千亿之后，荣盛告别了最后一道红线

2021年，地产寒冬来得比预期更快。

十月下旬，万科郁亮在媒体见面会上说，“今年很大的特点在于好像突然就入冬了，一天就入冬了，好像美好的秋天就变得短暂。”几天后，万科十月销售简报出炉，签约金额同比跌幅高达19.81%。

金九银十，原本属于地产行业的金秋变得寒意凛然。从销售层面来看，今年10月已有9成规模房企签约金额下滑。

统计显示，今年10月，全国商品房的销售额和销售面积分别为1.24万亿元和1.27亿平方米，较9月微降，且不及去年同期水平，分别同比下降约22.6%和21.6%。

昔日规模至上的逻辑发生巨变，稳中求进成为体现企业基本盘的必要因素。洗牌持续进行时，一个个房企如走马灯般交错，牌桌上的常客寥寥。有关后者，荣盛发展算一个。

今年10月，荣盛发展实现签约金额113.23亿元，同比增长1.49%，成为规模房企中为数不多守住“疆土”的千亿房企。

将时间线拉长，今年前十个月，荣盛发展累计签约金额共1036.40亿元，同比增幅22.12％。与全国房地产的总体增幅水平相比，荣盛发展高出了10.3个百分点。以荣盛发展年初制定的1300亿销售目标来估算，其完成率已经达到80％。

地产寒冬，荣盛发展有自己的“过冬”之法。

十月售千亿背后的功夫

从去年开始，抓销售就已经成为地产公司的必修课。只不过，相较去年，今年的市场行情更为艰难。

行业统计数据显示，今年前10个月，全国商品房的销售面积环比增速和销售额环比增速均从今年1-2月的高位连续8个月回落，其较前9月分别收窄4个百分点和4.8个百分点。

问题出在三季度，机构监测数据显示：第三季度全国商品住宅销售面积同比下降14.46%，环比下降22.24%；销售额同比下降14.91%，环比下降24.71%。

到了十月，部分房企接连暴雷，房地产市场继续降温。全国房地产销售数据显示，当月全国新房销售额和销售面积数据双降，分别同比下降约22.6%和21.6%。

潮水退去的时候，谁在“裸泳”，一眼便知。同样，在涨潮时精耕细作、夯实基本盘的企业，也将成为“时间的朋友”脱颖而出。

三季报显示，今年1-9月，荣盛发展累计实现签约面积816.03万平米，签约金额923.17亿元，同比分别增长21.54%、25.24%。在行业景气度下行的三季度，荣盛发展仍然逆势实现增长，当期销售面积299万平米，同比增长26%，销售金额324亿元，同比增长27%。

再看营收，今年前三季度，荣盛发展实现营业收入459.18亿元，同比上升5.17%，稳中有进；归属于母公司所有者的净利润31.02亿元，扣非净利润31.53亿元。

销售、营收保持增长背后，荣盛发展正在积极调整布局。

过去一段时间内，提起“荣盛发展”，外界往往将其与“环京”相联系。事实也的确如此，河北一处的销售曾占据荣盛发展的营收大头。然而，随着环京楼市趋冷，深耕北方的房企就面临着转型压力。

荣盛发展从不避讳谈及环京区域对自身的重要性以及面临的掣肘，因为其对自身的成长空间颇为自信。在大多数人没有关注的角落里，一条延伸至长三角的触角，早在五年前就开始生长。

2020年，荣盛发展浙江区域公司签约完成118亿，完成率121%；回款完成103亿，完成率125%，签约、回款完成率均居全集团第一。

一组来自业内媒体的数据显示，荣盛发展浙江区域公司参与开发建设的项目达14个，各个项目平均净利润率高达12.5%，平均自有资金年化收益率为70.1%。

浙江区域公司异军突起，2021年半年报中，荣盛发展的区域营收占比悄然发生变化：长三角销售占比达到了36.2%，京津冀为27.7%，中西部占比18.8%，珠三角以及其它区域占比17.4%。

与此同时，另一个变化也在荣盛发展内部发生着。

告别最后一道红线

随着今年三季度报告发布，荣盛发展告别了最后一道红线。

财报显示，截至三季末，荣盛发展的现金短债比为1.05，达到监管要求的大于1倍；净负债率58.89％，较期初下降21.29个百分点，低于远低于100％的监管线；至于剔除预收账款后的资产负债率，较期初下降4.67个百分点，为69.49％。

依照房企三道红线要求，荣盛发展已经转为绿档。这比预期提前整整一个季度。

今年中报业绩说明会上，谈及下半年的工作重点，荣盛发展董事长耿建明提了两个方向：一是紧跟政策步伐，努力降负债、去杠杆，努力做好销售、提升服务质量、建造质量、高效运营；二是加紧去库存，抢抓回款。

两句话对应了地产公司的三个核心议题：负债、销售、现金流。三个议题互相独立，又相辅相成。作为“再生产”的必要条件，销售被视为房企运转的地基，是财务安全的保障。

行业冬天，负债水平决定了企业的生命线。回顾荣盛发展这几年，围绕降负债所做的努力大致可以分为两部分，一个是狠抓现金流，另一个是战略收缩。

狠抓现金流主要作用在销售端。仅从销售额来看，荣盛发展并非行业内最出挑的，但要从权益占比来看，荣盛发展则是行业内部的佼佼者。半年报显示，荣盛发展手中的土地储备建筑面积3741.25万平方米，货值4014亿，权益占比83.5%。

这意味着，每一个销售出去的产品，都实打实地对应着母公司的现金水平。一位投资者转述称，管理层提到，公司上半年全口径销售回款达到490亿元，下半年计划回款560亿元。

财报显示，前三季度，荣盛发展经营活动产生的现金流量净额62.50亿元，同比大幅增加138.66亿元，已经连续四年及一期持续为正。

另一边，荣盛发展将脚步放缓，审慎地对待投拓事宜。

下半年，开发商年内买地金额与合约销售金额挂钩的政策再次引发业内讨论。一份流传甚广的“拿地封顶表格”中，多个知名房企榜上有名。荣盛发展副总裁林洪波在中期业绩会上表示：“40%的要求对公司经营没有影响。”

根据2021年半年报，荣盛发展购地支出合计123.40亿元，占公司当期签约金额的20.59%。新增土地28宗，规划建筑面积302.86万平方米，对应货值445亿元，土地成本约4074元/平米。

中期业绩会上，据管理层透露，上半年荣盛发展总体偿还债务239亿元，其中包括到期贷款以及债务置换；至于下半年，到期债务还剩119.1亿元。与此同期，荣盛发展手中的货币资金达到291.67亿元。

稳健现金流带给荣盛发展穿越寒冬的勇气，也是荣盛孕育新种子的土壤。

荣盛的种子

承压运转大半年之后，房企们得到了一口喘息的机会。监管、银行、地方多层面正联合救市，帮助房企缓解流动性危机。

11月9日，中国银行间市场交易商协会召开房地产企业代表座谈会，多个房企开始着手发债计划。就在近两日，已有地产公司成功发行债券。市场上还有一个明显的信号，业内传闻称，高盛已经在抄底中国房企海外债券。

没有一个春天不会来临，但每一个春天一定都有所不同，关键在于前人埋下了怎样的种子。

荣盛的种子，始于2016年。时至今日，其已经形成围绕地产主业，同步发力康旅、产城、物业等多元产业的 “一主三柱多支撑”业务新格局。

五年过去，种子已经悉数发芽。

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