万达归来，江湖还在，但商管IPO如何讲出新故事？(2)
对外引资重整之外，万达内部也开始紧锣密鼓地进行一系列对内重组。上市在即，高管团队的调整速度也开始加速。过去两年来，万达集团一些核心高管陆续出走，王健林曾经的左膀右臂吕正韬、曲德君也先后离开。万达商管的上市重任，落在了万达的老员工齐界身上。
齐界，是王健林多年以来的老搭档，本就是万达集团总裁，也深谙万达商管模式。而接管集团工作之前，他的重心一直在商管平台。如今他重新执掌大连万达商管，出任万达商管总经理一职，也有利于进一步推进上市工作。
伴随着国资站台、评级稳定、券商机构“撑腰”、老将“出马”，万达的上市故事越来越多被资本市场放大。
万事具备，只差“上市”东风。
拿什么讲好新故事？
不同的是，这一次万达是以轻资产服务之姿回到舞台中央的。
早在2015年时，为了符合A股的上市条件，万达开始逐步剥离房地产业务。从商业地产公司，变身为商业地产管理公司。轻资产战略，成为万达近几年的发展主旋律。
梦断A股后，万达商管又进行了一次新的重组。公司名称也从“商业管理”变为“轻资产商管”，再一次强调轻资产属性。
变身“轻资产商管”之前，万达广场还采取着“轻重资产结合”的模式。截至2021年3月底，万达商管共拥有368家万达广场，其中自持万达广场达到270家，轻资产及合作万达广场为98家。
变身后的万达，完全摒弃了以往的重资产业务。珠海万达商管的定位，转而变成物业管理服务型企业，自身不持有物业，而更强调服务属性。万达对外宣布，2021年，万达集团计划开业万达广场50个，其中轻资产34个，占比68%，计划签约70个轻资产万达广场。
房地产行业“三道红线”的监管风暴下，房企们的日子显而易见的艰难了许多。相比之下，转向轻资产化的万达，“幸运”地躲过了地产行业的监管魔咒。彻底轻资产化的万达，不再需要依靠高杠杆撬动土地和规模，主要利润来源则变为租金和物业管理费分成。
但这并不意味着万达没有“危机”。在商业市场普遍面临疫情冲击下，万达面临的难题在于，如何应对拥挤的赛道和亟待创新的营运模式挑战。
万达给出的解题答案是其巨额线下流量变现的盈利模式。珠海万达商管成立不久后，高管团队便着手研究线下流量变现的盈利模式。
今年5月，刚刚上任不久的齐界，带队万达集团各创新业务高管，奔赴到各个科技互联网公总部，他们拜访了字节跳动、贝壳集团、小米集团等总部后，希望在流量变现、大数据运用等方面取取经。
但想要解决线下流量变现的难题，并不容易。长期观察商业地产领域的资产专家吴洋并不看好这种模式。他对AI财经社表示，“我认为这还是万达被动为之的一个选择。实际上轻资产的风口已经过去了，从大的层面来看，不管是互联网，还是虚拟经济，调整的结局都是回归实业。毕竟经济最终还是要靠实业来发展。”
在吴洋看来，轻资产化只能作为一种公司模式，但这一模式并不能为公司创造巨大的财富。“一个企业的良性发展，肯定需要实业和轻资产的结合。企业线上线下的有机结合，才是长久良性的发展。完全靠轻资产，就成了服务型公司。”
甚至，有些企业的战略转折，倒不是多么具有前瞻性，而是原来的路上遇到了问题，才会调整。
万达商业曾经在全国范围内有着绝对领先的地位，但它的发展也是有阶段性的。从前，在地价相对较低的情况下，万达的主业围绕重资产业务展开。随着地价的上升，万达重资产的投入也不断加大，但商场里的品牌布局，又属于基本生活类的，体验性较弱，所以坪效（指每坪的面积可以产出多少营业额）必定会降低。“坪效降低后，万达开始采取轻资产输出的战略。这个时期，国内各地政府也进行大量的商业规划，万达的轻资产机会也多了。但现在并没有那么多大规模的开发，商业代建越来越少了。”吴洋表示。
如此看来，王健林的轻资产新故事将如何终结，答案不久就会揭晓。或许等到那个时候，老王会重新高歌一曲《从头再来》。
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