房贷是不是贷多少还多少？两个因素比较关键

如今很多人通过贷款买房拥有了自己的房子，不过虽说房产证上的名字是自己的，可房屋的完全产权还是需要还清房贷才能拿到的。有人会问房贷是不是贷多少还多少？这肯定不是，房贷除了本金还要还利息的。

房贷是不是贷多少还多少？

很显然并非如此，别把银行当慈善机构，贷款不要利息是根本不可能发生在银行身上的，毕竟贷款利息可是银行重要盈利来源之一。和其他贷款有所不同，房贷利息要还多少，取决于两点，一个是选择的还款方式，一个就是利息的定价方式。

1、房贷还款方式

目前房贷还款方式有等额本息及等额本金两种。

其中等额本息是在还款期内，每个月偿还的本金和利息是一样的，利息不会随着还款金额的减少而减少，计算公式为：〔贷款本金×月利率×（1＋月利率）＾还款月数〕÷〔（1＋月利率）＾还款月数－1〕；

等额本金是在还款期内，每个月偿还的本金是不变的，利息则会随着本金的减少，每个月呈递减趋势。计算公式为：每月还款金额 = （贷款本金 ÷ 还款月数）+（本金 — 已归还本金累计额）×每月利率。

打个比方，假设贷款人从银行贷款20万买房，期限20年，基准利率是5.4％，则按等额本息还款法算出来的利息是127480.76，等额本金还款法算出来的利息是108450.00，所以明显看出等额本息比等额本金要还的利息多。

2、利息定价方式

之前房贷都是按央行基准利率执行的浮动利率，但是从自2019年10月8日起新发放商业性个人住房贷款利率按照最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点执行；2020年3月开始商品房定价基准要从LPR定价或者固定利率中二选一。

如果选的是转为LPR，则首先要根据2019年12月的LPR为基准计算加减点，再在重定价日按照最近一期的LPR确定当年的房贷利率；如果选的是固定利率，则按当前贷款合同约定的贷款利率固定，直到贷款还清为止不再变化。

这里以转LPR为例来介绍：假设5.4%的基准，19年12月LPR是4.8%，则计算出来的加点数是5.4%-4.8%=0.6%，若重定价日选的是每年1月1日，则2021年全年的房贷利率按2020年12月LPR确定，5年期LPR4.65%，则新的房贷利率为4.65%+0.6%=5.25%。

顺便提一下，利息定价方式目前只针对商业性个人住房贷款；公积金贷款不受影响仍然是按央行发布的公积金贷款利率执行，也就是2015年10月24日调整并实施的，首套房5年(含)以内是2.75%,5年以上是3.25%，二套房则有一定程度的上浮。

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