雅居乐的自信
理财鱼小提示：雅居乐的自信
8月18日，在业绩发布会上，面对香港《明报》的提问，雅居乐集团董事局主席兼总裁陈卓林将普通话切换成母语粤语，用了很多个“非常之好”来肯定上半年业绩及新增项目成色。
雅居乐上半年交出的成绩单，的确亮点不少。首先看进账情况，上半年共实现预售金额753.3亿元，同比上升36.7%，销售目标完成率达50.2%，在上半年广深疫情反复及多重调控影响的背景下，仍如期完成全年过半目标，实属不易；此外，营业收入385.88亿元，同比增长15.1%。整体来看，多指标均录得正增长。
备受关注的盈利能力方面，毛利108.4亿元，毛利率为28.1%，高于行业平均水平；净利润为64.7亿元，同比增加2.1%，净利率为16.8%。
销售贡献来自逾80个城市的215个项目，其中新开售项目20个。按区域分布来看，华南和华东占预售面积的逾52%。战略深耕城市群成果喜人，按城市群划分，珠三角和长三角区域占预售面积的逾48%。
业绩发布会上，雅居乐管理层更多强调的是三个关键词：绿档、土储和多元化。
“绿档”的安全感
“三道红线”全面达标“绿档”，可见上半年雅居乐财务指标进一步改善。
其中，“三条红线”中的其中一条重要指标，即剔除预收款后的资产负债率为68.4%，较2020年末下降3.5个百分点，正式由“橙”转“绿”；净负债率较2020年末再度大幅下降15.7个百分点至45.3%。
一组数据体现了财务管控的谨慎，截至期末，雅居乐手握现金及银行存款余额571.6亿元，半年间上升超12个百分点，流动性充足。
在现金为王的竞争环境下，雅居乐现金短债比为1.18倍，严控现金流这一企业发展“生命线”。雅居乐集团副总裁潘智勇介绍，上半年雅居乐的经营性现金流实现了正数，回款率维持在80%以上。此外，潘智勇还披露，雅居乐获得的1730亿元银行总授信额度中，约有870亿授信额度尚未使用。
顺应调控态势，雅居乐上半年也积极降杠杆，优化融资成本及债务结构。
从去年底以来，房企单月净融资为负的情况持续出现。机构数据显示，上半年房地产行业共融资11089.5亿元，同比下降8.1%，环比下降6.1%。进入偿债高峰的同时，房企正面临着愈发严厉的监管，融资规模持续收缩。
从融资成本来看，受到高压调控以及偿债高峰影响，房企融资成本随之上升，行业内融资环境分化。此时，能融到钱，继而考虑以较低的成本融到钱，均考验着房企的财务稳健程度以及是否具备可持续发展的潜力。
结果来看，上半年，雅居乐继续通过多元融资渠道，进一步降低融资成本，平均融资成本较2020年底下降0.6个百分点至5.96%。报告期内，于境外发行于2026年到期4.5亿美元5.5%的优先票据，并获授予一笔初始金额为52.53亿港元及2580万美元（附带增额权）的信贷协议，为期36个月。在境内，发行于2024年到期人民币14.5亿元5.9%的公司债券。
同时，雅居乐债务结构及债务品种持续优化，于2021年6月28日悉数赎回1亿美元8.55%的优先永续资本证券。
7月16日，雅居乐成功发行3.14亿美元3.75年期可持续发展债券，也就是绿债，票面利率为5.5%。这是雅居乐发行的首笔可持续发展债券，标志着雅居乐迈出了可持续发展金融的关键一步。
优质土储给的信心
充裕优质的土地储备，是房企向前、向上发展的长期关键因素，是一家房企的“粮仓”。获地位置分布能看出一家企业的战略布局，付出成本及可售货值等指标，关乎未来短则1-3年、甚至5年的项目储备及业绩表现。
资料显示，截至今年6月底，雅居乐拥有总土地储备面积为5295万平方米，综合土地成本为3700元/平方米。其中权益土储面积为4088万平方米，权益土地成本为3566元/平方米。而目前雅居乐的合约销售均价为每平方米15539元。
多元化拿地是雅居乐的一大特色。上半年，雅居乐通过招拍挂、勾地及股权收购等方式，新增22个优质项目，新增预计总建筑面积为304.3万平方米，总土地金额为216.35亿元，对应楼面地价为每平方米7109元，进一步策略性巩固了其全国业务布局，确保未来利润空间，未来增长动力强劲。
2021年上半年，雅居乐还成功在多个一线及重点城市取得新项目，包括北京门头沟区项目及上海市松江区项目、广东省中山市的马鞍岛项目。
这体现出雅居乐的拿地策略。雅居乐集团副总裁王海洋介绍，雅居乐今年在投资拿地上，会坚持多方式拿地，主要推广1+3的大地产协同发展模式，除传统的投资外，会积极推进产业小镇、城市更新、房管代建等多元业务的协同发展。
期内雅居乐近3成的土储是通过招拍挂获取的，47.7%是通过产城和城更获取的。雅居乐通过产城融合及城市更新锁定土地资源面积3787万平方米。
切入城市更新这一万亿级赛道多年，雅居乐的城市更新业务也多面开花，截至期末，签订了有关项目立项177个，框架协议84个，正式合作协议22个。锁定的面积（含入储和未入储的面积）为1492万平方米，货值大约是4522亿；预计2021年累计将会转化超过150万平方米，货值约300亿元。预计到2023年，累计将会转化超过223万平方米的面积，货值约520亿元。
通过持续推进“2+3+N”城市群战略布局，粤港澳大湾区和长三角2大战略深耕城市群土储分别为1386万平方米和696万平方米，占整体土地储备的26.2%和13.1%。
多元化带来的惊喜
“多元化收入占比16.8%”，雅居乐用数据来说明：用心做多元化，也是能赚钱的，这无疑给了近年来高举多元化转型的房地产同行传递出一定的信心。
从2015年以来，雅居乐就开始积极布局多元化战略。到目前，其“以地产为主，多元业务协同发展”的营运模式已经成效趋显，旗下物业管理、环保、商业等多元业务共同发展。
上半年，雅居乐多元化业务营业额为64.96亿元。多元化业务收入贡献占比持续提升，达16.8%，同比增长4.2个百分点。
在2021年3月的业绩发布会上，雅居乐管理层曾表示，希望未来多元化收入和利润占比能逐步提升。
各板块来看，雅生活表现最为抢眼，此前刚公布业绩的雅生活录得营业额62.47亿元，同比上升56.1%；在管面积及合约面积分别为4.24亿平方米及5.84亿平方米。
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