负债大降3000亿元，恒大就用这3个绝招

　　恒大能不能如约降负债——资本市场高度关注的热门话题，终于在半年度大考前，大局已定。6月29日，恒大集团对权威媒体释放：目前恒大的有息负债约5700多亿元，比去年最高时的8700多亿元相比，大幅下降了约3000亿元。

　　其实，恒大降负债成功早有端倪，无论是6月24日提前偿还美元债，还是金融机构纷纷给出肯定意见，或者恒大积极卖房、处置嘉凯城和恒腾网络股权，都是恒大铁心要完成降负债的表现。复盘恒大降负债成功的关键，我们发现与这3个绝招密不可分。

　　1

　　债务压顶？不，恒大能提前还债

　　去年的“三道红线”彻底改变了房企融资的生态。根据恒大2020年报，2020年末恒大的有息负债总额高达8700多亿元，且全部踩中“三道红线”。作为龙头房企，该如何稳步符合监管要求，一直是人们关注的焦点。

　　为此恒大曾经发布要符合“三道红线”监管的时间表：2021年6月30日，净负债率降到100%以下；2021年底，现金短债比达到1倍以上；2022年底，资产负债率降至70%以下，实现全部达标。今年6月初，许家印公开提出：6月底前恒大的有息负债将降到5字头。

　　不难理解人们的担忧。毕竟2021年房企所面临的融资环境已经与去年此刻大为不同，监管的高压政策而导致房企融资渠道的收窄，让不少房企在今年上半年都刻意放缓扩张的脚步。

　　但实际上，恒大6月24日提前偿还美元债，就已经释放出能够冲刺达标的强烈信号。6月24日，中国恒大发布公告，已安排自有资金约136亿港元汇入债券还款账户，用以偿还今年6月28日到期的14.5亿美元债，以及所有境外美元债到期的应付利息近3亿美元，合计约17.5亿美元。

　　“个别资金紧张的房企，会把还债日期拖到法定的最后一天。”有业内人士介绍说，在部分债券的还款规则里，假设T日为还款日，实际操作中是可以拖延到T+3日才偿还的，提前还债“都是好样的”。

　　2

　　如何降负债？恒大三个绝招值得学习

　　半年时间降掉了约3000亿元有息负债，恒大究竟如何做到？

　　我们认为，首先是恒大执行力强大的销售回款能力。

　　在销售方面，恒大坚持走务实的定价路线，2021年截至5月底，恒大累计实现销售额2851.6亿元，销售回款2507.4亿元，平均每月回款500亿元，位居行业第一。

　　关于恒大的回款能力强这一点，我们不妨从一家金融机构与投资者的问答里看出来。

　　6月23日民生银行董秘在与投资者的问答中，提到：自去年9月份以来，恒大集团加大了房地产销售回笼力度，在我行授信提用敞口有所下降。

　　这当中有两点信息：1、恒大加速资金回笼力度，其实早在去年9月份就开始了；2、恒大其实已经减少了贷款，这才会“提用敞口有所下降”。

　　第二，恒大多元化业态的融资能力强悍。

　　虽然地产融资渠道受限，但是恒大多年来坚持布局的新业态，为恒大打开了想象空间。物业方面，去年8月，恒大物业引入战略投资235亿港元，12月上市募资140.8亿港元。汽车方面，去年9月和今年1月，恒大汽车两次引入战略投资合计300亿港元等。

　　通过分拆业务融资，恒大进一步加强了手中的现金流。

　　第三，恒大有取有舍，通过转让嘉凯城和恒腾网络的部分股权，回笼了现金。

　　6月22日，中国恒大以每股6港元向儒意影业、南瓜电影创始人柯利明转让约7.39亿股恒腾网络股份，占总股本8%，交易总作价约44.33亿港元。

　　很多人可能不知道柯利明是谁，但是《你好，李焕英》、《北平无战事》、《琅琊榜》、《芈月传》等一系列影视作品可谓无人不晓。柯利明作为创始人兼CEO的儒意影业就是这些作品的出品方或制作方。恒腾网络通过收购儒意影业，就让恒大插上了文娱的翅膀。

　　嘉凯城也有类似的情况。6月21日，恒大转让了29.9%嘉凯城股权，转让的股权价值约25.08亿元。通过转让嘉凯城和恒腾网络的部分股权，恒大累计回笼资金预计超60亿元，而通过这两期转让，也能看出恒大在资本市场的长袖善舞，可以腾挪的空间远比很多人想象的要大。

　　3

　　基本盘极强，恒大获金融机构力挺

　　貌似难以完成的任务，就这样被恒大完成。事实上，金融机构对此早已心中有数。

　　仍以民生银行为例。一方面，民生银行提到，“恒大与民生银行合作开始至目前均无逾期情况发生”；另一方面，“恒大对民生银行的抵质押物以变现能力较高的土地、房产、在建工程等为主，截至目前足值有效。”

　　事实上，恒大傲人的土地储备，就是企业抗风险能力强大的基本盘。恒大年报数据显示：截至2020年12月31日，其土地储备项目共计789个，几乎覆盖全部一线以及经济发达且有潜力的城市。规划建筑面积2.31亿平方米。由于坚持不拿地王，恒大的土储性价比很高，其中一二线城市占比67%平均楼面价为2638元，而现在全国一二线城市房价早已破万，实际土储价值肉眼可见的高。

　　另外，恒大集团还拥有未入表的旧改项目约100个，大湾区78个（深圳55个）、太原8个、石家庄2个、郑州2个、其他城市10个，价值潜力巨大。

　　也就是说，仅凭恒大目前的土地“存货”便足以支撑恒大的未来发展，庞大的土储规模给控规模提供了充足的底气。

　　法国巴黎银行也对恒大信心十足。他们在报告中指出，恒大现金流足以覆盖短期债务，加上公司拥有2.31亿平方米土地储备，以及价值1660亿的投资性物业与5190亿的非房地产业务股份，远超净债务，全面降负债只是时间问题，给予恒大美元债“买入”评级。

　　此前，摩根大通、野村、建银国际等纷纷针对恒大物业、恒腾网络发布研报，对其后市保持积极预期。

　　不难看出，凭借过硬的实力和储备，恒大在降负债路上稳健前行，未来随着多元产业发展驶入快车道，以及去年3月提出“高增长、控规模、降负债”战略的持续深入推进，一个稳健的新恒大将渐行渐近。

>相关《负债大降3000亿元，恒大就用这3个绝招》内容：

这个产季，智利的车厘子出口量将增长2.6%，达到36.2万吨，其中近9成将出口到中国。 24日，首批海运的近200柜、4000吨智利车厘子到港上市，补充元旦和春节市...【继续阅读】

理财鱼小提示：揽金全国第一！这座城市今年土拍金额破3000亿元，第三批供地零流拍 重启勾地政策后，杭州第三次集中供地“倔强”地实现零流拍。 12月21日，杭州集中供地第三批集中供地正式开拍。短短48小时内，35宗涉宅地块全部成交，成交总额高达762.8亿元。其中...【继续阅读】

办理贷款一般需要提供收入证明，收入证明上的工资收入一定程度上会影响贷款审批。毕竟工资收入越高，意味着还款能力就越强，办理贷款会相对容易。很多贷款机构是根据月还款金额来衡量收入的，那么工资是贷款的多少倍比较好？这里就来简单介绍下。 工资是贷...【继续阅读】