为何说荣盛发展最坏的时候已经过去了？

过去一年，房地产暴雷潮达到高峰，巨头房企的债务违约对行业信任度影响巨大，将房地产市场推入“至暗时刻”。不过，如今利空出尽的房地产，或将迎来修复。作为一家深耕环京的民营企业，2021年荣盛却逆势完成了业绩目标，如何做到的？

时隔21个月后，5年期LPR终于迎来首次下调。

1月20日，最新一期贷款市场报价利率(LPR)出炉，1年期LPR为3.7%，此前为3.8%；5年期LPR为4.6%，预期为4.55%，此前为4.65%。对于购房者来说，本次5年期LPR下降5个基点，相当于100万贷款30年的月供降息30元，合计30年的月供节省10772元。

在某种意义上说，5年期房贷的下降代表了楼市在政策底部后，很快将出现市场底部。从历史数据上看，降准降息之后通常迎来商品房销售数据回暖。

2021年可以说是房企最慌乱的一年，降低目标、保持现金流安全、抓紧回款可以说是房企的重中之重，虽然很多房企都没有完成年初制定的销售目标，但也仍有部分房企取得了好成绩，比如荣盛发展。

逆势完成业绩

据中国指数研究院统计，2021年32家代表房企的销售目标完成率总体明显低于去年，均值为90.1%；克而瑞地产研究中心发布的研报也显示，从公布全年销售目标的房企年度销售完成率来看，2021年平均为88％，创下近5年来的最低值。

除绿城、华润、滨江、荣盛、越秀、大发等目标完成率超100%外，大部分企业未能完成年度目标任务。

其中，2021年全年，绿城集团累计实现签约金额3509亿元，完成年度销售目标的113.2%；金地集团累计实现签约金额2867.1亿元，完成年度销售目标的102.4%；荣盛发展累计实现签约金额1345.58亿元，完成年度销售目标的103.5%。

作为一家深耕环京的民营企业，荣盛是如何做到的？

事实上，2021年荣盛发展提前做出了改变，调整了供货节奏。

从荣盛发展前11个月销售情况来看，荣盛发展推盘和销售节奏得到了明显的调整。往年，荣盛发展四季度的销售额占比往往超过40%。但2021年，荣盛发展一改往常的推盘节奏，从一季度就积极销售，上半年就有3个月销售额破百亿，提前的预警和布局，也让其有效应对了去年下半年急转而下的房地产市场。

荣盛一直被贴着环京的标签，这也意味着荣盛发展与环京是一荣俱荣的状态。不过，环京对于荣盛的影响可能没想象中那么大。

根据2020年年报披露，荣盛在环京的布局只有16%。

河北省下辖11个地级市，共有49个市辖区、21个县级市、91个县、6个自治县。而“环京”是特指环绕着北京最近的廊坊北三县（大厂、香河、三河）、固安这几个城市，这几年也和北京楼市同频共振，执行着严格的调控政策。

而除了这几个围绕着北京最近的城市，河北大部分城市都享受着京津冀一体化的发展红利，正在稳步发展。

据年报显示，截止2020年末，荣盛发展在廊坊的土地储备占比为15.87%，而整个河北加上天津一共是39.69%。简单来说环京占比约为16%，京津冀占比约为40%。这其中沧州、邯郸、石家庄、唐山，都是荣盛发展深耕十年以上，甚至二十年的城市。

荣盛发展高管曾在8月20日召开的机构业绩交流会上表示，长三角区域因土地市场过热，以及限售等政策利润空间有限，长三角区域毛利率8%~15%；京津冀区域毛利率15%~30%。

而从廊坊本地市场来看，据中指院1-7月廊坊房地产企业销售数据显示，荣盛发展以86.2亿元销售金额、86.3万平方米销售面积排名双第一，去库存效果明显。

这些数据背后表明，京津冀区域的收益要比外界想象中的好，而荣盛去年在环京的表现也并非很差。

据市场数据统计显示，荣盛在廊坊市区、霸州、文安、香河、三河排名第一，在永清、张家口排名第二。另外，长三角、中西部区域对业绩的贡献在提升。

据半年报显示，荣盛发展2021年上半年销售业绩排在第一位的是长三角地区，销售额占比达到了36.2%；第二位是京津冀，占比27.7%；中西部、珠三角及其他区域占比分别为18.8%、17.4%。

