雅生活三十而立 仍在长跑途中

理财鱼小提示：雅生活三十而立 仍在长跑途中

“物业管理行业发展一日千里，必须要保持战略定力，追求发展的长期主义......”这是雅生活联席主席陈卓雄、黄奉潮写在2021年年报中的话。

2022年，是雅生活集团而立之年，也是其新“五年战略规划”的首年，雅生活正以强劲的实力持续向前迈进。

外拓成绩显著

2021年，通过市场拓展、行业整合等多元化的增长来源，年内雅生活管理规模延续稳健增长。截至2021年末，雅生活在管面积达4.89亿平方米，合约面积达6.63亿平方米，年内同比均增长超1亿平方米。与已上市物业公司横向对比，雅生活的在管和合约面积均位列第二。

市场拓展一直是雅生活的强项，第三方外拓新增合约面积近7000万平方米（不含收并购），近七成项目集中在一二线城市。截至2021年底，第三方项目的合约面积(含控股成员企业)达5.15亿平方米，同比增长33%，占总合约面积的77.7%。

强劲的市场拓展能力将是未来雅生活规模增长的重要动力。近5年年报中，雅生活管理层多次强调，市场拓展能力是长远可持续发展的关键之一。有所言，有所行，有所得。多年来坚持减轻对地产母公司的依赖，培育市场拓展“羽翼”，让雅生活能够在激烈的规模竞争中找到可持续发展的路径之一。

为了提升单城市内的市占率，2021年，雅生活启动了“繁城计划”，以一城一策的灵活拓展及合作策略，于不同业态斩获超过50个年化合同金额千万级项目，实现业态及区域的双突破，在公开市场招标竞争中脱颖而出。

例如斩获了北京冬奥会配套场馆——崇礼太子城冰雪小镇项目，这一标的年化合同额超3000万元，服务面积达58万平方米，是雅生活非住宅领域业务拓展的重要里程碑。

此外，雅生活还获得了上海天文馆、中国人民银行征信中心、深圳东湖公园、上海和南京等地轨道交通等多个城市地标项目的服务管理方身份，进一步强化了雅生活在政府办公、公众场馆、交通枢纽、旅游景区等细分业态的口碑和地位。

多项关键指标增长

2021年，雅生活的管理规模、经营效益、资金回笼等多项核心指标，保持了高质量、可持续的增长势头。

且看中报传递出的多个喜人数据：

其一，百亿营收更进一步，2021年实现营收140.80亿元，位列上市物业公司第二名，同比增长超4成。

其二，毛利38.69亿元，同比增长30.1%；净利润25.66亿元，同比增长30.1%。

盈利能力上，通过精细化运营及科技赋能，运营效益得到稳步提升，毛利率达到27.5%。此外，2021年净利率约为18.22%，在52家上市物业公司中排名第8，高于行业平均值的12.88%。

另一项反映股东权益的收益水平、衡量公司运用自有资本的效率的重要指标——净资产收益率（ROE）上，雅生活亦达到24.89%，高于行业平均值19.75%。

此外，雅生活的收入结构也进一步优化，非周期性的核心业务板块包括物业服务、城市服务、业主增值服务总占比持续提升，贡献收入占比近8成。其中，物业服务收入较去年同期增长33.6%，至86.6亿元；业主增值服务收入超过18.7亿元，增幅达77%。

掘金城市服务

雅生活年内正是布局的城市服务——也是其第四大业务板块， 2021年这部分实现收入6.98亿元，在总收入比重达到5%，已初具规模。

城市服务是一个综合业务，不是单一的市政服务、园林绿化的相加，而一定是线上和线下结合，让园林绿化、道路管养、治安管理等垂直类业务与智慧城市系统相衔接。

更早布局，让雅生活逐渐探索出城市服务的模式，不仅触及道路清洁养护等市政环卫服务，还涵盖城市资源运营、社区协同治理甚至提供智慧城市管理解决方案，这也是雅生活转型智慧城市服务公司的应有之义。

同时，这一新兴赛道上，毛利率超过22%，净利率水平约为13.5%，规模与盈利能力兼备。

2021年年报《主席报告》中，管理层也强调，雅生活的城市服务正处于初步发展阶段，未来将充分挖掘公共服务的经验和资源优势，形成高效的城市协管致力解决方案，并用科技手段不断提升服务品质。

雅生活希望通过生态合作形成对交通、市政、环保、空间规划等多业态的能力覆盖，发挥公司的平台优势，“聚合政府、专业服务商、科技解决方案提供商等资源”，目的是打造平台话组局运作机制，切实解决城市服务痛点。

这意味着，雅生活对城市服务板块的期冀，一开始便不止步于单纯的业绩增长，而有着更大的愿景；它不是想成为传统市政环卫公司，而是成为连接者，提供智慧城市运营和服务管理平台。

同时，其对“城市”的理解，也不局限于陆地，年内不断拓展服务边界，获取了首批海上环卫项目——洋浦经济开发区海上环卫项目，进军水域专业服务。

第二增长曲线培育中

2021年业绩中，雅生活的另一项业务增长亮眼，业主增值服务营收同比上升77%，同样值得关注。

作为面向业主开展的社区增值服务领域，包括但不限于家装、房产经纪、社区零售、团餐、社区旅游、社区传媒等，凭借高毛利、差异化突围等较大想象空间，业主增值服务被众多物业公司视为第二增长曲线及寻求突破的新方式。雅生活也不例外。

年内，雅生活业主增值服务收入达18.67亿元，同比大幅增长77.3%，占总收入约13.2%，相比2020年占比提升了2.7个百分点。

具体来看，雅生活生活及综合服务中的居家服务，于与全国中高端家政品牌51家庭管家达成股权合作，深度布局家政业务，年内充值额突破1.2亿元，同比增长50%，从市场端、需求端、供应端全面发力，迅速开启全国化扩张；此外，雅生活还依托日益增长的托育需求，孵化出幼托品牌“乐鲸灵”，培育社区、家庭、企业三大场景的市场化服务能力，目前已落地50家门店。

物业管理行业在过往30年历经了规模快速增长、市场化发展到业态和业务多元的阶段，雅生活管理层强调，物业管理行业将回归服务本质，未来发展将更为健康、稳健。此时，“如何为业主提供始终如一的服务，如何在产业链中寻求可持续的增长机会，是长期发展的关键。”

坚持长期主义的雅生活仍在长跑路上，坚信服务创造价值。

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