中原建业执行董事胡冰：代建行业的本质是服务商，地产下行背景下仍有机会
理财鱼小提示：中原建业执行董事胡冰：代建行业的本质是服务商，地产下行背景下仍有机会
每经记者：陈荣浩
■ 相关公司：中原建业（09982.HK）
■ 核心竞争力：主要从事房地产代建业务，以产品和服务为中心，稳步推进项目全流程精细化管理体系，在房地产管理红利时代，中原建业未来将由代建领先企业成长为领军企业
■ 机构眼中的公司：国内领先的代建企业，最早涉足房地产代建的行业先驱者，在河南省内品牌效应和规模效应显著，“大中原战略”将逐步增强建业品牌的影响力
■ 所属概念：房地产（提供房地产代建服务），业务涵盖商业代建、政府代建、资本代建以及代建咨询服务
“代建行业的本质还是服务商，部分投资者对该行业存在误解，认为代建企业就是传统的重资产开发商，这其实是一种误解，我们是典型的轻资产运营公司。”
日前，中原建业执行董事胡冰接受《每日经济新闻》记者专访，他认为，不能把所有的代建商都当房地产开发商去对待。
“只要业务结构没有发生太大变化，中原建业的高净利润率情况短期内应该不会发生大的改变。”对于公司发展，胡冰非常自信。
市场已回归理性，但过于谨慎
“大概2017、2018年的时候，市场都调侃地产行业进入了白银时代，但现在回过头去看，整个行业在政策、金融双向收紧之下，已经进入了青铜时代。”
谈及地产行业发展现状，胡冰谈到，“地产行业经历了过热时代，近几年一直在回归理性，现在的情况是，市场在回归理性，但又呈现出过于谨慎的态势。”
中原建业近1个月累计涨跌 来源：东方财富Chioce
胡冰从房地产去化率和房企拿地态度的变化，阐述了市场行情的变化。
“举个很明显的例子，以前房企对拿地的态度是，敢拿，敢豪掷，谁先买到地谁就挣钱，无论是一线城市还是三四线城市，很多项目开盘就能日光，这种本身就是市场狂热现象。但现在不一样了，很多项目开盘能到60%-70%的去化率已经算不错了，这属于行业回归理性后的市场情况。”
胡冰认为，在后地产时代，产品、服务和精细化管理将成为房企最重要的核心竞争力。
“房地产的投资属性正在弱化，但居住属性却在不断加强。也正是由于这一变化的发生，经营力、产品力、服务力已经成为房企的主题词”，胡冰补充道，“以前开发商盖什么样的房子都能够卖得出去，但这并非企业决定的，而是市场决定的。如今进入了买房市场，投资客逐渐退场，购房者趋于理性，房企只有通过产品和服务，才有机会从存量市场抢到更多客户。”
来源：爱德地产研究院
精细化管理也是房企需要关注的核心。
“只有当工期、质量、成本达到平衡的工程，才算得上优秀。这些年行业过度强调高周转，很多项目快了、成本省了，但出现了不少质量问题，这显然是不可行的，这种发展模式也是不可持续的。在企业内部管理层面，提质和降本成为需同时并行的两条轨道。”
在胡冰看来，精细化管理是降低成本的关键，因为整个地产行业链条相对较长，如果每个环节都能省下一笔钱，那么整个链条就能省下不少钱。
记者留意到，今年多数房企都主动选择组织变革，相关企业也试图通过组织架构调整实现精细化管控，提高管理效率，以争取更多利润。
代建行业本质是服务商
胡冰认为，代建行业相比传统地产而言，是更为独特和细分的行业，本质是服务商，不能把所有的代建商都当做房地产开发商去对待。
“服务商和地产开发商其实是有很大区别的，服务商存在着一个甲方和乙方的概念，代建企业是乙方，委托方为甲方。服务商在业务推进过程中，是作为乙方给拥有土地和资金的企业提供服务，本质是在给投资商或者合作伙伴提供服务。别人为什么要找你代建，首先你得有品牌优势，起码得让别人信得过，此外还必须要有成套的管理制度和管理体系，得让委托方相信你有这个代建的实力。”
尽管目前地产行业处于下行状态，但仍然具备较多市场机会。市场下行时，很多缺乏开发能力、品牌积累和融资渠道的地产企业或机构组织，会委托拥有品牌溢价能力的专业团队来做代建。
对于未来是否会有更多房企参与代建这个细分领域，胡冰告诉《每日经济新闻》记者，“根据中指研究院的数据，目前代建行业在中国的渗透率并不是太高，才4.8%，但发达国家有的都达到20%-30%了。所以从发展方向上来看，代建行业未来的市场蛋糕还是足够大的，我也相信会有些比较有实力的房企，未来把代建业务做强后分拆上市，这其实对整个行业也是一件极为有利的事情。”
来源：中指研究院
根据中指研究院数据，从2010年至 2020 年，中国房地产代建市场新签约建筑面积的年复合增长率为24.4%。预测2025年新签约建面达到23160万平方米，是2020年新签约面积的3倍。
谈及代建行业在中国的发展，胡冰认为首先需要解决的是大众对该领域的认知问题。
“代建在中国的渗透率并不高，这也导致部分二级市场投资者对这个行业存在认知误解，认为这是一个重资产行业，但其实并不是这样，代建行业主要是输出管理和品牌，是非常轻资产的。”
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