开封叠院产品为什么稀缺

　　对于很多购房者来说，也会产生一个疑问，既然叠院产品如此稀缺，为什么开发商不愿意做叠院产品？

　　其一、从土地挂牌之初，就能看出一二。对于开封新区来说，在容积率普遍2.2-2.5的情况下，如果在没有限高等指标的要求下，开发商大多数会选择用高层把容积率做满，或者用高低配（高层搭配洋房，通常容积率在1.8）获取更大的利润。除此之外，相较于洋房产品，叠院产品其销售去化难度更高，产品成本投入更高且在当前的楼市环境中，溢价亦不明显。但对于购房者来说，却是利好的。

　　其二、叠院产品其高总价的属性决定了其对地段要求更高。至少要体现在两个层面，其一是繁华或相对繁华的城市中心，其二是生态或相对生态的自然环境。如果你把这两项指标作为必要条件，那么符合的产品更是少之又少。

　　对于这个问题的答案，我们只能从开封这座城市的发展战略说起。

　　即：开封城市的发展格局，有“西强、北美”之说。这也就意味着，符合叠院地段双重属性的落地区域只能是“西强北美”的融合之地。

　　那么，在这个条件下，开封市场有且只有枫华·西湖半岛。

　　一方面它处于西区的繁华区域，另一方面它还属于正在黄河战略发展下的自然生态区域。

　　同时，对于如今的西区来说，尽管它还会继续向西纵深发展，但由于这个区域距离开封传统的市中心或者主城区距离较远，所以给人们的感觉会是经历了长时间的建设，投入了巨大的人力、物力和财力依然变化不明显。但究其根本原因，还是在于其是由市场决定的。

　　对于整个开封新区来说，都是有上层领导意志规划决定的。在这个大的范畴下，开封人用自己的选择将开封新区三大街（含）以东的区域“填满”了，这是上层规划和人们自然迁徙方向的双重作用。但对于开封新区六大街以西的区域来说，则相当于开封新区中的“开封新区”，它是不容易成功的。如果它想建设成功，那么需要极其强大的产业IP进行支撑，才能吸引人口的落地与转移。更直接的说是，它需要改变当前开封城市整体呈现出“人口流出”的趋势，这显然很难。

　　所以，这也是当前开封新区提出的要在开封新区内部聚焦“南融、西强、北美”的三个定位，要牢固树立“开放强区、项目为王、深度城镇化”三个抓手，提速“北美水稻、自贸综保、汴西产业、CBD”四大战区建设。

　　进一步来看，对于枫华·西湖半岛所处的位置，尤其是结合叠院产品对于地段的双重要求，并结合开封这座城市和开封新区的定位及发展格局来看，枫华·西湖半岛所在的区域是在大的“西强北美（开封这座城市）”的发展格局之下又兼容了小的“西强北美（开封新区这个区域）”。繁华、自然的在市区两级发展战略的双重加持下，区域的建设自然不容小觑。

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