地产政策暖风频吹，板块回调是危是机？华泰证券：时代的开始，地产龙头净利润集中度创2015年新高！
理财鱼小提示：地产政策暖风频吹，板块回调是危是机？华泰证券：时代的开始，地产龙头净利润集中度创2015年新高！
自4月政治局会议以来，地产政策自上而下改善进一步定调。5月15日，央行发布通知将首套住房商业性个人住房贷款利率下限调降20个BP，按照目前5年期以上LPR4.6%，即首套普通自住房贷款利率可以低至4.4%。机构认为，央行本次调降首套房利率下限，释放“稳增长”升温信号，政策力度强，信号意义显著。
自3月中旬低点以来，中证800地产指数14个交易日暴力反弹34.74%(3.16-4.06)，但此后开始震荡回调，截至5月17日盘中，指数4月7日以来回调幅度超15%。
成份股方面，800地产指数重仓龙头地产股，反弹潮期间31只成份股无一下跌，个股反弹力度堪称“逆天”。头号重仓龙头地产股——期间涨幅达43.38%，14个交易日股价翻倍，涨幅达107.79%。
不过，4月7日以来截至5月17日盘中，万科A跌幅已超8%，不久前屡创股价新高的保利发展跌幅亦超7%。
截至5月16日，中证800指数市净率重回1倍以下，再次来到估值行情数据显示的“机会值”区间。
市净率重回1倍以下的A股地产板块，目前究极是机会大于风险，还是困境依旧涨难跌易?首席分析师陈慎团队5月9日发表《历史的终结，时代的开始》中，从业绩、销售、扩张、融资共四大维度，对地产板块进行了深度的四维立体分析，下文摘录了部分核心内容供投资者参考~
核心观点：
从业绩、销售、扩张、融资四大维度上看，地产行业分化加剧，龙头房企业绩保持较强韧性，行业归母净利集中度创2015年以来新高，地产龙头销售目标完成度更高，且面临更从容的扩张机遇。
4月召开的政治局会议，意味着自上而下对地产政策端进一步改善定调，加之房贷额度和利率、地产需求端政策的持续改善，有望使得地产基本面加速企稳，行业景气度筑底，多重利好强化板块估值修复空间。
【一、 业绩：利润率加速下滑，龙头韧性全面显现】
2021年报数据：
1、业绩规模层面，2021年总体房企营收12.2%，同比下滑1.9pct。归母同比下降59.7%，增速同比下滑55.1pct。
2、业绩集中度层面，龙头、中型、小型房企营收占比分别为61.6%、31.0%、7.3%。其中龙头房企提升0.9个百分点。龙头房企营收和归母净利保持较强韧性，归母净利集中度创2015年以来新高。
3、分红率方面，龙头分红率提升，中小型房企分红意愿不足。龙头、中型、小型房企分红率分别为28.5%、-87.7%、-271.5%。
2022一季报数据：
1、2022年第一季度总体房企毛利润率+21.4%，低基数下大幅反弹。其中龙头、中型、小型房企毛利率分别为+18.0%、+27.5%、+26.4%。
【二、 销售：回款企稳，龙头占比继续提升】
2021年报数据：
1、2021年总体房企“销售商品提供劳务收到的现金”同比增长9.5%，增速同比增长0.8pct。2021H1市场景气度向好，因此全年销售额依然有支撑。
此外在“三道红线”要求下，房企对回款率愈加重视，因此全年销售回款相对稳定，其中龙头房企的销售回款同比增速略有回升，回款占比同比继续提升。
2、百强销售增速分化，龙头房企完成度更高。据统计，35家重点房企2021全年销售目标完成度93%，其中2000亿以上、1000-2000亿、1000亿以下目标完成度分别为94%、92%、83%，普遍完成年初目标。
2022一季报数据：
1、2022年第一季度总体房企销售商品提供劳务收到的现金同比下降31.7%，其中龙头、中型、小型房企占总体房企比重为62.5%、29.2%、8.4%。销售加速探底，龙头集中度升至62%，同比2021年上升2.6%。
【三、 扩张：房企扩张战略分化显著，龙头保持投拓及施工力度】
2021年报数据方面：
1、以“购买商品接受劳务支付的现金”为口径衡量房企扩张进展，2021年总体房企增长5.7%，其中龙头、中型、小型房企分别同比+9.3%、-2.3%、+8.5%。
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