游资作妖，两只央企地产股过山车

理财鱼小提示：游资作妖，两只央企地产股过山车

文/乐居财经 杨宏彬

“妖股”，指的是股市上那些股价走势奇特、怪异的股票。它们走势与大盘或常理相悖，完全不符合基本的技术分析规律，一般的都是暴涨暴跌。

进入3月份以来，地产股持续下跌是常态。截止4月25日收盘，两市超4500股飘绿，超360只个股跌停，其中地产股自然不在少数，下跌的有104家，大名城、泰禾、新华联、渝开发等均跌停，跌幅达10%。

但在地产板块同样有两只妖股——中交地产(SZ:000736)和南国置业(SZ:002305)，他们的股价走势与大盘完全相悖。4月25日两市中，上涨的地产股仅有4只，而中交地产与南国置业均为涨停。

4月25日，中交地产盘中涨停，报19.15元/股，涨9.99%，南国置业当日9点34分封涨停板，报2.56元/股，涨9.87%。今日开盘后，房地产板块快速拉升，南国置业再次涨停，报2.82元/股，涨10.16%，总市值为48.9亿元。中交地产报收于19.98元，涨4.33%，总市值138.95亿元。

事实上，中交地产与南国置业股价的上涨不仅仅存在于这几天。从3月16日开始，中交地产的股价便连续攀升，涨势一直持续到4月11日。在3月25日至4月11日的10个交易日里，中交地产收获了9个涨停板，股价从3月16日6.54元/股，涨到了4月11日21.18元/股，涨幅223.85%。

南国置业股价同样是从3月16日开始连续攀升，3月16日至4月8日期间，南国置业仅有两日股价下挫，其余交易日股价均为上涨。其中，从3月30日至4月8日的6个交易日中，南国置业收获了5个涨停，股价从3月16日的1.95元/股涨至4月8日4.44元/股，涨幅达127.69%。

被游资盯上

至于这两只妖股为何会出现，有业内人士分析称，妖股的形成原因往往是多方面资金角力的结果，一个是来自于长时间建仓的庄家，一个是来自于顺应热点而选股的资金，所以在两者充分博弈之后，妖股也就形成了。

据了解，中交地产25日日涨停与游资的买卖活跃有关，而杀入的游资都大有来头。其中，上海江苏路营业部，是江浙顶 级游资章盟主的席位；湖州凤凰路营业部，曾和章盟主联手封板；国泰君安上海分公司，是顶 级游资葛卫东的席位；上海虹桥路营业部，是顶 级游资徐晓的席位。

同样，南国置业的多次涨停也与游资有分不开的关系。截至2022年4月8日收盘，南国置业报收于4.44元/股，上涨9.9%，涨停，换手率29.19%，成交量505.85万手，成交额22.01亿元。从龙虎榜公布的当日买卖数据来看，机构合计净买入2845.7万元。葛大佬、小鳄鱼等知名游资榜上有名。

在接连涨停后，两只股票的走势有明显的差异。继4月15日涨停后，4月16日中交地产盘中仍涨除年内高点，为26.86元/股，之后回落，近期股价持股在17元/股左右。

而南国置业的股价波动较大。4月8日涨停后，公司股价出现连续大幅下挫，连收三个跌停，后继续回落，目前几乎已经回到疯涨前的水平。

业绩不尽人意

之所以称之为妖股，其中一个原因是他们的股价表现与业绩表现完全背离。

4月14日晚间，中交地产发布2021年度业绩报告。期内实现营业收入145.42 亿元，同比增长18.23%；实现利润总额15.22 亿元，同比增长4.00%；归母净利润2.36亿元，同比下跌32.19%。

归母净利润骤降三成的同时，中交地产还踩中了三道红线。截止2021年末，中交地产净负债率为217.7%，剔除预收账款后的资产负债率为82.0%，现金短债比为0.6倍。盈利能力下滑，财务安全系数不高，综合来看，这份年报不及预期。

连中交地产自己都调侃称，“我们也认为现在的股价已经远远超过公司的实际价值”。在该人士看来，公司股价接连涨停，“是因为盘子小，很容易被游资控制；加上国企概念，也容易被外界看好。”

南国置业的业绩同样难言乐观。2021年度实现营业收入32.73亿元，同比下降18.68%；归属于上市公司股东的净亏损11.15亿元，同比由盈转亏；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净亏损11.26亿元，亏损同比扩大247.14%。

报告期内，该公司综合毛利率为-15.48%。毛利率为负，主要受两方面的影响，一是受房地产项目结利周期及当期结利项目的影响，报告期“房地产销售”的毛利率为-0.73%;

二是“物业出租及物业管理”板块受电商冲击及疫情影响，报告期商业运营收入未能覆盖商业运营成本，其中，商业运营项目物业租赁成本较高，占商业运营成本比重大，导致“物业出租及物业管理”毛利率较低。

借壳“妖股”

这两只逆势疯涨的妖股，除了业绩不容乐观，还有一个共同点：两家上市公司均有被央企“借壳”的经历。

中交地产原来还有一个名字，叫中房地产，这是老一辈地产人较为熟知的名称。中房地产成立于 1993 年，为中国房地产开发集团有限公司（下称“中房集团”）核心地产业务平台。

2008年底，在退市边缘徘徊的重庆实业完成了重大资产重组，向中房地产子公司中住地产等公司发行股票购买相关资产。此后，中住地产以1.61亿股（占比54.19%）成为第一大股东，并将全部优质房地产资产通过非公开发行全部注入重庆实业。中房地产成功借壳上市。

2010年8月，中房地产随中房集团整体并入中国交通建设集团有限公司，在并入后很长一段时间，仍旧是以“中房”开展业务。

2015年，中交集团旗下房地产业务整合，控股股东变更为中交房地产集团有限公司；2017年，更名后的中交地产诞生。

南国置业被借壳的经历则是发生在两年前。2020年6月20日，南国置业披露重大资产重组预案，公司拟以发行股份及现金支付的方式，收购中国电建、中电建建筑公司持有的电建地产100%股份，后者为国资委直属央企中国电力建设集团唯一的房地产开发平台。

据了解，南国置业成立于1998年，2009年在深交所上市，是一家以商业地产为引导，涵盖多种物业类型的综合性物业开发企业，公司以武汉为核心区域。早在2012年，电建地产通过增持股份、协议受让、要约收购等方式，逐步掌握了南国置业的控制权。

所以，这一场“借壳”行动是较为特殊的，是“子吞母”的收购。相当于控股股东电建地产的业务并入到南国置业之中，重组吸收合并完成后，电建地产注销了法人资格，由南国置业作为续存主体。

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