“停贷”风波重点地区的房贷利率仍有上行压力

“我今天还是经理，但明天就不是了”。

6月30日是二季度考核的最后一天，上海市闵行区一家大型连锁中介的经理汪晨即将被降级，他的季度业绩考核没有达标。不仅是汪晨所在门店，他所在大区的12家门店开单量都从今年开始下降，并在二季度锐减。

去年年底楼市火爆的时候，汪晨所在门店每个月开单量都在10单以上，而现在大区里的12家门店，最好的业绩不超过5单，许多门店一个月成交量为0。“失去了信心”，汪晨指着附近另一家连锁中介一家门店说，那家这几个月走了十几个经纪人。“客户还有，就是成交不了。”阻挡在成交开单面前的是不断被拉长的银行放贷时间。多名中介人员表示，上海二手房从网签到放贷周期已经从去年的1-2个月，延长至上半年的3-4个月，最近开始，时间再度拉长至4-5个月，有些甚至要等半年之久。

但卖房置换的房东几乎不可能等这么久。“拿不到尾款，房东就没法去买房置换，这样的矛盾纠纷我们处理了不少，现在有点不敢做了。”一位徐汇区连锁中介的店长也表示。

事实上，不仅是上海，郑州、合肥、重庆、南京、武汉等热点城市都出现了房贷业务收紧的状况，部分银行暂停了二手房贷款。贝壳研究院数据显示，从放款周期来看，6月，72城房贷平均放款周期为50天，较上月再延长2天。其中，46个城市房贷放款周期延长，已超过六成，比如，广州较上月延长14天至98天，佛山、东莞、中山、惠州等粤港澳大湾区城市放款周期也基本延至百天以上。

上海长宁区一位招商银行信贷负责人表示，这一波贷款时间延长是系统性的，很多热点地区的银行基本上都差不多，如果稍微有点额度的支行，可能放款会稍微快一点，但差别非常小。

延迟与暂停

目前额度普遍非常紧张，郑州、合肥、南京等多家银行的信贷人员表示。“我们支行过去还会做一些二手房贷款，这几个月因为额度紧张，已经连续几个月没有接过二手房的单子了。”合肥工商银行某支行一位信贷人员表示。同样暂停二手房贷款的还有郑州一家工商银行，该行的一名信贷经理表示，现在只能办理一手房贷款，二手房贷款暂停了。“如果是房屋抵押贷款可以，但是购房贷款不行的”。

即使还受理二手房贷款业务的银行，放款期限也大幅拉长。合肥中国银行贷款业务部门的一位工作人员告诉经济观察报，现在一些支行已经暂时不做二手房贷款业务了，只有个别银行还接二手房贷款业务，但是贷款时间也无法确定，最快也需要3个月，慢则需要5个月。“过去放款速度非常快，可能等一星期就可以了，就算再紧张也是月底紧张，月初能放，现在不管什么时候都紧张，今年以来都是如此。”这是郑州另一处工商银行网点信贷人员的感受。

在经济观察报咨询的十余家银行中，放款速度最快的为招商银行郑州分行，该行的一名信贷人员表示，“从网签到放款大概在2-3个月之间，但是这个时间无法保证，因为额度随时都在变化”。他透露，一些银行暂停贷款的原因主要是额度无法保证，不敢接。

同样感受到额度紧张的还有上海建设银行负责放贷的业务员小吴，现在领导都会给每个业务员划一个数字，即放款的额度，“今天接受的单子不能超过给定的额度，多了就超额了。”这在过去几年几乎从未出现，小吴明显地感受到受理的单数和受理的金额都比去年减少了。

上述上海长宁区招商银行信贷负责人表示，因为额度紧张，虽然还在受理贷款，但普遍要3-5个月才可能放款，而浦发、中国银行等银行已经阶段性不接单了，要把手上消化掉再接。

各银行额度的紧缩与2020年12月31日央行和银保监会共同发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度的通知》不无关系，通知对房地产贷款余额和个人住房贷款余额分为五档进行分类管理，设置了房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限。

大型银行房地产贷款和个人住房贷款占比的上限分别为40%、32.5%，中型银行为27.5%、20%，小型银行为22.5%、17.5%，县域农信合作社为17.5%、12.5%，村镇银行则为12.5%和7.5%。

根据2020年年报披露，37家上市银行中有13家银行超过了监管红线标准，超过房地产贷款占比红线的有9家;超过个人房贷占比红线的10家。招商银行和兴业银行两项占比均踩线，建设银行个人房贷占比踩线，房地产贷款占比也仅有不到1%空间。经济观察报注意到，不少银行虽未踩线，但距离红线仅一步之遥。

额度的紧张直接导致了放款速度的变慢。一位常年配合客户办理贷款业务的中介表示，难等的不在批贷而在于放贷。大部分银行去年银行批贷款周期由3个星期到1个月延长至一到一个半月。审批后，等待放贷的排队更长，时间从去年的1个月到现在至少3个月。

与房贷额度紧张同时出现的，还有全国范围内的“加息潮”。根据中国人民银行、植信投资研究院数据，与2020年12月相比，截至2021年5月末，全国首套平均房贷利率从 5.23%升至5.33%，二套房平均房贷利率从5.54%升至5.61%。部分重点城市纷纷上调利率，包括广州、深圳、北京、宁波、杭州等，其中杭州年内已上调三次。

植信投资首席经济学家兼研究院院长连平认为，未来这些重点地区的房贷利率仍有上行压力。

在信达证券宏观分析师解运亮看来，此次对房贷的调整具有中央和地方组合调控的特征，“房地产贷款集中的管理制度给银行划上两道红线是从全国层面进行严格限制和规定，因城施策则是把更多的调控权限下放到各个城市，各个城市针对自身的情况，有针对性地出台一些调控措施。”解运亮表示，目前热点城市房贷利率的上调，都是在LPR上加点，各个地方来自主决定加点幅度涨调多少，所以各个城市上调幅度可能不一样，但是共性是这些热点城市的房贷利率都在上调。

根据贝壳研究院对全国72个城市房贷业务的统计，首套和二套房贷平均利率已经连续7个月上升，二季度分别累计上涨17和15个基点。6月份，72个城市首套和二套房贷平均利率分别为5.52%、5.77%，分别在LPR基础上加点87点和112点，而央行对首套、二套房贷规定的最低利率分别为LPR和LPR加60个基点。

审批收紧

额度紧张除了造成放贷不断被延后外，银行也普遍收紧了住房贷款的审批，无论是放贷对象还是资质都在被不断进行筛选。“二手房目前除了和链家合作，其他中介都不受理”，建设银行信贷员小吴说，不过时间也大大拉长了，从去年的全流程2个月左右，现在要超过4个月。

上述招商银行的信贷经理也表示，在目前额度紧张的情况下，小的中介公司在银行额度的事情上没有话语权。

另一方面，贷款人的资质审核也在不断严格。如要审核借款人收入证明、银行流水、购房资质等。购房首付款必须是自有资金，或父母资金，无论是兄弟姐妹还是亲戚朋友的资金则一概不被允许。

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