房地产，“国企时代”来了……

　　2021年的上半年，转眼就过去了。

　　又到了总结和展望的时候。今天一大早，就看到了“中指研究院”发布的上半年房地产行业数据，其中下面这组房企拿地的数据，很有点意思。

　　重点在左侧的拿地金额。绿框里的前6名，清一色的是国企（或第一大股东为国企）背景的房企。

　　另外，在前20名里还有中海地产、中国金茂、越秀地产、中国铁建、中海宏洋。

　　这样，在2021年上半年拿地金额20强里，有11家是国企（或第一大股东为国企）。

　　中国房地产市场，真的进入了国企时代吗？

　　看起来是的。

　　如果统计上各类政策性住房、旧改项目，国企的市场份额将更高。

　　以深圳为例，官方已经宣布：2035年之前，深圳新增住房里，60%将是各类保障房。这些保障房包括人才住房、安居型商品房、公共租赁住房，基本上由市区两级国企来开发。

　　深圳未来新增住房里，只有40%是商品住宅，土地通过招拍挂来“分配”，这里面国企背景的房企能拿走一半的份额。

　　至于深圳的旧改，国企占比也不低，至少能拿到一半的份额。

　　所以我们可以粗略地估算出来，未来深圳住宅市场超过一半的市场份额，将被国企占据。

　　北、上、广的情况也差不多。

　　这也很好理解：适当提高房地产行业的国企份额，有利于贯彻落实中央的楼市调控政策，稳定市场。

　　我没有“所有制歧视”的观念，但事实告诉我们：一般来说，国有房企在落实调控政策的时候更规范一些，“打擦边球”的事情比较少。

　　比如最近深圳楼市又出了两个大新闻：一是蛇口豪宅半岛城邦的双拼户型，拍卖的时候只卖了每平米7.5万元，而这个楼盘最高价可以达到20万，即便是景观差的也在15万元左右。

　　仅仅因为是“双证房”，就“廉价”到这种程度，每平米差价可以达到7万元以上，令人瞠目。

　　而在深圳房价最高的南山区，竟然有相当数量的“一套房子，两本房产证”的情况。为什么会这样？就是因为开发商在执行2006年国家出台的“9070”政策的时候打擦边球。

　　“9070政策”，是指国家一度要求“新建住宅项目，套型建筑面积90平方米以下的户型必须占整个项目的70%以上”。政策出台后，有开发商大打擦边球，搞出了“一房两证”，违规开发豪宅项目。

　　2010年，国家出台了限购措施，大城市房票变得非常珍贵，“双证房”变得很少有人愿意接盘，不仅流动性差、价格也低了很多。

　　另外一个案例是：最近南方日报等多家媒体报道，深圳福田区“ 宝能城市公馆”通过搭建楼板扩展面积，未经规划审批，涉嫌违法加建。

　　上面提到的两类违规，在全国都不鲜见，一般来说国企没有动力这样搞，而民企因为激励机制灵活、有动力“打擦边球”。

　　不是说国企一定规范，民企一定违规。但在具体实践中，国企落实楼市调控政策往往更严格、不打折扣、不讲条件，这的确是事实。

　　展望未来，大城市的楼市机会主要有三：

　　第一是政策性住房，这个板块的机遇主要被各地国企拿走，连跨地域经营的国企、央行都拿不到多少，更不用说民企了。

　　第二是城市旧改，由于旧改项目期限较长，很大程度上被地方政府掌控，交给国企可以“避嫌”，所以国企拿到旧改项目也比民企更容易一些。

　　第三是通过招拍挂拿地，国企和民企机会大致相当。

　　城市等级越高，前两类机会占比就越高，第三类机会反而下降。所以，未来一线城市、强二线城市的房地产机会，一定是国企更容易拿到，民企的机会肯定是趋势性降低的。

　　具体到今年，情况有点特殊。因为房企融资的三道红线刚刚建立不久，此前拿地比较凶悍的多是民企，负债率比较高。有了三道红线的制约，民企拿地节奏自然会放慢。而国企性质的房企，反而因为财务指标健康，竞争对手减少，增加了拿地的机会。

　　于是就出现了今年上半年，“前20名拿地最多的房企里，国企背景的占了一半以上”的局面。

　　这种现象，估计还会维持1年到1年半。

　　有一点是肯定的，在政策性住房和旧改等方面，国企的优势是长期的。

　　另外，今年上半年国企背景的房企拿地金额垄断前6名，在前20名里占据11席，也向我们传递了一个重要信号：对于未来中国楼市，他们依然是非常看好的。

　　至于二手房停贷，房贷利率上浮，这些都是暂时的。

　　就连美国黑石集团，都接盘了潘石屹的9大写字楼项目；而平安人寿也接盘了凯德集团的6大来福士项目。

　　从国企积极拿地，到黑石集团和平安人寿准备做中国商业地产的“长期接盘侠”，都告诉我们：

　　未来货币只会越来越多，利息只会越来越低（反弹是暂时的），中国的优质不动产（包括大城市的写字楼、商铺、公寓）仍然是比较好的长期抗通胀工具。

　　房地产“国企主导市场”时代的降临，将给市场带来几个重要的变化：

　　第一，调控政策可以得到更好的执行，市场大涨难度增加。但另一方面，也可以更有效地防范泡沫破裂的风险。

　　第二，市场里各类违规现象会减少，偷面积、违规更名、烂尾等风险有所降低。

　　第三，还可以为将来废除公摊面积、推行现房销售、精装修交付等创造更好条件。

　　今天A股大跌

　　主要原因，是前期护盘的资金完成了任务，在部分筹码上撤离。比如昨天金融地产股涨，就有点拉权重股的意思。

　　“人民币升值对冲大宗商品涨价”的逻辑被中国央行否定，美联储两项政策利率加息（6月17日）也让美元指数有所反弹，后者也进一步缓解了人民币升值压力。A股近期有重回“垃圾时间”的态势，3620附近的“颈线位”压力比较大。

　　市场之所以缺乏信心，主要是认为四季度美联储缩减QE概率较大，而中国央行近日重点提及了“防范外部冲击”，也就是说，不希望在美股大跌之前“让中国的资产泡沫”继续膨胀。

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