广州房价跌了？统计11个毛坯项目后，我们发现……

　　最近，广州楼市慢慢刮起了一股毛坯风。

　　南沙、黄埔、增城、白云、番禺五大区域，不断有项目加入了这场“裸奔”大赛。

　　关键是，毛坯的价格看起来相当有诱惑力：

　　原本吹风价4万的项目，现在卖3.7万/平？原本精装卖3万+的项目，现在只要2字头？！看得连我都心动了，这跟跳楼价大甩卖有什么区别？

　　楼盘转卖毛坯之后，房价真的跌了吗？

　　在统计完市面上在售的毛坯房后，我们发现：事情并没有那么简单。

　　.01

　　这些项目，都改卖毛坯了！

　　根据我们的不完全统计，目前广州楼市卖毛坯/简装的项目还不算多，共计有11个，大部分都在南沙。

　　之前我们就分析过，在严格的限价之下，毛坯和减配将会是大势所趋。楼盘的盈利空间被压缩，总要有个找补的方式。

　　像表格中的实地常春藤、保利南沙天汇、南沙十里方圆、品秀星瀚、品秀星图、合生湖山国际等几个楼盘，之前一直在持销期卖的都是精装修，现在则改成了销售毛坯。

　　转卖毛坯的趋势，还在不断扩大。

　　现在市场上不少项目都还在卖之前推出的精装修尾货，预计拿到新一期预售证之后，从精装修改卖毛坯的项目，将会越来越多。

　　例如，近期传出消息限价3.6万/平的旭辉曜玥湾，现在在售最后一批精装交付的房源，此后推出的楼栋均为毛坯交付。（回顾请戳：横沥岛新盘疯狂内卷，2块钱的价格战打响了！）

　　从表格来看，改毛坯销售之后，不少项目的价格确实有明显的下降。

　　现在入手的购房者真的赚了吗？未必！

　　.02

　　开发商的羊毛

　　不是那么好薅的

　　在我们统计的11个项目中，出现了三种情况：

　　1、项目直接卖毛坯/简装，开发商不提供装修方案

　　2、开发商提供相应的装修方案，但需要额外费用，购房者可以自由选择毛坯或精装修方案

　　3、部分项目刚推出毛坯销售，目前还没有确定装修方案，但后期/交付后会推出相应的服务

　　不管是购房者自己装修，还是选择开发商的装修方案，归根结底装修成本还是转移到了购房者身上。

　　所以，只有加上装修成本之后，我们才能看出与原价格的真正价差。

　　大部分项目，在加上了装修成本之后，跟之前的价格就相差不大了。

　　就拿时代天韵来说，虽然毛坯是3.77万/平，看起来比吹风价便宜将近4000元/平，确实很吸引。

　　但仔细算算，项目提供的精装修方案是额外加2000元/平，也就是说毛坯+精装是3.97万/平，剥去吹风价的水分，实际上价格并没有便宜多少。

　　再比如说星汇文玺。据项目销售称，选择购买毛坯的话，价格是4.5万/平，而选择精装的话，价格就去到了4.7-4.8万/平。

　　附加精装后的价格，实际上与附近售价4.6-4.8万/平的思科智慧城差不多。

　　南沙十里方圆，目前毛坯售价约2.7-2.8万/平，而此前售价则为3万+/平。根据现场销售所说，项目后期会推出相应的装修套餐，价格预估在1000-2000元/平之间。

　　同样的情况的还有实地常春藤、品秀星瀚、品秀星图以及合生湖山国际，加上装修方面的成本，跟之前的价格相差也不大。

　　不过，也有小部分项目，确实明显受到了限价的影响，加上装修成本之后，也比之前的价格要低得多。

　　譬如，横沥岛尖的美的·江上沄启，简装一口价3.6万/平，按照市场平均2000元/平左右的装修溢价来算，中高楼层房源的价格，对比附近的旭辉曜玥湾首期开盘价格（3.8-4.2万/平），也低了不少。

　　再如灵山岛尖的越秀明珠天悦江湾。据销售称，目前项目在售的房源价格为4.5-5万/平，但受到限价的影响，接下来推出的房源价格会低很多。

　　新一批毛坯房源的预售证下来之后，预估售价在4万-4.1万/平左右。

　　.03

　　一些建议

　　从11个毛坯项目的情况来看，羊毛还是出在了羊身上。

　　不排除会有部分项目限价严格，导致价格比之前的要低，但是大部分项目的房价，还是跟之前持平的。

　　接下来，市面上的毛坯项目将会越来越多。购房者在选房的时候，也要多加留意，不要看到价格低就往前冲。

　　心动归心动，在失去理智之前，先考虑一下：

　　一方面，要在加上装修成本的前提下，去对比项目前后的价格变动。

　　另一方面，要注意是不是存在不同组团、不同产品的原因，毕竟景观、产品的不同造成价差也是很正常的。

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