“银十”楼市惨淡收官：13城二手房成交量跌回7年前，新房跌幅收窄

继楼市“金九”失色后，“银十”同样失约。

在刚刚过去的10月份，易居研究院监测的13个热点城市二手住宅成交量约为3.6万套，较9月缩水1.4万套，环比下降26.9%，同比大跌42.8%。这也意味着，从2015年以来的二手住宅市场的上升行情宣告结束。

相比而言，新房市场的表现明显好于二手房。克而瑞监测的29个城市预计10月新房成交规模1946万平方米，环比微降3%，同比降幅下降22%，有收窄趋势。其中一线城市新房成交规模出现小幅回升。

下半年以来，房地产行业金融环境持续收紧、调控政策组合拳全方位发挥效应，全国新房与二手房市场迅速降温。进入三季度，市场更是未能从淡季走出来，传统旺季“金九”“银十”接连失约。多家机构均认为，短期内利空明显，未来两三个月热点城市的楼市或继续降温。

13城二手房成交量跌回7年前

在今年一季度市场过热的背景下，大部分热点城市纷纷收紧楼市调控，并出台了二手房成交指导价、限购、整治市场乱相等政策，二手住宅市场也应声急转直下，成交量连续多月快速下滑。

易居研究院监测的13个热点城市，10月二手房成交量约为3.6万套，环比大降26.9%，同比大幅下降42.8%；同时，1-10月成交量同比增速年内首次转负至-2.1%。截至10月底，13个重点城市二手房成交总量已基本回落至2014年10月的水平，这也意味着自2015年以来的二手楼市上升大行情宣告结束。

10月13个热点城市二手住宅成交量增速

数据来源：各地官方房地产信息网、易居研究院

值得一提是的，13个城市中仅厦门二手住宅成交量环比出现较大幅度上升，达47.3%。易居研究院监测数据显示，主要原因是上月厦门受福建省疫情影响基数过低。

而据中指研究院统计，深圳二手商品住宅成交套数、成交面积持续大幅下降，环比降幅均在40%以上，同比降幅均在80%以上，价格环比下跌0.35%，跌幅较上月扩大0.09个百分点；北京二手房成交套数环降26%，同比下降15%，价格环比微涨0.32%，已连续3个月涨幅收窄。

在本轮楼市降温过程中，杭州二手房市场下跌最为明显，10月仅成交2554套。反观今年3月，杭州二手房成交量一度创下11534套的年内高点，此后变出现了罕见“7连降”，其中8月跌破6000套、9月跌破4000套、10月跌破3000套大关。不到一年时间里，杭州二手住宅成交量就从高位缩水了近八成，降至近10年最低值附近。

从二手住宅成交量同比增速来看，10月杭州增速仅-64.1%，这是自2015年杭州楼市进入上升大周期以来第二次出现如此大的单月降幅（上一次单月最大降幅为2018年9月的-64.6%）。

中指研究院浙江分院常务副总高院生指出，造成此种情况主要因为“政策+市场”双重作用的结果，杭州房地产市场整体趋冷，土拍和新房市场表现均不佳。土地市场方面流拍情况严重，溢价率持续走低；新房市场近几月成交规模也持续下降，部分郊区区域出现打折促销等价格优惠情况，市场的预期正在转变，购房者信心受到影响，也影响到二手房市场的成交。

13 城二手住宅月度成交量与年初累计同比增速

数据来源：各地官方房地产信息网、易居研究院

一线城市新房成交量小幅回升

与二手房市场的大跌相比，10月新房市场表现稍显活力，其中一线城市成交规模出现小幅回升。

据克而瑞数据，10月29个监测城市预计新房成交规模1946万平方米，环比微降3%，同比降幅下降22%，有收窄趋势，较2019年同期降幅为12%。

具体来看，一线城市10月预计整体成交新房283万平方米，环比上升4%，同比下降18%，较2019年同期增长24%；二三线城市成交量稳步回调，25个监测城市10月预计整体成交1663万平方米，环比下降2%，同比下降21%，降幅有收窄趋势。

北京10月新建商品住宅（不含保障房）成交规模约56万平方米，环比增长5%，均价环比上涨0.36%，涨幅较上月扩大0.17个百分点，同比上涨2.36%。上海则在10月新房供应集中放量，共有30个项目开盘，供应套数环比大幅上升带动成交量回升。

而深圳同样在新上市项目带动下，新房成交套数、成交面积环比增幅均在30%以上；广州则同环比均现回落，成交仅5000套左右，同环比均明显下降。

“一线城市今年9-10月新建住宅网签面积高于2019年同期水平；重点关注的21个二线城市今年9-10月网签面积低于过去三年同期水平，但近两年9月、10月均值已接近2019年水平，高于2018年同期。”

贝壳研究院高级分析师潘浩指出，“前期由于部分城市市场过热产生的投资心态和刚需提前入场影响正在被消化。目前城市地产调控类政策基本不再新增，维稳态度和措施逐步增多，预期在消化前期高基数影响后，市场将回归稳定。”

从成交均价看，中指研究院数据显示，10月全国百城新房均价为16189元/平方米，环比上涨0.09%，同比上涨3.08%，涨幅较上月收窄0.05个百分点，已连续4个月涨幅收窄，且本月新房价格环比涨幅降至年内低点；同比上涨3.08%，涨幅较上月收窄0.32个百分点。

数据来源：中指数据CREIS

其中，一线城市环比上涨0.01%，二线城市环比上涨0.09%，三四线代表城市环比上涨0.17%。重庆、济宁、烟台等部分城市受高于城市均价的新开盘项目入市带动，新房价格出现结构性小幅上涨。

对于四季度，中指研究院指数事业部研究副总监陈文静表示，“部分城市存在政策微调预期，整体市场有望改善，但政策环境仍较为严格，短期市场仍有调整压力。”

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