2021年以来，土地市场的行情发生深刻变化，从上半年第一轮集中供地中，可以深刻感受到房企战略的转型与优化，随着政策逐渐完善，土拍市场的生态也将愈发合理。而从区域销售情况来看，荣盛发展很早就进行积极主动地外拓，完成全国化的布局，平抑了环京市场下行的影响，对冲了市场风险。

据了解，荣盛发展的拿地策略是紧随国家重点区域发展趋势，沿着长江及陇海铁路沿线，京沪、京广铁路沿线发展，进一步优化市场布局。

长三角区域发展较为成熟，住房需求有支撑，楼市热度一直领衔各大经济圈。

在荣盛发展去年上半年新增土储中，长三角地区占比高达39.2%。这也意味着荣盛发展接下来的销售增长及未来两三年的业绩依然有支撑。除此之外，2021年荣盛发展的营销打法也随之改变，比如，阶段性增加营销费用投入，充分发挥渠道资源优势，加大佣金激励，助力业绩突破。据了解，去年7月以来，荣盛找到贝壳合作，以突破销售难点。

美元债交换成功

不过，任何业务的推进都需要资金的支持。荣盛的资金问题，也备受外界关注，尤其是在当下风声鹤唳的房地产环境下，任何关于资金紧张的风吹草动都会影响到房企。

荣盛发展也曾被传出资金紧张的问题，据媒体报道，2021年6月14日，荣盛发展到期的商票，相当大一部分，没有兑付。但其实，荣盛发展几天之后发表声明，这部分没有兑付的商票，是因为当天银行没有上班。

事实上，由于融资端承压，今年很多民营房企都陷入融资难的境地。

在2021年12月20日荣盛发展召开的美元债投资人电话会议上，荣盛发展管理层坦言，公司遇到了流动性问题。

按照管理层的说法，公司有160亿元的已签约权益销售额，但短期内无法收回这部分款项，原因是按揭额度不够和签约备案的问题。而这份暂时无法收回的款项，影响了公司到期票据的兑付。

不过，好消息是如今这部分问题已经被解决了。

2021年12月31日，荣盛发展公告称，公司2022年到期的两笔优先票据进行交换要约，已获75%债权人同意。

此次临期的美元债共计两笔，一笔是在2019年4月24日发行的，总额5亿美元，年利率8%，到期日为2022年4月24日。

另外一笔是2021年1月19日发行，发行总额3亿美元，年利率8.95%，到期日2022年1月18日。上述两笔美元债总计7.8亿美元。

公司管理层表示，临期的7.8亿美元债将会进行交换要约，两只美元债的最低交换比例都是本金的85%，将进行交换的新债券分别是2.5年期的美元债和364天期的美元债。其中，2.5年期的美元债将以分期形式完成兑付，第1年20%，第2年40%，第2.5年兑付剩余的40%。两只新债券的票息将提升至9.5%，每半年付息。

此次交易的另一个亮点是新债券年期为2.5年，是近期地产美元债管理中最长年期的成功展期项目，为公司实现了境外债务存量的大幅优化和有序管理。

据了解，荣盛发展设置了一个特定资产包来支持对相关美元债的兑付，截至去年6月末这一资产包估值约为54亿元人民币。荣盛发展承诺，资产包完成处置后，公司将拿出净对价的50%用于兑付或回购美元债。

上述承诺可以提供出售的特定资产包中，包括物业物管的一些资产，以及位于石家庄、济南、沧州、廊坊、徐州、常州等地的9个优质商业项目。

除此之外，荣盛发展没有其他的美元债。而难能可贵的是，对于这样市场化发行的债券，荣盛发展此次交易，得到了几百位投资人的投票支持。

而发行人通过协议安排，可以公平地照顾到所有债权人的权益，并且实现全部实现交换，不遗留局部债务风险。

此次交易执行也相当高效，交易在2021年12月中宣布，在年底圣诞假期仍然迅速推进，取得实质显著成果，同时也是近期最快实质完成展期的例子。

进入新的一年，政策端不断吹来暖风。1月17日，央行同步下调了中期借贷便利操作（MLF）和公开市场操作逆回购利率各10个BP。

浙商证券认为，房地产行业供需两端信贷改善仍在推进，且力度和节奏逐步加大和加快，行业销售、购地、融资有望加速回归常态，行业基本面底部逐步构建，房地产资金面持续放松，这也让部分房企获得喘息的机会。

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