什么是高标准住宅？
理财鱼小提示：什么是高标准住宅？
经济观察报 见习记者 符小茵 苏志对来售楼处看样板间的购房者讲起了建筑技法，这在他6年的销售生涯中也是头一遭的新鲜事。
过去，把客户带到样板间后，他主要讲解一下户型、朝向、配套的家电品牌，如今，到了样板间门口，他都会先停一停，把客户带到旁边一角，指着几个陈列出来的地板、墙体样品开始介绍，地板层有将近5cm的镂空，是为了隔绝上下层之间噪音，但这丝毫不影响承重，我们每平方米的承重是300公斤……
这样的变化同时发生在北京七个高标准商品住宅的销售中心。
“竞高品质住宅建设方案”是北京今年首批集中供地提出的竞拍规则之一。30个开拍地块中，有8个因触及“竞地价+竞公共租赁住房面积”或“竞地价+竞政府持有商品住宅产权份额”等上限后转入“竞高标准商品住宅建设方案”环节，最终，通过评选组评分确定了8宗商品住宅用地竞得人。
根据挂牌文件中的《高标准商品住宅建设方案评审内容和评分标准》（以下简称《评分标准》），高标准商品住宅的评分内容包括两个篇章：建筑品质和建筑规划设计，每篇章占比50%，每个篇章下又设置细分指标及对应得分项，累计后就是各个投报方案的最终得分。
建筑品质篇主要指向四项建筑技术，包括绿色建筑、装配式建筑、健康建筑和超低能耗技术。这四项技术，单拎一项出来，相较传统普通商品住宅而言都是质的提升，若将四者融合，在国内外都属于前列案例。
规划建筑设计篇关注小区整体环境与城市的呼应、小区内部建筑单体的设计、小区内外部交通流线设计以及小区内部景观和公共空间的设计。
对于评分细则指标的选取考量，北京规自委从住房者、建筑、社会三个层面进行了解读，“建设的‘高标准’并非‘豪宅化’，而是更加注重为购房人提供绿色、健康、舒适、高效的使用空间，做到让住宅有品质、群众住得舒服，切实落实绿色、低碳、节能理念，最大限度地实现人与自然和谐共生，促进碳达峰和碳中和目标实现”。
根据北京规自委公示的设计方案，8个高标准项目都承诺全面实施三星级绿色建筑及采用经过三星级绿色建材认证的产品，其中4个项目承诺实现全面三星级绿色建筑、91%及以上装配率、100%超低能耗面积及100%健康建筑面积，6个项目承诺实现不同比例的三星级绿色建筑、装配率、超低能耗面积及健康建筑面积。
目前，首批集中供地8个高标准住宅项目中已有7个开盘。那么，到底什么是高标准住宅？高标准住宅如何从指标变成现实？又会多大程度上影响居住体验？市场对高标准商品住宅反馈如何？开发商如何消化高标准建设带来的增量成本以及实现技术的运用？这些都成为高标准商品住宅入市的必答题。
何为高标准商品住宅
小张听售楼处的销售人员说起“高标准商品住宅”时，还是一脸的疑惑，“高标准”这个词她不陌生，但是这个词语后面缀上“住宅”时，她直观反应是，这到底是个啥？
百度指数显示，这个关键词暂时还未被收录。微信指数显示，“高标准商品住宅”一词在过去7天的最高数值是418，最低是66，与此相对照的是，“二手房指导价”“美元债”这些词组的微信指数则破百万。
小张告诉经济观察报，在她的价值排序中，购房时首先会考虑的因素是区位，其次是周边配套，包括交通、教育、医疗、商业以及上自老人下自孩子的社区活动空间建设，再次是项目开发主体。
另外，作为改善客群，小张希望二套房在小区物业、环境以及室内使用空间上相较首套有所提升。经过一番了解和比对，小张觉得这个最初令她疑惑但最终让她怀有期待的高标准商品住宅项目就是心目中理想的家。
虽然“高标准商品住宅”是新鲜概念，但是这一提法并非空穴来风。在此之前，《评选标准》里提及的四项建筑技术在我国几乎都有十年以上的实践基础。
起步最早的是绿色建筑，2006年我国颁布了第一版《绿色建筑评价标准》，同年，开始推广装配式建筑；第二年，国家住建部与德国能源署建立合作关系，引进德国的被动房技术，国内也称做超低能耗建筑技术，2012年国内建成了首个超低能耗建筑——河北秦皇岛在水一方。起步相对晚的健康建筑也在2017年确立了《健康建筑评价标准》（T/ASC 02-2016）。
从各地住建部门的颁文来看，各地都在逐步引导新建建筑向“高标准”看齐。以北京为例，过去三年的装配式建筑推广目标中，装配式建筑面积占新建建筑面积的比重由20%逐步提升至25%、30%，与此同时，装配率也要求达到50%及以上；2017年，北京市规划和国土资源管理委员会要求所有新建大型公共建筑全面执行绿色建筑二星级标准。
“（四项技术的推广）是在稳步地逐年递增，但高标准可能是一下子将它们提升到一个更高的高度。”中国建筑设计研究院装配式建筑工程研究院副院长王凌云告诉经济观察报，目前她负责其中一个高标准商品住宅项目的设计方案。
在中国建筑设计研究院装配式建筑工程研究院院长赵钿看来，《评分标准》里提及的四项建筑技术各有侧重，超低能耗技术关注建筑节能；健康建筑关注居民的身心健康；绿色建筑从建筑物本身出发，强调建筑全寿命周期内的安全耐久、低碳环保、健康舒适等；装配式建筑则是关注建筑工业化技术应用，提升建筑质量、提升生产效率。
赵钿表示，高标准住宅就是把这些技术集中于一个项目，让它既实现工业化，又实现绿色，又实现节能，又实现健康。
住房体验有何不同？
王凌云在做超低能耗住宅项目调研时，有住户向她反应,，入住之后，发现自己感冒的次数少了，以前春秋两季爱犯的鼻炎如今也不怎么发作了。
这与超低能耗建筑营造的室内环境不无关系。“普通房子内的家具等释放的一些有害气体，有些情况下会让人觉得闷或者不舒服，但是超低能耗的住宅采纳了新风系统，24小时在低频运行，保证了室内空气的温度、湿度、质量达到健康要求，会让人觉得很舒适。”王凌云解释。
北京首批集中供地的8个高标准商品住宅项目中，有5个承诺超低能耗建筑面积占比100%，而室内环境是超低能耗住宅与普通住宅的重要区别之一。
根据北京2019年9月颁布的《超低能耗居住建筑设计标准（DB11 T1665-2019）》，超低能耗居住建筑主要房间室内冬季温度大于等于20℃，相对湿度大于等于30%，夏季温度小于等于26℃，相对湿度小于等于60%；室内新风量不应小于 30m/（h·人）；主要功能房间噪声昼间不应大于 40 dB（A），这相当于国家标准中对高要求住宅的水平。
这一系列指标的达成，主要依赖高保温隔热性能、高气密性的维护结构，以及高效新风热回收技术。多项技术的应用得以将热量留在建筑体内，使室内温湿度达到人体舒适范围内。
此外，新风系统源源不断送来经过过滤的新鲜空气，高气密性的墙体阻挡住了空气中PM10、PM2.5等有害颗粒物及噪音，这也在提升室内空气质量的同时降低了噪音干扰。
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