天风证券：维持万科A(000002.SZ)“买入”评级 单月销售均价提升 累计销售量价齐升

智通财经APP获悉，天风证券发布研究报告称，万科A(000002.SZ)累计销售额同比增长，看好本年度推货及销售。预计21-23年归母净利润分别为440.89/472.08/516.29亿元，对应EPS为3.8/4.06/4.44元，对应PE为5.53X/5.17X/4.72X，维持“买入”评级。

事件：公司发布2021年7月经营情况公告，7月单月实现销售面积307.1万平方米，合同销售金额515.4亿元。2021年1-7月累计实现合同销售面积2498.8万平方米，累计销售金额4059.8亿元。

天风证券主要观点如下：

单月销售均价提升，累计销售量价齐升

公司2021年7月单月销售金额515.4亿元，同比去年同期下降12.67%;销售面积307.1万平方米，同比去年同期降低22.06%;销售均价为16783元/平方米，去年7月单月销售均价为14980元/平方米，同比增长12.04%，环比今年6月销售均价17078元/平方米略降低1.73%。

公司2021年1-7月累计销售金额4059.8亿元，同比去年1-7月增长7%;销售面积2498.8万平方米，同比去年同期增长1.13%;1-7月累计销售均价为16247元/平方米，较去年1-7月累计销售均价15358元/平方米同比增长5.79%，较1-6月销售均价16171元/平方米环比略有增长。公司单月销售均价同比增长，1-7月累计销售量价齐升。考虑到三季度推货有望继续加大力度，公司销售业绩可期。

拿地以华东区域为主，高能级城市拿地占比高

公司2021年7月新增14个地块，从区域分布看，华东：华中：华北：东北：西南=9：2：1：1：1，补货以华东区域为主;从城市能级看，二线城市：三线城市及以下=12：2，高能级城市补货力度大;从权益比例看，100%权益：非100%权益拿地比例为9：5。

7月新增项目总占地面积为83.1万平方米，新增计容建面196.8万平方米，其中华东、华中、华北、东北、西南等区域的新增建面占比分别为65.94%、16.66%、9.52%、6.19%、1.68%;二线城市和三线及以下城市的新增建面占比分别为96.79%、3.21%，该比例与上月二线城市：三线及以下城市=79.64%：20.36%相比高能级城市拿地占比提升;

7月权益地价为131.8亿元，总地价为149.26亿元，相应的权益比例为88.3%;7月权益规划建面158.8万平方米，相应的权益比例为80.69%，较上月的84.98%的权益比例有所降低，主要与合作拿地比例提升有关。

拿地力度有所下降，地售比维持稳定

2021年7月公司拿地力度为29%，与上月44.3%相比下降明显，去年7月拿地力度为59.6%，今年较去年同期拿地力度下降30.6pct，拿地力度下降大。从楼面价看，2021年7月新增项目楼面价为7584元/平方米，较上月9098元/平方米下降17%，较去年同期7107元/平方米略有提升，主要与7月当月在华东区域拿地价格较上月略有下降有关。

7月的地售比为45.19%，1-7月地售比为44.64%，较去年前7月的41.74%和今年上半年的44.6%都有所提升。今年2月以来累计地售比保持在40%以上，表明公司补货区域和销售区域分别基本保持一致。

风险提示：房屋价格大跌、销售不及预期。

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