专访宋延庆：调控政策正给房企编织一个落地安全网

中新经纬客户端8月27日电 (李惠聪)在兰德咨询(以下简称“兰德”)总裁宋延庆一间十几平米的办公室里，靠墙有一个双人位沙发，它和窗边的一盆身价不菲的寒兰一起见证了过往宋延庆和众多千亿级的房企大佬在此品茶悟道、头脑风暴的情景。

用一套成熟的方法论、借助多年行业经验，帮助大佬们治理商业帝国，这是一位专业咨询师的本能。难以复制的是，宋延庆在房地产从业28年、创业22年后沉淀的深邃思想。从体制内出身，最终选择在商业场上“翻滚”，他是与中国房地产行业同时成长起来的一代地产人，因专业性被媒体称之为地产领域的“活年鉴”，而他的挑剔和直言，也让业内人士又爱又恨。

除去一些早年熟识的老朋友，宋延庆已很少接受专访。一是因为新媒体崛起后多样的媒体生态让他觉得略有聒噪；二是他反复告诫自己要从网络喧嚣中跳脱出来，静下心、沉下去、潜得住地研究地产企业的战略管理、产品线、服务体系等几大命题，专心当好一位促进行业、企业发展的“服务员”。

“政府这只手，该出手时当出手”

2021年，行业调控政策出台紧锣密鼓。

按照中原地产数据，截至目前，2021年政府对楼市调控政策累计有400余次(2020年1-8月房地产调控政策有368次)。相比过去，这一次政府调控储备的“调控工具包”非常足，包括住建部约谈、限制二手房定价、经营贷、土地供应、租金管控、打击炒作学区房等各种措施均纷纷祭出，其中有相当一部分是之前从未用过的“新工具”。

宋延庆在1993年进入房地产业，与企业一起穿越过数次调控“暴风雨”。在他看来，“如果厘清政府调控背后的因果逻辑脉络，你会和我一样发自内心、真正地支持政府的调控。”

在他看来，2021年调控政策多、频次高，说明政策的“颗粒度”越来越精细化，政府的政策水平也一直在提升，但导向并未发生根本性变化。“国家还是在想方设法建立长效机制，以此促进房地产市场持续稳定发展。”

宋延庆指出，历史上对行业有颠覆性影响的政策有两个：其一，2004年的“土地831大限”，从协议出让全面转变为招拍挂模式，是国内土地出让方式的根本性大变革。其二，2011年，在房价过快上涨背景下，政府提出了全面限购，至今已出台整十年，对行业格局影响很大。

“政府这只手，该出手时当出手。”在宋延庆看来，国外房地产发展已有前车之鉴：只要一国住房市场发展不均衡，房价偏高，不但抑制消费，同时也要压制该国的生育率，譬如美国、日本、欧洲一些国家便是典型，中国要引以为戒。

回顾历史，早前政府调控多集中于需求端、土地端、供应端，但鲜有针对金融风险的监管。而近两年，政府开始掐紧房企发展“源头活水”——资金。从2020年提出的“三道红线”(用剔除预收款项的资产负债率、净负债率、现金短债比三项核心指标来划分房企档位，被认为颠覆行业发展底层逻辑)政策，再到2021年各地对开发贷、房贷的配额限制，政府在金融信贷方向的管控越发细致。

8月17日，中央财经委员会第十次会议召开，研究扎实促进共同富裕问题，研究防范化解重大金融风险、做好金融稳定发展工作问题。宋延庆指出，地产信贷政策调控正是国家出于“金融稳定是当前发展的重中之重”的全面考量。

相比于美国居民整体偏好“藏富于股市”，中国老百姓大部分资产都以不动产的形式存储配置。据兰德提供的数据，当前中国房产总市值早已超过300万亿元，房地产行业年产值占GDP的比重超过8%，但A股地产股的市值仅有1.8万亿元，以全A股市值93万亿元计算，占比不到2%。显而易见的是，中国老百姓偏爱买房子而非地产股票，因此中国的房地产市场必须要稳。

当前，楼市调控正在以时间换空间，逐步实现房价的“稳中求降”。

“无论是政府、企业，还是个人，大家都在一个屋檐下。过往经验证明，房地产市场不好，大家都很受伤，谁也不能幸免于难。”宋延庆认为，随着调控指挥棒渐进引导下，市场会越来越健康，企业要乐观看待、积极适应市场变化，不能本位主义地认为政策收紧就是行业利空。

“这就像疫情期间，政府让你待在家隔离，一切都是为了让大家更健康。如果行业里有人认为‘政策越来越严，企业没法活了’，那只能证明你自己的思维广度、深度、高度都没有打开”。

房企规模竞赛可以休矣

2021年2月，“两集中”政策出台，全国22个重点城市全部参与进来，新政要求“集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动”，这成为一个全国范围供地的新准则。

兰德在众多城市的一线调研中发现，“两集中”政策对企业影响非常大。一是在热点城市，企业拍地竞争的激烈度在增加；此外，由于政策对房地产按揭额度的限制，即使在不限购不限贷的城市，企业把房子卖出去了，后期却很难回款。

宋延庆预测，2021年，房地产企业回款额度将达到历史最低。按照往年全行业85%的平均比率测算，2021年可能要降到70%-75%区间，甚至不排除有些企业的经营性现金流呈负数。

政策一方面考验着企业新环境下的运营能力，另一方面也倒逼企业从几年前不断进击规模与速度的赛道上先撤下来。在过往行业“黄金二十年”中，调控似乎从来都是地产行业“螺旋式上升”的一个间奏，在这种大浪淘沙中，一些战略激进型的企业变得更强、规模更大。几年间，房企千亿俱乐部“队员们”越来越多，而他们滚动开发的胆子也越来越大。企业在一些排名榜单刺激之下，拼命竞逐规模和速度，甚至拿出当年销售额、甚至是目标销售额的50%-70%的比例去拿地，还有更为疯狂的企业用超过目标销售额的100%比例去拿地。

而随着华夏幸福、蓝光、泰禾等企业现金流危机显现，政府调控政策及时就位，大家都反应过来了：房企规模竞赛可以休矣。

在宋延庆看来，容易现金流出问题的企业有几个共同的特点：开发杠杆很高，发展速度很快，而且企业都在一段时间内为能用复杂方案融到大笔资金而沾沾自喜，甚至还当成一个标榜话题来讲。

政策扼住了一些企业过快发展的欲望，反过来也整体降低了行业出现危机的概率。宋延庆说，许多企业要感恩政策泼过来的这盆“凉水”。在若干房企有可能坠入危险通道的时刻，政府提供了一个安全落地的网。企业只要能站在一个具备宏观高度、历史维度、思考深度的视野，对调控的意义必了然于胸。

“走正道，行王道”

“不说50年，再过5年、10年，咱们还能吃上房地产的这口饭，就得给行业做点好事儿，让它持续健康地发展。”

无论是在兰德最初呱呱坠地的山东济南历下区那一间朴素的办公室里，还是迁至北京海淀紫竹院嘉豪国际中心的这一间自有办公室内，宋延庆出道二十载，赤子心未改，一直在发展公司的过程中坚守正确的商业价值观。

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