120平起高端公寓，是否成为突围郑州公寓过剩的一支奇兵？
01
郑州的公寓，以目前的市场，我还没有找到准确的词语来形容：
泛滥？过剩？饱和？无序？塞满整座城市角落？到处充满眼球的公寓广告？房价没有最低只有更低？
2021年2月，某平台发布的数据，郑州公寓存量达到了400多万㎡，按照目前的去化速度，大约99.42个月才能把这些存量消耗完毕，这个周期不包括之后每月不断新增的公寓体量。
02
对于土地性质为商业或商住用地，到底开发为商铺、写字楼还是公寓？
对于商铺，之前“一铺养三代”的时代早已过去，市场的实际情况变成了“一铺三代养”的局面，商铺去化速度极其缓慢。
对于写字楼，面积大，总价高，租金贵，物业费高，让很多中小公司难以承受，而大公司选择范围更广，具备品质好、服务优、功能全、物业好等写字楼更受青睐，但这样的门槛对房企要求很高，不是一般的企业能学到，做到，也造成了市面上的写字楼去化困难；
对于公寓，由于商铺和写字楼难卖，很难操盘，所以不得已，对于土地性质为商业或商住用地，开发商更多的还是选择了公寓产品。
公寓最起码具备了小面积，低总价的特性，或许还能有一线生机，但如果做成购物中心或者写字楼，对现金流的需求和回款周期的考量，或许真的能把公司活活“拖死”。
所以，我们可以看到，郑州普通公寓主力面积基本在30-65平之间，分为SOHO、LOFT、平层；价格基本上在5000-1.35万之间；物业费3.98元（也有个别4.5元，5.5元）。
03
对于普通公寓，现阶段，仍然有些人热衷，有些人纠结，有些人嗤之以鼻。那么，到底还能不能买？
老赵的观点是对于普通的公寓，有住宅名额的，尽量买住宅；没有住宅名额，手里资金又不多的，想买公寓，一定要记住“三”原则：
成熟片区繁华地带；
楼下有购物中心；
楼下有地铁口，最好是地铁入户。
在郑州买公寓，同时具备这三点才建议入手，其他的普通公寓更是要谨慎对待。
04
那么，在郑州公寓一片红海当中，一些房企也正在尝试突围，比如正弘丽汀公寓、ARK，华润金水路项目，宝能郑州中心、建业J18。
1、正弘丽汀公寓
主力面积60平、88平、110平，在成熟、繁华地带，加持一跃成为郑州近几年网红打卡地的正弘城。这样的地段，正弘的公寓在面积上做得相当保守，最大面积只做到了110平。目前小面积销售还算可以，大面积仍处于引导客户观念转变的层面。
2、ARK公寓
面积120、169、175、204平（一室，两室），配有顶层2800平的会所，4000平的底商，走的“顶级、高奢、私享”路线，据说客群定位至少有一辆超跑。
在金水区未来路上，也算是成熟片区，面积可谓一骑绝尘，目前处于“没有同类竞争对手”，秒杀郑州一众公寓产品。
到底市场接受度如何有待进一步考证。据说小范围试水，效果不错。
3、华润金水路项目
6月3日土拍，大家比较期待是在郑东新区成熟片区金水路上的两块地，本来这两块地主人是银泰，最后由华润摘取。
这个位置的公寓最有可能做成郑州蕞高端的产品，但据说华润公寓面积定位到了65平和75平，可谓是满满的“求生欲”。
3、宝能郑州中心
位于郑州东站东广场，有几栋超高地标建筑，1栋高306米，2栋240米，还有20余栋超百米建筑群，公寓面积36-47平，另称作“美宅”面积95-240平。
从宝能定位的面积上来看，求生欲满满，公寓定位成小面积，低总价，目的应该是快速回笼资金，而部分公寓平面布局却按照住宅来设计，对外宣称公司正与相关部门积极协调商水商电改为民水民电。
4、建业J18
位于绿博片区，主力面积45平和120平。对于郑州一直以来争议较大的绿博片区，住宅的价格经历了山峰（高层房价1.5万）与谷底（69**元），让一大批在房价处于山峰时挺进该片区的人欲哭无泪，吐槽满满。
而建业不愧是河南的老大哥，敢为人先，勇吃“螃蟹”的公司，把面积拉高到了120平，相比位于市中心的正弘110平，真的是勇气可佳，就凭这一点，要为老胡点赞，一个市场总归需要有人有气魄、有胆量走出第一步。
05
那么，对于高端公寓能否成为一支奇兵，关键是将来能租给谁？谁有能力承接？
“出则繁华，入则宁静”，“大隐隐于市”，是高奢公寓的特点吗？显然是其一；
居住公寓的人会拖家带口吗？三代同堂吗？答案肯定是否定的；
高端公寓是“泡妞“必要装备吗？答案是可以的；
我们通常会想，到底什么样的人会“租”高端公寓？
500强企业外派高管；
对生活体验要求极致，享受“服务”一代；
彰显“身份”，钻石王老王或女王咖位；
自己不买房但追求高品质的生活的人；
老板给自己的一个独处、私密、放松的空间；
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