会·评 东北证券沈新凤：房住不炒基调未改 因城施策呵护刚需

中新经纬3月6日电 5日，2022年政府工作报告出炉，房产调控总基调仍是房住不炒。东北证券首席宏观分析师沈新凤发布研报提到，“房住不炒”基调未改，“因城施策”呵护刚需。

研报提出，房地产政策方面，从报告的表述来看，总基调仍是坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，三稳的调控目标仍保持不变。但是今年突出强调了“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”以及“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。与今年1月份发改委《关于做好近期促进消费工作的通知》中有关房地产消费的表述相一致，这也意味着中央对房地产调控正在趋于精准。

研报提到，去年以来房地产领域实施了近年来最严格的调控措施，三道红线、房贷集中度以及土地集中出让制度从供给需求和融资，企业居民和政府全方位进行调控，房地产市场迅速降温，房地产投资和销售迅速下滑，房地产领域金融风险陡增，同时也对居民端的合理刚需产生不利影响。自去年10月份以来，呵护居民合理刚需的政策论调不断。2021年12月中央经济工作会议也强调“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，居民端的房贷开始有所放松，房贷按揭放款时间也显著缩短。我们认为1月发改委和这次政府工作报告已经为今年房地产政策的调整定调：保护合理刚需，并在因城施策的思路下，实现三稳目标。

研报提到，今年春节假期前后多地对房地产政策进行了调整。融资端，众多三四线城市甚至包括郑州等二线城市，纷纷下调首付比例，同时在1月央行降息的利好下，多地的房贷利率也进行了不同程度的调整。税费端，部分城市出台了购房的税费减免和补贴政策。在限购限贷方面，不少城市也进行了相应的调整。总体上，近期的房地产政策纠偏符合政府工作报告的定调。

研报提到，纵观当前的政策调整，有两个特征需要关注，一是关于企业端的松绑政策较少，除了并购贷不计入三道红线，保障性住房贷款不纳入房贷集中度管理，以及成都、广州等5个地区微弱放松预售资金监管外，绝大多数城市的房企融资并未显著改善。

二是当前一线和多数重点二线城市并未对首付和限购限贷放开。根据测算，2017至2019年间，一线、新一线、新二线城市的房产销售面积平均占比分别为2.8%，21.4%和20.3%，合计为44.6%；销售金额分别占比为9.6%，27.3%和22.2%，合计为59.1%。因此房地产市场真正的企稳回暖还需要大多数二线城市的边际放松。因此预计房地产的销售面积会有所改善，房产销售金额也会随之改善，但是幅度不及销售面积，具体程度仍需观察。整体上，由于房企融资政策尚未显著变化，房地产投资是否显著改善还需要观察。

此外研报还提到，在发展长租房市场方面，今年的表述较去年有所加强，指出要坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设。结合1月份全国住房和城乡建设会议的信息，2022年将大力增加保障性租赁住房供给，以人口净流入的大城市为重点，全年建设筹集保障性租赁住房240万套(间)，“十四五”期间将筹集保障性租赁住房650万套，保障性住房在完善房地产长效机制、实现三稳调控以及改善民生等方面将发挥重要作用。(中新经纬APP)

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