万物云牵手阳光城(000671.SZ)，他们在筹划什么未来?

阳光城(000671.SZ)旗下物业阳光智博和万物云将进行换股消息传来，业内震撼。

一家是前20强房企集团旗下，仅存几家未上市的物业公司。另一家，则是房企标杆，首个将物业服务“上云”的万物云。

先说结论，两家携手的形式——换股，通过阳光城的意向公告，我们至少可以了解到几重含义：

此次换股不涉及现金交易;

这不仅仅是一锤子买卖，双方约定的只有比例，而没有对价。对于未来，双方都有足够的期待和耐心，愿意共同分享彼此的时间价值;

阳光城持有万物云的股份价值未来非常可观，甚至有可能不亚于一个阳光城的市值，本次战略合作对阳光城净资产或有重大增厚。

是赴港上市开始“内卷”，还是被收并购一锤子买卖，在这单交易之前，物业行业好像只有这两种生态。而万物云和阳光城在新周期下，展现了另一种智慧：互借势、蓄己力，共结连理，干一番事业。

1+1等于几?从已知的交易结构看，无从定论，但肯定的是这并非简单的交易，而是一场在规模体量、创新形式、以及对行业发展逻辑的影响上，都是前无古人的合作尝试。

价值与预期 阳智博未来市值或超过150亿

根据公告显示，阳光城及其控股子公司阳光智博全体股东，拟以其持有的阳光智博100%股份战略投资万物云，获取万物云4.8%的股份，即万物云在现有股权的基础上向阳光智博全体股东增发4.8%的股份，阳光智博全体股东按照其在阳光智博的各自持股比例进行换股。上述交易完成后，公司可以继续以公允价格投资增持万物云，将持股比例提升至5%以上。

根据万物云工商披露的信息显示，阳光智博将成为万物云唯一开放股权的物业公司。未来万物云的价值极具想象空间，4.8%的股份是一个不小的比例。我们粗放的算一笔大帐，对比现有龙头物管的估值，就意味着阳光城持有的万物云价值或超过150亿，往更乐观的估计，可能不亚于一个阳光城的市值。

更何况，这两家的聚合会产生什么样的化学反应，值得期待!

阳光智博已于6月11日递表上市。招股书显示，截至2020年底，阳光智博在管面积约3160万平方米，其中在管164个物业管理项目，在管总建筑面积3020平方米;19个商管项目，在管面积约140万平方米。营收约13.72亿元，折合2.1亿美元。

近期物业上市公司的首发市盈率，根据2021年预测净利润的话，基本在12-16倍之间。

同期营收在2-3亿美元的物企，如合景悠活、佳兆业物业、时代邻里的估值分别为40倍、16倍和21倍，平均估值折合约30倍。

而对比营收超10亿美元的头部公司，如华润万象生活、碧桂园服务等，估值分别为97倍、71倍。

由此可见，IPO预估值范围和其(母)公司规模成正比，规模较小的公司的估值折扣较大，母公司的开发与结转规模也较小。如果要冲量，维持高增长，需要更多依赖并购。

而大企业在估值倍数套利，融资成本、资金实力、商誉方面更占优，因此体量小的公司，在并购市场的竞争优势，也明显劣于头部企业。

不管怎么看，这次换股都比自己上市来的划算，换股后，参照阳光城持有万物云股票的价值，净资产有望大幅增厚，如此，阳光城“三线四档”指标也可能将有所改善。

眼下和未来

2021年以来，物业股个股两极分化态势愈发突出，将近一半的上市物业公司在市场上市盈率不到10倍，像去年年底华润万象生活、融创服务上市当天开盘大涨的情况已十分鲜见。市场上的钱是有限的。当然更倾向于投给规模较大、背靠大房企、更有特色且底蕴深厚的企业。

今年前7月成功IPO的10家物业企业中，物业股多数已破发，或徘徊在破发边缘。整体物业板块出现股价回调、市值缩水的态势。阳光智博最终主动选择与强者同行，不失为明智之举。

再看换股方案，万物云也开具了十分具有诱惑力的条件。除了置换万物云4.8%的股权，阳光城将与万物云成立合资公司，承接未来新增交付的项目，分为住宅物业合资公司、商写物业合资公司、学校医院合资公司、社区商业合资公司，相关股权激励行权后，在达到约定行权条件的前提下，股权结构预计为万物云及/或其指定主体持有合资公司60%股权，阳光城持有合资公司20%股权，激励对象持有合资公司20%股权。公司与激励对象持有的合资公司股权一定期限后可与万物云继续交易，保留未来更多可能性。

此次换股，除了阳光城的净利润和净资产规模有较大的增幅。更重要的是，万物云打造开放赋能平台的战略目标逐步实现。在去年11月万物焕新发布会上，万科物业BG首席合伙人朱保全就说道：“选择做平台，必须开放，但开放的条件是价值观一致。我们将联手价值观一致的合作伙伴，开始建立睿联盟合作平台。在这个平台上，其他物业公司不再是竞争关系，而是合作关系。”

阳光城及其关联企业布局产业涉及环保、教育、地产、大健康等，也可在万物云数据与空间上拓展，两者合作将扩大万物云“星尘”操作系统等不同产品实践所多种场景。不得不说，万物云展示了一种与伙伴共赢的姿态和潜力，这让注重打造远期客户价值的阳光智博颇为赞赏。

生意和事业

由此可见，万物云与阳光城这次换股交易，不是买卖双方的价格拉锯，讨论更多的，还是关于未来。阳光城依然享有阳光智博的经营自主权。

为什么选择万物云?

这是很多人会提出的疑问，答案可能也十分简单粗暴：因为是万物云。

因为这是基于未来的全面合作，万物云是让人遐想土壤。

朱保全治下的万物云，已经从物业管理企业蜕变为一家以空间科技为先导，以空间服务为根基，以成长型生态链为助力的城市空间科技服务平台型公司。

在去年11月万物焕新发布会上，朱保全还表示：“在三十年扎根物业服务的基础上，万科物业公司升维为万物云时机已成熟。从品牌的角度看，‘万科物业’作为服务品牌，不应该让他更综合，而是更专注，更好地服务客户。从科技的角度看，已有两家科技子公司被认定为国家高新技术企业，已经获得过百项专利，Tech模块已经成型且具备了BPaaS(流程即服务)输出能力与广泛的IoT(物联网)连接能力。”

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