衰，商业逻辑正不断更新和迭代。
搜狐财经《狐说商道》系列专题报道，聚焦商业人物、企业案例，洞悉商业智慧、品味商战故事。此为第二十期稿件，聚焦招商局蛇口工业区控股股份有限公司（001979.SZ）。
出品｜搜狐财经
作者｜吴亚
2021年中资上市地产公司的成绩单，正徐徐拉开帷幕。只是，这一年十分特殊，截止目前，已有多家房企宣布无法按期刊发2021年业绩，部分物企年报也“难产”了。
伴随着地产周期下行，房企利润承压迹象越发明显。对于一些身陷债务问题的暴雷房企而言，2022年也还会是艰难的一年。
“百年招商，蛇口传承。”行业羸弱，央企千亿巨头的日子也不好过。连续多年走低的盈利能力，让招商蛇口这份销售亮眼、投资积极、财务稳健的2021年年报也黯然失色。
回望过去三年，招商蛇口一直在为昔日所拿的“高价地”买单，三年计提超96亿元资产减值。叠加地产周期下行，地产项目结转利润空间普遍下滑，招商蛇口近两年均“增收不增利”。
“2021年很难，2022年也不会轻松。中国的房地产市场发展至今，运行逻辑已经发生了根本性变化。”招商蛇口董事长许永军在3月22日举行的2021年业绩交流会上直言，“我们必须要寻找企业增长的第二个曲线。”
增长的第二曲线从何来？招商蛇口认为，行业未来的盈利将主要来自于技术与服务、其次是核心优质资产的升值。“今年不会轻松”，招商蛇口也将谨慎行事。
整体毛利率“四连降”
最近7年，招商蛇口的总营收由2015年的492.2亿元，持续增长至2021年的1606亿元，复合年增长率达到18.41%。
但在2019年，招商蛇口的归母净利润同比增速突然降至个位数为5.2%，仅实现160.3亿元。
接下来的2020年和2021年，直接转为负增长，同比降幅达到23.58%、15.35%，分别实现122.5亿元、103.7亿元。
面对业绩波动，招商蛇口每年的解释大体一致：房地产项目竣工交付并结转的面积增长，房地产业务结转收入增加带动公司总营收增长。
但受市场下行影响，房地产业务结转毛利率同比有所下降，加之公司资产计提，投资收益变动等因素的影响，导致公司归母净利润出现下滑。
先看项目结转的利润，在许永军看来，公司不增利是受到市场等多方面原因导致，“此前推动中国房地产行业快速发展的四个主要红利，包括人口红利、城市化红利、经济高增长红利和房地产金融化红利，有的已经消失，有的则在逐步减弱。”
招商蛇口财务总监黄均隆回应称，“这几年来毛利率下滑是行业趋势，不仅仅招商蛇口是这样，整个行业都在下降。”
拆解年报可发现，招商蛇口的整体毛利率自2018年开始出现持续性下滑，2018年时还在39.49%的高位，到了2021年已降至25.47%。
分区域来看，2021年华东区域的毛利率最低，仅为11.54%；下滑程度也最大，较上一年减少4.65%。
而华东区域正是招商蛇口营收贡献最大的区域，2021年实现368.59亿元，占公司总营收的比例为22.94%。同时，华东区域也是招商蛇口布局最多的地区，在公司4400万平方米的土地储备中华东区域约占31%。
有业内人士向搜狐财经表示，“华东区域一直是众房企必争之地，具有购买力强、项目去化快的优势，能够为房企保留足够的盈利空间。但往往也会造成区域内土地高溢价出让的情况，使得房企盈利空间十分有限。”
分产业板块来看，2021年招商蛇口第一大收入来源的社区开发与运营板块，毛利率同比下降了1.59个百分点。
拉长时间线来看，该板块的毛利率在2018年的时候，也曾在39.28%的水平。
计提减值成为利润“杀手”
如果说毛利率下行是行业共性，那么昔日的高价地也是直接影响招商蛇口近三年的利润表现的一个因素，该指标也算是行业共性。
一方面，受房地产行业结算周期影响，在本年度内，招商蛇口结算地块主要为2017-2019年拿的高价地。如今，此类地块集中结转，因此时的售价无法对冲昔日的地价，由此导致招商蛇口毛利率下行。
以武汉为例，往期公告显示，2020年5月，招商蛇口以58.87亿元竞得武汉硚口区地块，楼面价约15633元/平方米。
到了2021年9月底，该项目入市时的均价为27500元/平方米，拿地成本占销售均价近60%，加上当年建筑建材价格上涨，由此对招商蛇口在该项目上所能获取到的的利润形成了压力。
另一方面，在目前市场行情仍未回暖的大环境之下，叠加各地方对于新房价格的限制，那些曾经高溢价拿下的项目也导致房企不得不提前进行资产计提减值。
梳理来看，2019年招商蛇口抛出自2015年上市以来的首份资产计提减值公告，当期信用损失准备约3853万元、存货跌价准备约20.92亿元，累计计提减值约21.3亿元；减少当期归母净利约14.34亿元。
之后的2020年和2021年，招商蛇口继续进行资产计提减值，当期计提资产约31.01亿元、43.71亿元，减少当期归母净利润约21.84亿元、34.55亿元。
据此计算，近三年招商蛇口累计计提约96.04亿元资产，累计减少公司归母净利达到70.73亿元。
2021年是地产行业下行明显的一年，多位房企内部人士的感受是，面对当前尚未回升的市场行情，供应端和需求端呈不平衡的表现，“房企项目去化无力，利润会持续下降，提前做好计提的准备有一定道理。”
目前，房企年报仍在陆续披露。搜狐财经注意到，截止今年3月初，就已有13家房地产开发板块（按申万行业分类）上市公司公布了计提存货跌价准备计划。
仅这13家房企已公布的计提金额进行统计，预计合计计提就已达到115.44亿元，同比增长46.13%。而2020年同期计提存货跌价准备上市房企仅为4家；2019年同期仅有6家。
各大房企给出的计提存货跌价准备原因都大同小异，包括2021年地产行业环境和房企融资环境较差、高价拿地遇上楼市下行、基于未来悲观预期等因素。
平安证券发布的研报也指出，若楼市去化压力延续，出现以价换量，将导致招商蛇口结算毛利率进一步下行，前期高价地也同样面临减值风险。
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