丁祖昱：TOP10房企已全部布局城市更新，珠三角比例最高

　　“十四五”规划明确提出实施城市更新行动。今年，“城市更新”又被首次写入政府工作报告中，成为一个热议的高频词。

　　近年来，国内城市化进程不断加快，国家统计局数据显示，2020年末，中国常住人口城镇化率已超过60%。与此同时，城市也面临开发渐趋饱和、土地资源日益稀缺的现状。房地产行业，也从增量市场逐步向存量市场转变，而城市更新既能降低拿地成本，又能拓宽获地渠道，已然成为房企发展的必争之地。

　　TOP10房企积极布局城市更新

　　从TOP10房企表现来看，疫情带来的销售压力在TOP10的业绩中并未体现，众多头部企业在3年内销售金额逐年增加。在拿地方面，由于2021年上半年全国重点22城实施“双集中”土地供应新政，激烈的竞争导致企业利润空间过低。TOP10房企纷纷调整拿地策略，放缓了在公开市场的拿地节奏。

　　另一方面，TOP10房企的整体规模依然持续领先，土地储备充足，发展更趋稳健。

　　受金融与土地集中度等监管政策影响，行业集中度在加剧。同时随着公开拿地难度升级，为保证稳健的土地储地规模，地产头部房企率先积极布局城市更新业务板块，主要是通过参与城市更新、旧改、棚改、TOD(transit-oriented development，以公共交通为导向的开发)等项目建设获取土地资源。按照易居CAIC(China Asset Information Centre)投资与资本中心的数据显示，2021年上半年TOP10房企的城市更新项目占总土储比例在5.69%-24.8%之间。

　　从TOP10房企对城市更新项目的布局情况来看，为避免盲目全国化布局造成利润压缩，企业实力强劲的头部房企开始进一步深耕高能级的一二线城市。但面对增量递减，TOP10房企在优质土地的获取上依然聚焦在非标拿地模式。

　　截至目前，TOP10房企已全部在珠三角区域布局城市更新业务。除此之外，TOP10房企中，近50%的房企涉猎长三角城市更新领域，近30%进驻京津冀、中原等城市群。

　　随着城市更新市场化程度逐步开放，具备前瞻性的TOP10房企已经先人一步占领高地，其中珠三角、长三角参与比例较高。

　　城市更新的热点区域集中在珠三角

　　从TOP100房企布局情况看，珠三角大湾区成为城市更新的热点区域。因此，粤系房企在这方面有很强的地缘优势，从已具规模的房企来看，过半均为粤系房企，其次为京津系和闽系，占比分别为15%和13%，浙系、沪系、成渝系和苏系房企虽有参与，但占比不超5%。反观大湾区之外的城市，城市更新主要集中在一线和核心二线城市。

　　当前，城市更新的痛点也很明显：项目体量较大，对资金要求高，需要处理的关系较为复杂。对大部分房企而言，单枪匹马作战压力较大，因此在项目获取上，通过收并购、合作两种方式，可以快速打开新局面，既减轻了企业前期资金压力，也共同分担了后期开发和运营的市场风险。

　　企业在城市更新合作的方式主要有三类：一是寻找能补充自身短板的合作方；二是援引有资金实力或融资能力强的投资方；三是有城市更新经验的房企强强结合，资源共享，追求“1+1>2”的效果。

　　事实上，城市更新项目开发周期长、周转慢，处于转化期的大部分项目仍在沉淀企业的资金，唯有城市更新项目转化成有效土储后才能为企业贡献业绩。近几年来，早期布局城市更新的房企均有一定体量项目成功转化，陆续开盘贡献销售，并呈现出稳定转化的趋势，为企业释放发展红利。

　　随着中央和地方的政策逐步完善，预计未来城市更新项目转化将进一步提速。比如2021年3月开始实施的《深圳经济特区城市更新条例》，规定旧住宅区签约面积与签约人数均达95%以上可征收，极大地推动了城市更新进程。

　　目前，在城市更新项目过程中，开发商已不再是单一的参与主体，甚至不是主要参与主体。在这条赛道上，考量的是开发商的综合实力，例如持有物业的运营能力、招商资源库的整合能力、产业企业的“勾兑能力”等，往往正是这些能力决定着一家企业是否能够成功介入城市更新领域。(中新经纬APP)

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