金科，一家千亿房企的中场战事

如果将房地产行业，形容为一个江湖，丝毫不为过。一些具有全国影响力的房企，在过去几十年时间里，搅得地产江湖风起云涌。有一些房企的风格是厚重、绵长、精细。

金科起家于重庆，被重庆人称为“花园洋房之父”。重庆有句俗话，“去南山看夜景，到解放碑看美女，到金科买房子”。从这句话可以看出金科在重庆人心中的口碑和地位。

许多年后的今天，金科早已不是偏安一隅的房企了。二十三年来，金科不仅带着精工品质走向全国，更在地产江湖变幻莫测的2021年，凭借稳健的基本面，成为少数持续上榜百强的全国性民营房企。

继4月29日公布2021年年报后，5月6日，金科召开了2021年度线上业绩发布会。当天，发布会现场的布景为中国红，一如金科LOGO的颜色，这也昭示着金科过去一年的业绩。“从整体上看，金科经营发展稳健的态势没有变，长期向好的趋势没有变。”金科董事长周达在业绩会上称。

01 营收突破千亿大关

纵观2018年以来的房地产市场，其低谷期的形成是多种原因使然，如高增速的逝去、房住不炒的主基调等。可以说，迎来大洗牌的房地产市场，是时代所至无法幸免后的调整。

2020年以来，更有不少曾经在行业排名前列的房企，深陷债务违约的泥潭不可自拔。又有一些百强房企，在这一轮周期中，被淘汰出局。而中国房地产市场从1998年开始至今，几轮周期下来，十几年前的百强房企，淘汰率已达到80%以上。

成为少数持续上榜百强的房企，金科靠的是贯穿始终的“稳”字。这也是金科二十多年来，维系一贯水准的关键所在。进入2021年，面对市场的诸多不确定性，金科推进“一稳二降三提升”经营策略，走在了很多房企的前面。

所谓“一稳二降三提升”，即坚持稳健发展，主动降负债、降库存，提升盈利能力、提升核心竞争力、提升资产运营能力。在规模增速不再适应当下市场时，“稳”这个经营策略被金科放在了首位。“对于金科来说，稳健发展将是金科当前及未来较长一段时期内发展的主基调和主旋律。”周达曾多次对外强调。

“优化财务结构、抢抓销售回款、盘活优质资产、压降投资强度和各类开支，牢牢守住了现金流安全。”周达在刚刚结束的金科2021年年度业绩会上表示。

（金科董事长周达，2021年年度业绩发布会）

金科经营方向和思路及时调整后的效果，可以从它的基本面（主要指营业收入、现金流、净资产等）看出来。2021年，金科实现营业收入1123.10亿元，同比增长28.05%；实现净利润66.88亿元，其中归属于上市公司股东的净利润36.01亿元。

走强的还有金科的销售回款率。正如周达所言，2021年，金科将保障现金流安全，作为一把手的头号工程。在“以收定支、先收后支、收大于支”的现金流管理模式下，金科坚持抓有回款质量的销售，以有价值的销售回款充盈企业现金流。

2021年，销售面积1966万平方米，连续4年位列行业TOP10；销售回款为1853亿元，回款率达到101%，创历史新高。算上这一次在内，金科销售金额，已经连续3年位列行业TOP20。

销售回款率创新高时，金科还通过动态调整生产经营节奏等方式，实现了经营性现金流净额142亿元，这一数据连续4年为正。实际上，金科基本盘的稳固，还体现在降低的杠杆水平之上。

为了保持合理的杠杆水平，金科在2021年主动降负债。在保障现金流安全的前提下，金科大幅压降了有息负债规模，由上年末的976.64亿元，下降至806.10亿元，同比压降规模约170亿元，较2020年6月末，最高峰值压降规模近300亿元。

在多管齐下后，金科的“三道”红线检测指标，在2021年上半年持续满足“绿档”要求。截至当年年末，金科资产负债率为79.07%，同比降1.65个百分点。净负债率为69.51%，同比降5.56个百分点；扣除合同负债后的资产负债率69.17%，同比降0.68个百分点。

2021年，一些存在风险的房企，遭到专业机构下调评级。评级的下调，传至金融机构这个层面，再叠加市场信贷政策的收紧，导致这些房企的融资之路，并不顺畅。

这一年，金科主体信用等级维持稳定，境内评级方面中诚信、联合评级均给予AAA级；境外评级方面标普国际评级由B+跳级提高至BB-，展望稳定。

金科享受到“绿灯”亮了的融资环境。这一年，金科实现公司债、美元债、超短债等境内外各类公开市场债务融资10次，融资规模约118亿元，在A股民营房企位于前列。

在一名资深地产人士看来，正是前瞻性地调整了经营思路和策略，金科才能形成良性循环的闭环，进而在严峻的市场行情之中，成为少数能稳健发展的民营企业。

02 保交付、保兑付

上世纪80年代，企业社会责任的运动在我国兴起，最初集中于和资源有关的行业，比如石油、矿山等，后来范围扩大到制鞋等日用品企业。中国的民营企业，正是从上世纪末，开始注重社会责任问题。

顾客作为企业最重要的利益相关者之一，对企业履行社会责任的期望与要求持续攀升。根据 Porter Novelli 机构 2019年的一项调查显示，逾90%的消费者，对履行社会责任的企业印象良好，甚至会帮助企业，进行正面口碑传播。

尤其是近些年来，随着企业竞争的加剧，产品与服务同质化现象的凸显，企业开展社会责任活动，已成为构建良好形象、提升经济效益、维系高质量顾企（顾客与企业）关系的重要手段。

然而，说起来容易，开始也容易，但难就难在对于社会责任感的践行，很少有企业能做到从一而终。2021年，很多房企爆雷后无法交房，金科却抢抓生产经营，坚定履行“保交付、保民生、保稳定”的责任。

金科完成了大规模、高质量的交付。其中，金科及所投资的公司，期末在建项目约400个，竣工面积约2111万平方米，全年交付住宅面积约2175万平方米，房屋套数约14.16万套，处于行业领先地位。

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